В последнее время много вопросов о альтернативных вариантах финансирования, поэтому решил объяснить то, о чем говорят не так часто — ипотеку с покупательским финансированием.

По сути, если вы не можете получить традиционный банковский кредит (плохая кредитная история, высокий уровень долговой нагрузки, небольшой первоначальный взнос), то ипотека с покупательским финансированием — это когда продавец становится вашим кредитором. Продавец напрямую финансирует покупку недвижимости, вы договариваетесь о условиях, и всё — банк не участвует.

Вот как это работает на самом деле: продавец устанавливает всё — первоначальный взнос, процентную ставку, срок кредита, сборы. Вы делаете ежемесячные платежи напрямую ему согласно графику амортизации. Налоги на имущество и страхование оплачиваете отдельно, сами. Многие такие сделки также предусматривают выплату крупной суммы в конце — так называемый баллонный платеж, который представляет собой большую сумму, подлежащую оплате по окончании срока.

Позвольте привести конкретный пример. Предположим, кто-то покупает дом за 80 000 долларов, но не может получить одобрение банка. Он предлагает продавцу внести 25 000 долларов первоначального взноса и спрашивает, согласится ли продавец финансировать остальное. Продавец соглашается на 7% годовых на 5 лет (амортизируя на 20). Это означает ежемесячные платежи примерно $426 на пять лет, а затем — баллонный платеж примерно в 47 000 долларов, чтобы закрыть сделку. Покупатель получает право собственности при закрытии сделки, но продавец удерживает залог до полного погашения.

Также существуют разные виды таких договоренностей. Земельные контракты, аренда с правом выкупа, договоры аренды-покупки, предположение существующей ипотеки продавца или займы с жесткими условиями от частных кредиторов. Каждый из них работает по-своему, в зависимости от ситуации.

Плюсы? Можно получить финансирование, если традиционные кредиторы отказывают. Сделка закрывается быстрее, потому что пропускается весь процесс одобрения кредита. Стоимость ниже — меньше бумажной работы. И вы можете договориться обо всем — первоначальном взносе, ставке, сроке.

Минусы же — и это важно — обычно ставка по такому кредиту выше, чем в банке. Баллонный платеж может стать тяжелым бременем, если вы не подготовлены. Продавцы могут колебаться, если у вас плохая кредитная история. А некоторые ипотечные договоры содержат условие о немедленной выплате при продаже, что может помешать такому типу сделки.

Так что да, ипотека с покупательским финансированием — это реальный вариант, если вы застряли, но важно знать, на что вы соглашаетесь.