Глубокий анализ годового отчета Vanke: три сигнала о реструктуризации, выходе на биржу и государственной поддержке

Вопрос AI · Какие неопределенности связаны с 60% части方案 по отсрочке долгового обязательства компании Ванке?

Источник | Fenghuang Wang Fengcai News

Автор | Ван ТинтингW=T=T

31 марта Ванке А опубликовала годовой финансовый отчет за 2025 год.

Перед публикацией годового отчета было много новостей: контроль границ, увольнение, ограничения, жалобы, расследования, падение акций… Но ни одна из них не оказалась точной.

Поэтому общественность очень внимательно следит за этим годовым отчетом Ванке и реакцией руководства.

Но на самом деле все просто ждут.

Ждем реструктуризации: изменится ли давление или нет?

План по реструктуризации долгов — это, пожалуй, самый быстрый способ дождаться дальнейших результатов, ведь он напрямую связан с тем, считается ли Ванке в данном случае существенным нарушителем обязательств.

В отчете указано, что три публичных долга Ванке (22 Ванке MTN004, 22 Ванке MTN005, H1 Ванке 02) уже запустили переговоры по отсрочке и проголосовали за это, план предусматривает 40% первоначального платежа (консолидированная выплата в январе 2026 года) и 60% — отсрочку на один год.

40% первоначального платежа — это один из самых высоких показателей среди компаний, уже предложивших планы реструктуризации. Этот шаг показывает поддержку со стороны вышестоящих структур, в частности, поддержки со стороны Шэньчжэньского железнодорожного округа.

Но действительно ли 60% смогут быть отсрочены на год и выплачены позже? Большинство не уверены, есть кредиторы, которые прямо заявляют: «Готовимся к продолжению борьбы за отсрочку и дальнейшие планы по отсрочке».

В этом году у Ванке действительно много просроченных долгов, их 11, из них 4 — с сроком всего 1-3 месяца.

“Далее, давление по выплате публичных долгов Ванке в апреле-июле действительно особенно высоко”, — прямо признал руководитель Ванке на пресс-конференции по итогам деятельности. — Просим всех проявлять понимание, поддержку и терпение, дать время и пространство для снижения рисков. Компания будет активно искать долгосрочные решения по урегулированию долгов.”

В отчете Ванке ясно указано, что для снижения ликвидных рисков используются такие методы, как «переговоры по отсрочке», «рефинансирование», «торговля активами», «замещение ресурсов».

За отчетный период Ванке выплатило около 33,21 миллиарда юаней по публичным долгам, осуществило 31 крупную сделку по продаже активов на сумму 11,3 миллиарда юаней — это меры поддержки для реструктуризации долгов.

Кроме того, Ванке самостоятельно прекратила рейтинг кредитоспособности своих основных структур и нескольких облигаций, что свидетельствует о корректировке структуры финансирования и стратегии коммуникации с рынком, создавая условия для реструктуризации долгов.

Ждем поддержки:

Государственные инвесторы — сколько «открытых ресурсов» они предоставляют Ванке?

Годовой отчет показывает, что в прошлом году два «государственных фонда» вошли в топ-10 держателей свободных акций Ванке, их совокупная доля — 318 миллионов акций, что составляет 3,27% от свободных акций.

Конкретно, Центральное управление по управлению активами Хуэйцзинь и Китайская финансовая корпорация по ценным бумагам держат 185,48 миллиона и 132,67 миллиона акций соответственно, они удерживают акции Ванке уже 30 кварталов подряд. Доля Shenzhen Iron & Steel Group также остается стабильной.

31 марта Ванке А также опубликовала сообщение, в котором просит акционеров дать полномочия на предоставление внешних финансовых ресурсов на сумму до 584,5 миллиарда юаней.

Учитывая, что в сфере недвижимости обычно используют модель проектных компаний, все стороны акционеров в принципе должны предоставлять финансирование проектным компаниям пропорционально своей доле. Этот шаг Ванке направлен на решение вопроса финансирования развития проектных компаний и повышения эффективности использования средств.

