## REITの反発理由不動産投資信託（(REITs)）は、困難な2022-2023年を経て投資家の勢いを取り戻しています。これらの投資信託は、物件を取得し、賃料収入を生み出し、課税所得の少なくとも90%を株主に配当する仕組みです。以前は金利上昇の影響で圧力を受けていました。借入コストの上昇により物件取得が高コストになり、国債や定期預金などの魅力的な代替投資がその魅力を減少させていました。景色は大きく変わりました。連邦準備制度理事会（FRB）が2024年と2025年を通じて6回連続で金利を引き下げたことによりです。この変化により、REITは固定収入型の競合と比べて非常に魅力的になっています。収益重視の投資家にとっては、資本が再びセクターに流入し、評価倍率が拡大する前の絶好の機会です。## Realty Incomeのケース：規模と安定性の融合**Realty Income** (NYSE: O)は、世界最大級のREITの一つで、米国とヨーロッパにわたる15,500以上の商業物件を管理しています。同社のテナントは、7-Eleven、Dollar General、Walgreensなどの景気後退に強い小売業者を中心に構成されており、経済サイクルを通じて収益の予測可能性を提供しています。同社は、テナントがメンテナンス、保険、固定資産税を負担するトリプルネットリースモデルを採用しています。この構造により、調整後運用資金（(AFFO)）で測定される安定したキャッシュフローを生み出しています。最近の実績は堅調で、最新四半期の稼働率は98.7%を記録し、テナントの課題に耐える能力を示しています。一部の弱い運営者が縮小する一方で、より強力なテナントが拡大し、1994年のIPO以来、稼働率は96%以上を維持しています。Realty Incomeは、2025年のAFFO1株当たり予測を4.25ドルから4.27ドルと見込み、年率1%-2%の成長を見込んでいます。月次配当は(予想利回り5.3%)であり、これらの予測に支えられ、連続132年の年間配当増加が経営陣のコミットメントを示しています。過去の実績から、追跡PERは約14倍と合理的な水準であり、保守的なインカム投資家にとって魅力的です。## Vici Properties：エンターテインメントテナントとインフレ対策**Vici Properties** (NYSE: VICI)は、異なるアプローチを採用し、体験型不動産に焦点を当てています。北米全体で93のカジノ、リゾート、エンターテインメント会場を運営しています。Caesar's Entertainment、MGM Resorts、Penn Entertainmentなどのテナントは景気循環に左右される業界に属しており、2018年のIPO以来、Viciの稼働率は100%を維持しています。その秘密は、消費者物価指数（(CPI)）に連動した複数年のリース契約にあります。この仕組みは、インフレに伴い自動的に賃料を引き上げ、Viciの収益と配当の持続性を守っています。Realty Incomeと同様に、Viciもトリプルネットリースの経済モデルを採用し、運営負担をテナントに移しています。上場以来、年間配当増加は一貫して続いています。2025年のAFFOは2.36ドルから2.37ドルと予測されており、4%-5%の成長を示し、1.80ドルの前倒し配当率(6.1%の利回り)を十分にカバーしています。1株当たりの評価は約16倍の追跡PERであり、値上がり余地が示唆されています。## Digital Realty：クラウドとAI拡大に向けたポジショニング**Digital Realty Trust** $29 NYSE: DLR(は、50以上の都市圏で5,000以上の顧客にサービスを提供する300以上のデータセンターを運営しています。顧客には、IBM、Oracle、Metaを含むフォーチュン500の半数以上が含まれます。近年は、ポートフォリオの意図的な再編を進めており、成長の遅いレガシーデータセンターの売却と、クラウドインフラ、人工知能（)AI(）、高性能コンピューティング（)HPC(）に適したハイパースケール物件への重点投資を行っています。この過程で、AFFOは減少し、配当の成長も一時停止しました。これは、金利上昇、運営コストの増加、通貨の逆風によるものです。今後は、戦略的な売却を完了し、インフレが緩和し、金利圧力が和らぐことで、正常化が見込まれます。経営陣は、2025年のコアFFOを7.25ドルから7.30ドルと予測しており、8%-9%の増加で、4.88ドルの前倒し配当率)3%の利回り(を十分にカバーしています。稼働率は2024年の82.9%から100-200ベーシスポイントの拡大が見込まれ、需要の増加を示しています。このポジショニングにより、Digital Realtyは、純粋なAI株よりも変動性が低く、インフラのトレンドを捉えるバランスの取れたインカムジェネレーターとなっています。## より広いREITの展望金利の低下と、クラウド採用、AI展開、消費者支出の正常化といった長期的な需要ドライバーの融合は、REITの評価にとって魅力的な背景を作り出しています。これらの3つのREITは、)小売、エンターテインメント、データインフラ(といった異なるセクターを代表しながらも、運用の卓越性、配当の持続性、評価の再評価が加速する前の上昇余地を共有しています。
今日の金利環境で注目すべき3つのREITs
