Masyarakat juga memasuki era 'pengembangan dan pengoperasian'... Pemerintah secara resmi meluncurkan proyek REITs Nomor 1

Seiring pelonggaran regulasi terhadap dana investasi properti (REITs), yang memungkinkan mereka melampaui investasi properti murni dan mencakup pengembangan serta pengoperasian, kasus penerapan pertama dari reformasi sistem ini telah muncul. Pemerintah berencana memperkenalkan jenis baru yang disebut “Project REITs” untuk mengubah cara pengembangan properti.

Kementerian Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi baru-baru ini menyetujui dua contoh sebagai Project REITs pertama, yaitu “REITs Perawatan Kesehatan Dongtan” dan “REITs Proyek Rehabilitasi Kawasan Inovasi Stasiun Tiana”. Sebelumnya, pengembangan properti dilakukan terutama melalui badan hukum tujuan khusus, dan biasanya pengembang hanya mengejar keuntungan penjualan lalu keluar dari proyek. Oleh karena itu, tanggung jawab operasional setelah pembangunan dialihkan ke pembeli rumah, dan struktur keuntungan yang berfokus pada penjualan kadang-kadang dapat menyebabkan kelebihan pasokan atau risiko investasi di pasar.

Project REITs merujuk pada metode di mana investor swasta seperti perusahaan pengelola aset mengembangkan berbagai properti seperti fasilitas akomodasi, rumah sakit, dan pusat industri pengetahuan, kemudian tetap memegang dan mengelola penyewaan untuk mendapatkan pendapatan. Dalam proses ini, melalui revisi “Undang-Undang Pembatasan Perlakuan Pajak Khusus”, bahkan jika modal disetor ke REITs berupa aset nyata seperti tanah dan bangunan, pajak transfer atau pajak badan dapat ditangguhkan, meningkatkan kemungkinan penggunaan tanah dasar yang tertunda pengembangannya karena beban pajak.

Contoh pertama, REITs Perawatan Kesehatan Dongtan, adalah proyek pengembangan besar yang dipimpin swasta yang meliputi pembangunan perumahan dan komersial di Hwaseong, Gyeonggi-do, termasuk rumah pensiun dan rumah sakit Korea Selatan. Lahan proyek dibeli dari Korea Land and Housing Corporation, berukuran sekitar 188.000 meter persegi, dengan total biaya sekitar 2,2 triliun won Korea. Pembangunan direncanakan dimulai pada September 2025 dan selesai pada 2030, setelah selesai sebagian fasilitas akan dijual, sementara sisanya akan dikelola melalui REITs.

REITs Proyek Kawasan Inovasi Stasiun Tiana adalah bentuk kerjasama antara pemerintah daerah, Korea Railroad Corporation, dan Dana Perkotaan dan Perumahan, yang merupakan model pengembangan campuran yang menggabungkan hunian, industri, dan infrastruktur. Proyek ini sudah dimulai dan diperkirakan selesai pada 2028. Sama seperti sebelumnya, REITs akan langsung bertanggung jawab atas pengoperasian untuk mendapatkan pendapatan sewa yang berkelanjutan.

Pemerintah berharap bahwa Project REITs dapat menjadi titik awal untuk beralih dari bisnis penjualan yang berfokus pada keuntungan jangka pendek ke model yang didasarkan pada modal sendiri dan pengoperasian jangka panjang. Kementerian Tanah berpendapat bahwa model ini dapat mempertahankan struktur pendapatan yang relatif stabil bahkan selama perubahan suku bunga atau masa kemerosotan pasar properti, dan dari sudut pandang jangka menengah hingga panjang, membantu mendiversifikasi risiko pengembangan domestik secara keseluruhan dan membangun pasar properti yang berkelanjutan.

Seiring dengan penerapan resmi sistem ini, jumlah kasus yang beralih dari bisnis berbasis badan hukum tujuan khusus ke REITs juga meningkat. Menurut Kementerian Tanah, saat ini telah menerima lebih dari 10 permohonan pendirian Project REITs tambahan. Pengamatan menunjukkan bahwa jika kondisi semakin lengkap di masa depan, pengembangan proyek kerjasama publik dan swasta melalui REITs dapat meningkat secara signifikan.