Вот кое-что, о чем в крипто-кругах говорят недостаточно часто, но что на самом деле довольно актуально, если подумать о альтернативном финансировании — ипотеке с покупной ценой. Если вам когда-либо было интересно, что происходит, когда традиционные кредиторы отказываются рассматривать вашу заявку, это один из способов, как владельцы недвижимости обходят это.

В основном, ипотека с покупной ценой — это когда продавец недвижимости становится вашим кредитором. Нет банка, нет отдела кредитного анализа, проверяющего ваш кредитный рейтинг. Продавец и покупатель просто договариваются напрямую — они согласовывают первоначальный взнос, процентную ставку, срок кредита и сборы. Вы делаете ежемесячные платежи напрямую продавцу согласно графику амортизации, который показывает, какая часть идет на погашение основного долга, а какая — на проценты.

Зачем кто-то это делает? Обычно потому, что у них есть проблемы с кредитом, высокий коэффициент долга к доходу или они не могут собрать обычный первоначальный взнос. Продавец передает вам право собственности при закрытии сделки, но удерживает ипотечный залог до полного погашения.

Позвольте привести реальный пример. Предположим, кто-то хочет купить недвижимость за 80 000 долларов, но не может пройти обычную проверку. Он обращается к владельцу и предлагает сделку по ипотеке с покупной ценой. Он предлагает внести 25 000 долларов первоначального взноса, а владелец соглашается финансировать оставшиеся 55 000 долларов под 7% годовых на пять лет, амортизируя их на 20 лет. Это означает стабильные ежемесячные платежи примерно ( на пять лет, плюс отдельные платежи за налоги на имущество и страховку. Затем, через пять лет, есть баллонный платеж примерно в 47 000 долларов, который закрывает весь кредит.

На самом деле существует несколько вариантов этой схемы. Земельные контракты позволяют продавцам финансировать покупку недвижимости напрямую. Аренда с правом выкупа дает арендаторам возможность купить позже, при этом арендные платежи идут в счет первоначального взноса. Договоры аренда-покупка требуют фактической покупки до окончания срока аренды. Также можно взять на себя существующую ипотеку продавца, если ставки выросли — такие кредиты, как FHA, USDA и VA, часто предполагаются. Частные займы «жесткого» типа от частных кредиторов — еще один вариант, хотя они обычно имеют более высокие ставки.

Конечно, есть свои минусы. Плюс? Вы можете получить финансирование, когда традиционные кредиторы отказывают. Сделка закрывается быстрее, потому что вы пропускаете весь процесс проверки. Расходы на закрытие значительно снижаются. У вас и у продавца есть возможность договориться обо всем.

Минусы же более серьезные. Процентные ставки обычно выше, чем у обычных ипотек. Скорее всего, в конце вас ждет баллонный платеж. Продавцы могут отказаться, если у вас плохая кредитная история. А некоторые ипотеки содержат условия о немедленной выплате при продаже, что полностью исключает такую схему.

Это легитимный обходной путь для тех, кто застрял вне традиционной системы, но важно осознавать все расходы и обязательства, связанные с этим.