هل لا تزال هناك حاجة للسداد المبكر للقروض العقارية الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى، بعد انخفاض رصيد القروض العقارية الشخصية القائمة بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

سؤال AI · لماذا يتقلص رصيد القروض العقارية الشخصية خلال فترة الربيع الصغير للسوق العقاري؟

مراسل جريدة كل يوم اقتصادي: زاو جينغزي    تحرير جريدة كل يوم اقتصادي: وي غوان هونغ

هل انتهت موجة سداد القروض العقارية المبكرة؟

بدأت موجة سداد القروض العقارية الشخصية في النصف الثاني من عام 2022، حيث سرع المقترضون من الرهون العقارية في بلدنا من سداد القروض مبكرًا، وتشكّلت تدريجيًا موجة “السداد المبكر” خلال فترة زمنية معينة.

لكن الآن، لم تعد مشاهدات مثل حجز الأرقام في وقت الفجر، والانتظار لعدة أشهر، شائعة. فهل لا تزال موجة السداد المبكر مستمرة؟ أظهر تحليل بيانات أعده مراسل 《الأخبار الاقتصادية اليومية》 أن إجمالي القروض العقارية الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الحكومية الكبرى يبلغ حوالي 24.48 تريليون يوان، بانخفاض قدره حوالي 0.71 تريليون يوان مقارنة بالعام السابق.

“الآن، لا شك أن هناك سدادًا مبكرًا للقروض العقارية، لكن بالمقارنة مع السنوات السابقة، لا يمكن أن نطلق عليها ‘موجة’ بعد.” قال وانغ بونغبو، كبير محللي شركة بوتون للاستشارات، إن انخفاض رصيد القروض العقارية هو نتيجة تضافر عاملين: الأول هو تقليل الرهون العقارية، والثاني هو عدم رغبة السكان في شراء منازل العام الماضي.

ومن الجدير بالذكر أن السوق العقارية شهدت “ربيعًا صغيرًا” في الربع الأول من هذا العام، ويعتقد الخبير المالي المخضرم زو يي تشين أن هذا ليس انتعاشًا مؤقتًا بعد انخفاض حاد، بل هو نتيجة لانخفاض تدريجي في أسعار الفائدة السوقية وتخفيف تدريجي لسياسات شراء المنازل، مما يعزز ثقة السوق بشكل مستقر، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

انخفاض رصيد القروض العقارية الشخصية في 2025

أظهر تحليل البيانات أن رصيد القروض العقارية الشخصية لا يزال في انخفاض.

في عام 2024، كقوة رئيسية في إصدار القروض العقارية، انخفض رصيد القروض العقارية لدى الستة بنوك الحكومية الكبرى بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025، بلغ الانخفاض الصافي كامل العام حوالي 0.71 تريليون يوان، وهو أكبر من الانخفاض في عام 2024.

ومن الجدير بالذكر أن الانخفاض في النصف الأول من عام 2025 لدى الستة بنوك الكبرى بلغ 1078 مليار يوان، وهو أقل بشكل واضح من 3255 مليار يوان في النصف الأول من عام 2024، لكن الانخفاض الكبير في النصف الثاني من عام 2025 بمقدار حوالي 6022 مليار يوان أدى إلى توسع الانكماش الكلي في القروض العقارية الشخصية مقارنة بعام 2024.

ومع استمرار تقلص رصيد القروض العقارية الشخصية، تودع الستة بنوك الكبرى مرحلة “6 تريليون يوان” من الرصيد العقاري.

وعلى مستوى السوق الوطنية، فإن رصيد القروض العقارية الشخصية يتجه أيضًا نحو الانخفاض. وبيّن بيانات البنك المركزي أن رصيد القروض العقارية الشخصية في نهاية عام 2025 بلغ 37.01 تريليون يوان، بانخفاض نسبته 1.8% على أساس سنوي، مما يشير إلى أن بعض البنوك شهدت ارتفاعًا في رصيد القروض العقارية الشخصية، وأن سوق القروض العقارية يدخل مرحلة تنافسية دقيقة.

وفي رأي المختصين، فإن انخفاض رصيد القروض العقارية القائمة هو نتيجة لتصارع قوتين: الأولى هي مقدار السداد المبكر، والثانية هي حجم القروض الجديدة الممنوحة.

