В последнее время я изучаю дивидендные акции и наткнулся на весь сектор недвижимости REITs. Честно говоря, страхи, которые у людей были по поводу розничных REITs, на данный момент кажутся довольно преувеличенными.

Итак, что привлекло мое внимание: и Realty Income, и NNN REIT показывают отличные результаты в условиях, которые должны быть сложными для розничной недвижимости. Помните, когда все паниковали из-за того, что электронная коммерция убьет физические магазины? А затем повышение процентных ставок в 2022-2023 годах все только усугубило ситуацию? Эти два REIT справились со всем этим и вышли из ситуации сильнее.

Realty Income — гигант из двух. У них более 15 500 объектов недвижимости, примерно 80% дохода от аренды поступает от розничных магазинов. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart — это типы арендаторов, которые платят по счетам. У них коэффициент занятости 98,7%, они только что продлили аренду с повышением ставок на 3,5%. Их AFFO достиг $1,09 на акцию, а по прогнозам на год — $4,25–$4,27, что легко покрывает их годовой дивиденд в $3,23. Ежемесячные выплаты, доходность по дивидендам около 5,7%. И главное? Они повышают дивиденды квартально уже более 30 лет.

NNN REIT — меньший игрок с примерно 3 700 объектами, но полностью сосредоточен на рознице — магазины у дома, автозаправки, рестораны, развлечения. Их коэффициент занятости в третьем квартале оставался стабильным на уровне 97,5%. AFFO на акцию вырос с $0,84 до $0,86, а руководство прогнозирует $3,41–$3,45 в год. У них 36 лет подряд увеличения дивидендов, недавно повысили выплату до $0,60 за акцию с ростом на 3,4%. Доходность по дивидендам — 5,9%.

Главное отличие между ними — потенциал роста. Масштаб Realty Income означает, что добавление новых объектов не сильно повлияет на показатели — нужны крупные сделки для реального роста. NNN REIT, будучи меньшим, все еще может находить инвестиции, которые существенно влияют на их траекторию. Правда, NNN более сосредоточен в рознице, так что диверсификация меньше.

Оба варианта хороши, если хотите получить экспозицию в недвижимость REITs с реальной историей роста дивидендов. Если бы мне пришлось выбирать, я бы склонялся к NNN REIT ради потенциала роста, хотя Realty Income — более безопасный и более устоявшийся выбор. Всё зависит от того, хотите ли вы медленный и стабильный доход или готовы рискнуть ради лучших перспектив роста.