Vanke terá uma receita de 233,4 bilhões em 2025, e a superação de riscos ainda está em andamento

Pergunta ao AI · Quais fatores profundos estão por trás do aumento das perdas da Vanke?

Jornalista do Jiemian News | Wang Yuhan

Na noite de 31 de março, a Vanke divulgou seu relatório anual de 2025. O relatório financeiro mostrou que a receita operacional total foi de 233,43 bilhões de yuans, uma queda de 32,0% em relação ao ano anterior; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de -88,56 bilhões de yuans, com um aumento de 78,98% na perda; o valor de vendas contratuais foi de 134,06 bilhões de yuans, uma redução de 45,5% em relação ao ano anterior; e a entrega de mais de 117 mil unidades de imóveis foi concluída ao longo do ano.

No capítulo “Para os acionistas” do relatório anual, a administração da Vanke admitiu: “Em 2025, a empresa foi afetada por múltiplos fatores combinados, e o desempenho operacional ficou muito aquém das expectativas dos acionistas, com a perda ampliando-se ainda mais em relação a 2024. Por isso, a administração expressa sinceras desculpas a todos os acionistas.” Ao mesmo tempo, a administração afirmou que “ainda levará tempo para resolver os encargos e problemas decorrentes do modelo de desenvolvimento de ‘alto endividamento, alta rotatividade, alto alavancagem’”.

Apesar do desempenho profundamente deficitário, a Vanke continuou a avançar na resolução de riscos ao longo do último ano. Por meio da revitalização de recursos existentes, negociações de grandes ativos e apoio financeiro do acionista majoritário, a Shentel Group, a Vanke pagou 33,21 bilhões de yuans de dívidas públicas ao longo do ano, acumulando ativos de valor de 33,85 bilhões de yuans, e desde novembro do ano passado, iniciou sucessivamente negociações de prorrogação de três dívidas públicas, obtendo aprovação.

Pressão sobre o desempenho

Analisando a estrutura de receitas, o negócio principal da Vanke, o desenvolvimento imobiliário, contribuiu com 190,65 bilhões de yuans, uma redução de 36,7% em relação ao ano anterior, sendo responsável por 81,7% da receita; a receita de serviços de propriedade foi relativamente estável, contribuindo com 35,52 bilhões de yuans, um aumento de 7,2%, representando 15,2%.

A pressão na venda também é significativa. Em 2025, a Vanke atingiu uma área de vendas de 10,25 milhões de metros quadrados, com um valor de vendas de 134,06 bilhões de yuans, ambos com queda superior a 40%.

Resumo financeiro da Vanke, captura de tela do Jiemian News do relatório financeiro original

Para explicar as perdas, a Vanke forneceu quatro razões no relatório financeiro: primeiro, a redução significativa na escala de liquidação de projetos de desenvolvimento imobiliário, com margens de lucro brutas ainda em níveis baixos. Os lucros de liquidação referem-se principalmente aos projetos vendidos em 2023 e 2024, bem como ao estoque de imóveis prontos a consumir em 2025, cujo custo de aquisição de terrenos é alto e as vendas ficaram abaixo do esperado.

Segundo, foram provisionadas novas perdas por redução de valor de crédito e de ativos. Segundo o relatório, em 2025, a Vanke, considerando a situação do mercado e a realidade dos projetos, provisionou uma perda de 20,83 bilhões de yuans por depreciação de estoques, e as perdas por redução de valor de ativos totalizaram 21,93 bilhões de yuans, um aumento de 205,9% em relação ao ano anterior. Mesmo excluindo o impacto das perdas por redução de valor, a empresa ainda registrou uma grande perda operacional no ano.

Terceiro, algumas operações comerciais, após deduzidos depreciações e amortizações, apresentaram prejuízo geral, além de perdas financeiras em alguns investimentos não relacionados ao negócio principal. Quarto, o preço de venda de algumas grandes transações de ativos e de ações foi inferior ao valor contábil.

Pressão de pagamento de dívidas ainda persiste

No aspecto financeiro, até o final de 2025, a dívida onerosa total da Vanke era de 358,48 bilhões de yuans, sendo que 160,56 bilhões de yuans vencem dentro de um ano, representando 44,8%. A empresa possuía 67,24 bilhões de yuans em caixa, uma redução em relação ao início do ano. A taxa de endividamento líquido subiu para 123,5%, um aumento de 42,9 pontos percentuais em relação ao final de 2024, e a taxa de endividamento total atingiu 76,9%.

Segundo o fluxo de caixa, o fluxo de caixa líquido das atividades operacionais foi de -9,9 bilhões de yuans, e o fluxo de caixa líquido das atividades de financiamento foi de -24,92 bilhões de yuans, refletindo uma pressão significativa de liquidez.

Diante da pressão da dívida, o principal acionista, a Shenzhen Metro Group, continua a desempenhar um papel fundamental de suporte. Segundo o relatório, até a data de divulgação, a Shentel Group forneceu um total de 33,52 bilhões de yuans em empréstimos aos acionistas, com taxas de juros e garantias melhores que as práticas de mercado.

Vale destacar que, a partir de novembro de 2025, a Vanke iniciou negociações de prorrogação de duas notas de médio prazo, “22 Vanke MTN004” e “22 Vanke MTN005”, bem como do título corporativo “H1 Vanke 02” (antigo “21 Vanke 02”). Até a data de divulgação do relatório, as propostas de prorrogação foram aprovadas pelos credores, marcando uma mudança importante na gestão de dívidas no mercado aberto.

