Вопрос AI · В условиях спада на рынке недвижимости, как 红星美凯龙 (Hongxing Meikailong) может повысить свою конкурентоспособность через переоценку активов?

Производство | 子弹财经

Автор | 白杨

Редактор | 方芳

Дизайн | 倩倩

Рецензент | 颂文

31 марта 红星美凯龙 опубликовала годовой отчет за 2025 год. За отчетный период компания достигла выручки в 6,582 миллиарда юаней, чистая прибыль, приходящаяся на материнскую компанию, составила убыток в 237,22 миллиарда юаней. Основная причина по-прежнему связана с корректировкой справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и связанными с этим обесценениями активов.

Это соответствует логике предыдущих прогнозов по результатам деятельности, однако в годовом отчете представлена более ясная структурная разбивка: около 23,442 миллиарда юаней — это убытки от изменений справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, что является типичным безналичным расходом.

Если исключить эти факторы, можно увидеть, что операционная деятельность компании продолжает улучшаться. Чистый операционный денежный поток за 2025 год достиг 816 миллионов юаней, что значительно превышает 216 миллионов юаней за 2024 год — рост на 277,34%. Основной сегмент — услуги в сфере домашнего хозяйства — увеличил валовую прибыльность на 2 процентных пункта до 61,9%.

Основная «кровеносная система» бизнеса уже явно восстановилась. С момента вступления в управление компанией 建发 (Jianda), финансовая и долговая структура компании постепенно улучшается. По мере концентрации активов и их последующей ликвидации, операционная деятельность стабилизируется, а финансовая гибкость постоянно увеличивается.

1. Укрепление активов, повышение качества основного бизнеса

Логика оценки инвестиционной недвижимости по сути — это дисконтирование «будущих арендных денежных потоков». Для 红星美凯龙, учитывая, что в последние годы рынок недвижимости переживал спад, а рынок жилья был в упадке, стоимость их торговых центров также снижалась.

За последние годы в период спада на рынке недвижимости, оценки коммерческой недвижимости в целом находились под давлением. 红星美凯龙 решил провести значительную переоценку активов в этом цикле. Как показывает результат, эта «удаление воды» с отчетности, хотя и создало краткосрочные трудности, сделало баланс более приближенным к реальности.

Большинство объектов недвижимости 红星美凯龙 расположены в ключевых районах городов первого и второго уровня, что является типичной платформой с тяжелыми активами. Структурных изменений в основных активах не произошло, снижение балансовой стоимости больше связано с циклическими колебаниями.

Согласно последнему годовому отчету, основная деятельность 红星美凯龙 уже заметно стабилизировалась. По состоянию на 31 декабря 2025 года, средняя заполняемость 74 собственных торговых центров и 218 управляемых по контракту — выше показателей 2024 года. В частности, средняя заполняемость собственных торговых центров выросла на 2 процентных пункта и достигла 85,0%.

2. Предоставление скидок/поддержка арендаторов и новых форматов

За последние два года потребление товаров для дома и деятельность арендаторов испытывали давление. 红星美凯龙 не просто переложила часть этого давления на downstream, а использовала этапные скидки, гибкие условия аренды и корректировки политики привлечения арендаторов, чтобы дать малым и средним бизнесам пространство для адаптации. Для брендов, наиболее пострадавших от кризиса, платформа предоставляла более длительные сроки корректировки и более гибкие формы сотрудничества, чтобы обеспечить стабильность работы торговых центров.

Торговые центры 红星美凯龙 по сути — важная инфраструктура индустрии товаров для дома, в которой занято множество малых и средних предприятий и местных работников. В периоды кризиса, приоритетом является стабилизация сети арендаторов и уровня сервиса, что помогает сохранить основы восстановления всей цепочки индустрии. Такой подход «совместного преодоления цикла» может не сразу проявиться в краткосрочной прибыли, но является важной частью долгосрочной конкурентоспособности платформенного бизнеса, что подчеркивает ответственность 红星美凯龙 как платформенной компании в условиях циклических спадов.

Помимо предоставления скидок, 红星美凯龙 активно ищет новые сценарии роста для арендаторов. Внедряя новые форматы, такие как электромобили, умная бытовая техника, дизайн интерьеров, образ жизни, торговые площадки превращаются в комплексные сценарии домашней жизни. Это помогает увеличить время пребывания потребителей, улучшить структуру потока посетителей, снизить затраты арендаторов на привлечение клиентов и обеспечить более стабильный поток посетителей и конверсию для существующих мебельных и строительных компаний.

В годовом отчете указано, что в 2025 году площадь экспозиции бытовой техники в 红星美凯龙 достигла 1,405 миллиона квадратных метров, что составляет 10,1% от общей площади; площадь автосалонов увеличилась с 160 000 до 320 000 квадратных метров, охватывая 46 городов по всей стране.