“الآن، لا شك أن هناك سدادًا مبكرًا، لكن بالمقارنة مع السنوات السابقة، لا يمكن أن نطلق عليها ‘موجة’ بعد.” قال وانغ بونغبو، إن تضافر عاملين، وهما انخفاض الرغبة في شراء المنازل العام الماضي، أدى إلى تقليل رصيد القروض العقارية لدى البنوك.

وقال يان هاي بين، الباحث الخاص في جمعية إدارة الثروات ببكين، إن سوق العقارات لا يزال في مرحلة تعديل، وهناك العديد من العملاء الذين لديهم احتياجات فورية، لكن هناك أيضًا عملاء يترددون، بشكل عام، النمو في قروض الرهن العقاري ضعيف.

الربع الأول يشهد “ربيعًا صغيرًا”

شهد الربع الأول من هذا العام انتعاشًا في سوق العقارات الثانوية في البر الرئيسي. وأظهرت تقارير كيرري أن مساحة مبيعات العقارات الثانوية في 20 مدينة رئيسية في مارس بلغت حوالي 17.97 مليون متر مربع، بزيادة نسبتها 117% عن الشهر السابق، وارتفاع بنسبة 6% على أساس سنوي؛ وبلغ إجمالي مساحة المبيعات في الربع الأول حوالي 41.08 مليون متر مربع، بزيادة 4% على أساس سنوي.

وفي سياق هذا الانتعاش “الصغير”، لعبت مدن من الدرجة الأولى مثل بكين وشنغهاي دور “القائد”.

قال زو يي تشين للصحفيين: “إن انتعاش سوق العقارات في الربع الأول من عام 2026 يعتمد بشكل رئيسي على سوق العقارات الثانوية في المدن من الدرجة الأولى، وهو الآن في مرحلة تصحيح معتدلة، ومن المتوقع أن يستمر في التعافي بشكل معتدل.” وأضاف أن هذا الانتعاش قد يمتد، وأنه مع قدوم هذا الربيع الصغير، ستظهر آثار إيجابية على رصيد القروض العقارية الشخصية للبنوك التجارية تدريجيًا.

وأشار إلى أن “لم يتحقق بعد انعكاس كامل، لكنني أعتقد أنه ليس انتعاشًا مؤقتًا بعد انخفاض حاد، بل هو نتيجة لانخفاض تدريجي في أسعار الفائدة السوقية وتخفيف تدريجي لسياسات شراء المنازل، مما يعزز ثقة السوق بشكل مستقر، وأعتقد أن هناك أملًا في استمراره في الربع الثاني.” وأوضح أن نشاط مبيعات العقارات الثانوية سيؤدي مباشرة إلى زيادة طلبات القروض العقارية، مما يبطئ من وتيرة انخفاض الرصيد، ومن المتوقع أن يدعم ذلك بشكل إيجابي رصيد القروض العقارية، وأن يسير السوق بشكل عام نحو “ارتفاع الكمية واستقرار الأسعار”.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو، إن “الربيع الصغير” يركز أكثر على سوق العقارات الثانوية في المدن الرئيسية، وأن السوق لا يزال في المرحلة الابتدائية من الانتعاش، وأن السوق في الربع الثاني ستشهد مزيدًا من التحسن، مما يدعم سوق القروض بشكل إيجابي. وأضاف أن بعض العملاء يستخدمون قروض الصندوق السكني، والتي لا تُحتسب ضمن بيانات البنوك التجارية، مما يؤثر أيضًا على رصيد القروض التجارية.

بنك يذكر أن هناك زيادة واضحة في طلبات القروض العقارية

بالنسبة لوضع القروض العقارية الشخصية هذا العام، لاحظ مراسلنا أن العديد من الإدارات في البنوك أدلت بتصريحات خلال مؤتمرات الأداء. ومن بين ذلك، فإن بنك النقل يُبدي تفاؤلاً بشأن أداء قروض الرهن العقاري.

قال وانغ وانفو، نائب رئيس بنك النقل، خلال مؤتمر الأداء لعام 2025، إن حجم الطلب على القروض العقارية زاد بشكل ملحوظ منذ مارس 2026. وأضاف: “هذا قد يكون إشارة على استقرار سوق العقارات.” وإذا استمر هذا الاتجاه، فمن المتوقع أن تحقق قروض الرهن العقاري نموًا إيجابيًا تدريجيًا في 2026، وأن يدفع ذلك بنك النقل لتحقيق نمو متوقع في قطاع القروض بالتجزئة.