Durante a reunião com investidores, a administração da Vanke avaliou a atual situação da dívida da empresa: “Devido a múltiplos fatores internos e externos, a situação operacional atual ainda é bastante desafiadora.” A administração admitiu que, no passado, não conseguiu romper a inércia de expansão com “alto endividamento, alta rotatividade, alta alavancagem”, levando a problemas como “dispersão de investimentos, expansão excessiva em múltiplos setores e dependência excessiva de financiamento do escritório central”, o que traz grandes desafios para a resolução atual.

Sobre o planejamento de pagamento de dívidas em 2026, a Vanke revelou que há um total de 14,68 bilhões de yuans em dívidas públicas vencendo ao longo do ano, com o pico de vencimentos entre abril e julho, aproximadamente 11,27 bilhões de yuans. A Vanke afirmou que manterá uma comunicação franca e pragmática com os credores, “solicitando compreensão, apoio e tolerância, e concedendo tempo e espaço para a resolução dos riscos”.

Além de depender do aporte do maior acionista, a Vanke também busca se salvar por diversos meios. Em relação à revitalização de ativos, a empresa realizou 31 negociações de grandes ativos ao longo de 2025, abrangendo escritórios, comércio, apartamentos e hotéis, com valor total de assinatura de 11,3 bilhões de yuans, e recuperou 5,75 bilhões de yuans em pagamentos. A revitalização de recursos existentes gerou um aumento de capacidade de 33,85 bilhões de yuans.

Negócios operacionais relativamente estáveis

Em contraste com a queda do desenvolvimento tradicional, os negócios de serviços da Vanke mantiveram crescimento. Em 2025, essas operações contribuíram com uma receita total de 58,01 bilhões de yuans, aumentando sua proporção na receita total.

Especificamente, a Vanke Cloud (Wanwu Yun) alcançou uma receita de 37,36 bilhões de yuans (incluindo receitas de serviços prestados ao grupo Vanke), um aumento de 2,5%. Durante o período, a Wanwu Yun realizou melhorias em mais de 300 cidades, e a aplicação em larga escala de inteligência artificial ajudou a reduzir as despesas de gestão em 10,1%.

O negócio de apartamentos de aluguel de longo prazo “Boju” gerenciou 270.2 mil unidades, com 197.8 mil unidades abertas, uma taxa de ocupação de 95,4%, incluindo 13,2 mil unidades em habitação de aluguel social; na área de desenvolvimento e operação comercial, os projetos gerenciados pela Inly tiveram uma taxa de ocupação geral de 94,5%, e o shopping “Shanghai Qianwan Impression City MEGA” foi inaugurado com sucesso, tornando-se um novo marco na cidade; o negócio de armazenamento logístico gerou uma receita de 4,28 bilhões de yuans, um aumento de 8,0%, incluindo um crescimento de 25,5% na receita de cadeia de frio.

“Todos os negócios de serviços operacionais da empresa já estão relativamente independentes e conquistaram vantagens de escala e marca”, afirmou a administração da Vanke em reunião com analistas.

Além disso, no lado do financiamento, a Vanke obteve um total de 28 bilhões de yuans em novas captações e reestruturações ao longo do ano (sem incluir empréstimos de acionistas). O custo médio de financiamento existente caiu para 3,02%, uma redução de 85 pontos base em relação ao final do ano anterior.

No entanto, a estrutura de estoques ainda representa uma pressão para a Vanke. Ao final de 2025, o valor de estoque da empresa era de 373,74 bilhões de yuans, sendo que os imóveis concluídos (estoque de imóveis prontos) totalizavam 114,45 bilhões de yuans, representando 30,6%.

Foco na resolução de riscos e no desenvolvimento

Para 2026, a Vanke anunciou na sua declaração anual que se concentrará em duas grandes áreas: “resolução de riscos” e “desenvolvimento”. Por um lado, continuará a promover o foco em cidades e negócios, saindo de cidades e setores com perspectivas ruins, baixa lucratividade e peso histórico, reestruturando o mecanismo de investimento, concentrando-se em cidades-chave, setores principais e produtos de vantagem.

Por outro lado, continuará a aprimorar a capacidade de produtos e serviços, alinhando-se aos requisitos de “bons imóveis”, integrando força de produto, construção, entrega e serviço. Além disso, explorará inovação nos modelos de negócio, oferecendo serviços de operação imobiliária de ciclo completo e cadeia completa para clientes corporativos de alta qualidade.

No aspecto de tecnologia, a Vanke planeja impulsionar amplamente a aplicação de inteligência artificial em todas as etapas do desenvolvimento e operação imobiliária, acelerando a construção de um sistema de membros e de clientes corporativos, para alcançar uma aquisição de clientes mais precisa.

Ao ser questionada sobre a valorização, a administração da Vanke admitiu que, desde o início de 2025, o desempenho do preço das ações “realmente não tem sido satisfatório, e não conseguiu gerar retornos ideais para os investidores”.

A administração afirmou que a recuperação da avaliação depende da resolução da dívida, da otimização da estrutura de dívida e ativos, da estabilização do negócio de desenvolvimento e da melhora substancial na lucratividade. A empresa continuará a promover a alienação de negócios e ativos com baixa sinergia com sua estratégia, para otimizar ainda mais o fluxo de caixa e a estrutura de ativos e passivos.