3. Улучшение финансовых показателей и появление точки перелома в операционной деятельности

Начнем с денежного потока. За 2025 год чистый операционный денежный поток достиг 816 миллионов юаней, что на 277,34% больше по сравнению с предыдущим годом.

Если рассматривать только показатель чистого операционного денежного потока, то ситуация с многократными отрицательными потоками за предыдущие кварталы уже вызывает дискомфорт. Сейчас, благодаря восстановлению операционной деятельности, особенно в последние кварталы, ежеквартальный денежный поток стал положительным.

Далее — расходы и издержки. Опыт управления государственными активами, привнесенный компанией 建发集团, помогает снизить издержки и повысить эффективность. В 2025 году операционные расходы, расходы на продажу и управленческие расходы снизились на 18,95%, 18,59% и 24,22% соответственно, что превышает снижение выручки.

Что касается чистой прибыли, если исключить новые убытки от переоценки, то начиная с третьего квартала, по предварительным оценкам, квартальная прибыль по чистым показателям без учета исключительных статей уже приближается к точке безубыточности или даже немного положительна. Балансовая прибыль выглядит менее удручающе.

Финансовое положение также улучшается. В 2025 году совокупная стоимость финансирования снизилась с 5,1% в 2024 году до 4,4%, а процентные расходы — с 2,531 миллиарда до 2,16 миллиарда юаней.

Кроме того, по состоянию на конец 2025 года, общая сумма обязательств по векселям и расчетам снизилась на 43,79% по сравнению с концом предыдущего года, что свидетельствует о продолжающейся очистке долгов.

Все эти показатели свидетельствуют о том, что основная деятельность 红星美凯龙 уже вышла на траекторию восстановления, и в годовом отчете формируется операционный перелом.

4. Активное изменение в условиях отраслевых корректировок

«Активное изменение» — это ключевое слово, предложенное новым руководством, включая снижение издержек, оптимизацию активов и обновление стратегии. В сентябре прошлого года была опубликована новая пятилетняя стратегия, в которой заявлено о намерениях стать «новым коммерческим оператором в сфере домашнего хозяйства» и «экосистемным поставщиком услуг для индустрии товаров для дома».

Несмотря на давление со стороны электронной коммерции и колебания отраслевого цикла, основной сегмент 红星美凯龙 — это товары для дома и строительные материалы, что связано с их генетической спецификой. Однако этот сегмент нуждается в модернизации: в будущем торговые центры станут более разнообразными, умными и молодыми, предлагая не просто покупку мебели, а комплексные решения для домашней жизни и потребительский опыт.

Например, в будущем планируется обеспечить, чтобы доля ключевых категорий товаров для дома в площади оставалась не ниже 70%, развивать выдающиеся операционные возможности в сфере домашнего хозяйства; также — привлекать молодежную аудиторию через новые форматы, цифровой маркетинг и повышение качества сервиса.

(Изображение / Фото глобального магазина 红星美凯龙 в Шанхае, Mega-E, умная электросеть)

Кроме того, компания продвигает интеграцию ресурсов цепочки поставок и экосистемных связей. Это похоже на подход крупных интернет-гигантов, говорящих об экосистемах, — только 红星美凯龙 больше ориентирована на реальный сектор и услуги.

При поддержке крупного акционера 建发集团 компания реализует синергию в сферах недвижимости, цепочек поставок, недвижимости и ремонта. Например, покупка жилья с включенной отделкой, продажа мебели с интеграцией сервисов по управлению недвижимостью — такие комплексные услуги могут повысить лояльность клиентов и средний чек. Опыт 建发 в сфере девелопмента позволяет при покупке земли и строительстве учитывать интеграцию с мебелью и домашним хозяйством, обеспечивая синергию между недвижимостью и бизнесом по товарам для дома.

На сегодняшний день, через экосистему недвижимости 建发/联发, 红星美凯龙 охватывает маркетинг в 20 городах и 76 жилых комплексах, привлекая более 14 000 клиентов, что обеспечивает конверсию примерно на 150 миллионов юаней и создает «цикл» потока клиентов между недвижимостью и товарами для дома.

Кроме того, 红星美凯龙 исследует новые направления роста, такие как финансовые услуги цепочки поставок, франчайзинг брендов, выход на зарубежные рынки и другие. В перспективе — предоставление дополнительных услуг, связанных с домашним хозяйством, — дизайн интерьеров, умные системы, автосалоны и т. д., — все, что позволяет использовать существующие площади и поток клиентов.

Когда традиционный торговый центр превращается в платформу, владеющую сценарием потребления и ресурсами цепочки индустрии, его потенциал значительно возрастает, и он может войти в новый цикл высокого качества развития.