Можно видеть, что руководство Ванке продолжает неустанно работать над реализацией «сверху вниз» поддержки финансирования. Ванке также заявила, что крупный акционер — Shenzhen Iron & Steel Group — поддерживает компанию через рыночные и правовые механизмы, предоставив в общей сложности 33,52 миллиарда юаней в виде займов акционеров, помогая компании стабилизировать риски.

Открывая ресурсы, Ванке одновременно сокращает свои масштабы.

С одной стороны, завершена продажа бизнеса по зимним видам спорта, идет сужение портфеля бизнеса и поэтапное избавление от неосновных направлений; с другой — решительно выходит из городов с низким потенциалом, фокусируется на ключевых городах с высоким потенциалом; также продолжается сокращение персонала и оптимизация управления.

В годовом отчете говорится: «К 2025 году Ванке планирует реализовать продажи в сфере девелопмента на сумму 1340,6 миллиарда юаней, своевременно и качественно сдать 117 тысяч квартир. В 2026 году компания продолжит сосредоточиться на основном бизнесе и полностью обеспечит сдачу объектов». Верится, что выполнение этих целей для Ванке — не проблема.

Ждем выхода на биржу: что может принести Prologis?

Что касается операционной деятельности, как уже отмечалось, «ситуация остается сложной», — говорит руководство Ванке.

К концу отчетного периода выручка Ванке за 2025 год составила 2334,33 миллиарда юаней, снизившись на 31,98%; убыток — 739,24 миллиарда юаней, что на 56,66% меньше по сравнению с прошлым годом. Это связано с падением доходов от расчетов по девелопменту недвижимости, в то время как доходы от物业管理 и других операционных направлений остаются относительно стабильными.

Также значительное влияние оказывает снижение стоимости активов из-за кредитных убытков — в 2025 году Ванке признала убытки по кредитным рискам на сумму 48,14 миллиарда юаней, что вдвое больше по сравнению с прошлым годом. Это связано с увеличением резервов по дебиторской задолженности и запасам, списание активов неизбежно, и лучше сделать это сейчас, чем откладывать.

К счастью, доходы от управления недвижимостью, коммерческой недвижимости, логистики, апартаментов и других владений продолжают приносить прибыль, а завершение сделок по крупным активам на сумму около 113 миллиардов юаней ускоряет структурную оптимизацию.

На самом деле, «нежилищный бизнес» может дать Ванке значительный потенциал роста, и одним из самых горячих направлений является Prologis.

Сообщается, что международный логистический гигант Prologis планирует выйти на Гонконгскую биржу в 2026 году с оценкой в 1800–2200 миллиардов юаней. Ванке по-прежнему владеет 21,4% акций Prologis, что делает ее крупнейшим акционером, а стоимость ее доли при выходе на биржу может достигать 385–470 миллиардов юаней.

Хотя после выхода на Гонконгскую биржу основные акционеры обычно имеют 6-12 месяцев запрета на продажу, что ограничивает крупные продажи в краткосрочной перспективе, если Prologis действительно выйдет на биржу, это может дать Ванке дополнительную ценность и позитивное направление.

Но сама по себе перспектива выхода Prologis на биржу остается большой неизвестностью. Невозможно точно сказать, сможет ли Prologis увеличить финансирование Ванке или реализовать рыночную стоимость активов.

С другой стороны, даже если Prologis не выйдет на биржу, его развитие в области логистики, дата-центров, новых энергетических технологий, а также интеграция с Ван Вэй Логистикс, индустриальными парками и коммерческой недвижимостью могут ускорить «развитие, эксплуатацию и управление активами», что потенциально даст компании новые возможности роста.

В конце концов, в эпоху «остаточного» рынка недвижимости владение и операционный бизнес — это ключевые области для глубокого развития девелоперских компаний и важные направления для реализации будущих ожиданий, за которыми стоит следить.

Источник: Fengcai News