وردّ وانغ جينغ وو، نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة، على معدل التخلف عن سداد القروض الشخصية، موضحًا أن جودة أصول القروض الشخصية لدى البنك جيدة على المدى الطويل، وأنها تأثرت في العامين الأخيرين بعوامل مثل التحول الاقتصادي، وتعديل سوق العقارات، وعدم توازن العرض والطلب المرحلي، مما أدى إلى ارتفاع معدل التخلف مؤقتًا، وهو يتوافق مع الاتجاه العام للصناعة.

قال وانغ جينغ وو: “اقتصادنا قوي ومرن، ولديه إمكانات كبيرة، والدعم طويل الأمد في الاتجاه الإيجابي لم يتغير، والمخاطر على القروض الشخصية يمكن السيطرة عليها.” وتوقع أن تسرع تنفيذ حزمة السياسات، واستمرار إطلاق الفوائد الناتجة عنها، من تحسين أساس سوق الائتمان الشخصي، وأن تعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستويات معقولة.

وعلى الرغم من أن الدولة تواصل إصدار سياسات لدعم سوق العقارات، وأن السوق يظهر علامات على الانتعاش، إلا أن يان هاي بين قال إن نسبة قروض الرهن العقاري في محفظة الأصول البنكية قد تتجه نحو الانخفاض.

ومن البيانات الحالية، لاحظ مراسلنا أن القروض الاستهلاكية الشخصية والقروض التشغيلية الشخصية للبنوك الكبرى شهدت نموًا كبيرًا، حيث زادت القروض الاستهلاكية الشخصية لدى بنك الصناعة والتجارة بمقدار 778.19 مليون يوان، بنسبة نمو 18.5%، وزادت القروض التشغيلية الشخصية بمقدار 2522.38 مليون يوان، بنسبة 15.0%؛ وبلغت نسبة نمو القروض الاستهلاكية الشخصية داخل الصين 28%.

هل السداد المبكر للقروض العقارية مجدي؟

كان الدافع الرئيسي لموجة “السداد المبكر” في قروض الإسكان سابقًا هو المقترضون، من جهة بسبب تقلبات الاقتصاد، ومن جهة أخرى بسبب تزايد تقلبات السوق المالية في بلدنا، حيث شهدت أسعار الأسهم والصناديق انخفاضات كبيرة، وانخفضت عوائد الاستثمار بشكل واضح، وتوجهت المخاطر نحو الحذر. بالإضافة إلى ذلك، فإن بعض قروض الإسكان القائمة ذات الفوائد المرتفعة، حيث يتجاوز معدل الفائدة على بعض القروض 5%، دفعت المقترضين إلى استخدام جزء من الأموال التي كانت مخصصة للاستثمار في السداد المبكر.

لكن مع انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية القائمة، بدأ تكلفة الفائدة على القروض العقارية الشخصية في الانخفاض تدريجيًا. ووفقًا لبيانات البنك المركزي، في فبراير من هذا العام، بلغ متوسط سعر الفائدة على القروض الجديدة للشراء السكني حوالي 3.1%، وهو أقل بحوالي 10 نقاط أساس عن نفس الفترة من العام الماضي، مع بقاء سعر الفائدة منخفضًا.

هل لا تزال السداد المبكر مجديًا عندما تكون الفائدة منخفضة؟

قال وانغ بونغبو: “الجدوى تعتمد على مستوى عائدات الاستثمار أو الادخار للمستهلك، والفارق بين ذلك وبين سعر الفائدة على القرض.” وأضاف: “إذا كانت عوائد الاستثمار أعلى من سعر الفائدة على القرض، فالأفضل استثمار المزيد من الأموال؛ وإذا كانت أقل، فالأفضل سداد جزء أو كامل القرض.” كما أشار إلى ضرورة تخصيص أموال كافية للنفقات اليومية، والتقاعد، والرعاية الصحية في المستقبل.

ومن ناحية طرق السداد، بشكل عام، فإن طريقة السداد بالأقساط الثابتة للأصل والفائدة تكون فيها الأقساط الأولى أكبر من حيث الأصل والفائدة، لذا فإن السداد المبكر يكون أكثر فائدة؛ أما طريقة السداد بالمساواة في الأقساط، فهي تتطلب دفع فوائد أكبر في البداية، وإذا كانت نصف المدة قد انقضت، فقد لا يكون من المجدي السداد المبكر.

جريدة الأخبار الاقتصادية اليومية