REITの反発理由
不動産投資信託（(REITs)）は、困難な2022-2023年を経て投資家の勢いを取り戻しています。これらの投資信託は、物件を取得し、賃料収入を生み出し、課税所得の少なくとも90%を株主に配当する仕組みです。以前は金利上昇の影響で圧力を受けていました。借入コストの上昇により物件取得が高コストになり、国債や定期預金などの魅力的な代替投資がその魅力を減少させていました。
景色は大きく変わりました。連邦準備制度理事会（FRB）が2024年と2025年を通じて6回連続で金利を引き下げたことによりです。この変化により、REITは固定収入型の競合と比べて非常に魅力的になっています。収益重視の投資家にとっては、資本が再びセクターに流入し、評価倍率が拡大する前の絶好の機会です。
Realty Incomeのケース：規模と安定性の融合
Realty Income (NYSE: O)は、世界最大級のREITの一つで、米国とヨーロッパにわたる15,500以上の商業物件を管理しています。同社のテナントは、7-Eleven、Dollar General、Walgreensなどの景気後退に強い小売業者を中心に構成されており、経済サイクルを通じて収益の予測可能性を提供しています。
同社は、テナントがメンテナンス、保険、固定資産税を負担するトリプルネットリースモデルを採用しています。この構造により、調整後運用資金（(AFFO)）で測定される安定したキャッシュフローを生み出しています。最近の実績は堅調で、最新四半期の稼働率は98.7%を記録し、テナントの課題に耐える能力を示しています。一部の弱い運営者が縮小する一方で、より強力なテナントが拡大し、1994年のIPO以来、稼働率は96%以上を維持しています。
Realty Incomeは、2025年のAFFO1株当たり予測を4.25ドルから4.27ドルと見込み、年率1%-2%の成長を見込んでいます。月次配当は(予想利回り5.3%)であり、これらの予測に支えられ、連続132年の年間配当増加が経営陣のコミットメントを示しています。過去の実績から、追跡PERは約14倍と合理的な水準であり、保守的なインカム投資家にとって魅力的です。
Vici Properties：エンターテインメントテナントとインフレ対策
Vici Properties (NYSE: VICI)は、異なるアプローチを採用し、体験型不動産に焦点を当てています。北米全体で93のカジノ、リゾート、エンターテインメント会場を運営しています。Caesar’s Entertainment、MGM Resorts、Penn Entertainmentなどのテナントは景気循環に左右される業界に属しており、2018年のIPO以来、Viciの稼働率は100%を維持しています。
その秘密は、消費者物価指数（(CPI)）に連動した複数年のリース契約にあります。この仕組みは、インフレに伴い自動的に賃料を引き上げ、Viciの収益と配当の持続性を守っています。Realty Incomeと同様に、Viciもトリプルネットリースの経済モデルを採用し、運営負担をテナントに移しています。
上場以来、年間配当増加は一貫して続いています。2025年のAFFOは2.36ドルから2.37ドルと予測されており、4%-5%の成長を示し、1.80ドルの前倒し配当率(6.1%の利回り)を十分にカバーしています。1株当たりの評価は約16倍の追跡PERであり、値上がり余地が示唆されています。
Digital Realty：クラウドとAI拡大に向けたポジショニング
Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR(は、50以上の都市圏で5,000以上の顧客にサービスを提供する300以上のデータセンターを運営しています。顧客には、IBM、Oracle、Metaを含むフォーチュン500の半数以上が含まれます。
近年は、ポートフォリオの意図的な再編を進めており、成長の遅いレガシーデータセンターの売却と、クラウドインフラ、人工知能（)AI(）、高性能コンピューティング（)HPC(）に適したハイパースケール物件への重点投資を行っています。この過程で、AFFOは減少し、配当の成長も一時停止しました。これは、金利上昇、運営コストの増加、通貨の逆風によるものです。
今後は、戦略的な売却を完了し、インフレが緩和し、金利圧力が和らぐことで、正常化が見込まれます。経営陣は、2025年のコアFFOを7.25ドルから7.30ドルと予測しており、8%-9%の増加で、4.88ドルの前倒し配当率)3%の利回り(を十分にカバーしています。稼働率は2024年の82.9%から100-200ベーシスポイントの拡大が見込まれ、需要の増加を示しています。
このポジショニングにより、Digital Realtyは、純粋なAI株よりも変動性が低く、インフラのトレンドを捉えるバランスの取れたインカムジェネレーターとなっています。
より広いREITの展望
金利の低下と、クラウド採用、AI展開、消費者支出の正常化といった長期的な需要ドライバーの融合は、REITの評価にとって魅力的な背景を作り出しています。これらの3つのREITは、)小売、エンターテインメント、データインフラ(といった異なるセクターを代表しながらも、運用の卓越性、配当の持続性、評価の再評価が加速する前の上昇余地を共有しています。