Только что понял, сколько я оставлял на столе со своими арендными объектами в Калифорнии, прежде чем всерьез заняться налоговым планированием. Если вы держите арендную недвижимость в Калифорнии, агрессивные ставки налога на доходы штата могут действительно съесть вашу прибыль. Вот что я узнал о более эффективном управлении налогами на доходы от аренды в Калифорнии.

Первое, что нужно понять — Калифорния рассматривает доходы от аренды как обычный доход, что означает, что их можно облагать налогом по ставкам до 12,3% только на уровне штата. Это сверху федеральных налогов. Так что между штатом и федеральным уровнем вы можете потерять значительную часть своего арендного дохода, если не будете стратегичны.

Одна из ошибок, которую я совершил в начале — неправильное отслеживание расходов. Вам абсолютно необходимы подробные записи всего — процентов по ипотеке, налогов на имущество, страховки, ремонтов, коммунальных услуг, управленческих сборов. Разница между организованными записями и небрежным учетом может составлять тысячи долларов в виде упущенных вычетов. Сейчас я использую простое приложение, но честно говоря, таблица тоже отлично подходит.

Амортизация — это изменяющая игру стратегия, которую большинство новых арендодателей игнорируют. Вы можете списывать стоимость здания за 27,5 лет, не тратя при этом деньги. Это бумажный убыток, который уменьшает ваш облагаемый налогом доход от аренды, в то время как ваш реальный денежный поток остается неизменным. На объекте стоимостью в несколько сотен тысяч это может значительно сэкономить вам деньги на налогах по аренде в Калифорнии.

Расходы на поездки — еще одна статья, которую люди часто пропускают. Если вы едете к своей недвижимости для обслуживания или управления, этот пробег считается. Авиабилеты, отели, питание — все это вычитается, если поездка напрямую связана с управлением арендой.

Я также изучаю обмены по статье 1031 для следующей продажи недвижимости. Вы можете отсрочить налог на прирост капитала, переведя прибыль в другую похожую недвижимость. Это не навсегда избегает налогов, но позволяет оставить капитал в работе вместо того, чтобы сразу отдавать его IRS.

Энергоэффективные улучшения тоже дают налоговые кредиты. В Калифорнии есть стимулы для солнечных панелей и энергоэффективных окон, что снижает вашу общую налоговую нагрузку и повышает стоимость недвижимости.

Аренда управляющего — это того стоит, отчасти потому, что эти сборы можно списать. Если оплата кому-то за управление повседневными операциями позволяет вам уменьшить облагаемый налогом доход от аренды, это выгодно.

Также есть сегментация затрат, если вы серьезно настроены на оптимизацию. Она ускоряет амортизацию отдельных компонентов здания — по сути, переклассифицируя части недвижимости на более короткие сроки амортизации. На объектах с высокой стоимостью это может быть значительным.

Итог — налог на доходы от аренды в Калифорнии не обязательно должен разрушать ваши доходы. Благодаря максимизации вычетов, стратегическому использованию амортизации и инструментам вроде обменов по статье 1031, вы можете оставить себе значительно больше заработка с ваших объектов. Просто приведите свои записи в порядок и подумайте о консультации с налоговым специалистом, который хорошо разбирается в недвижимости. Деньги, потраченные на правильное налоговое планирование, обычно окупаются многократно.