تبادل بين النموذج القديم والجديد، يتحول القطاع العقاري إلى "ركيزة استقرار المعيشة"، ويدخل مرحلة حاسمة من التحول丨 منتدى الرأي السنوي لعام 2026

اسأل AI · لماذا تحولت سياسات العقارات إلى التنمية عالية الجودة خلال “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”؟

صحيفتنا (chinatimes.net.cn) مراسلة لي بيبي من شنغهاي

خلال العام الماضي، تضح معالم قاع سوق العقارات وسياسات السوق تدريجيًا، وحققت أعمال تسليم المنازل نتائج مرحلية، وأصبح بناء مساكن عالية الجودة إجماعًا صناعيًا. باعتبار عام 2026 بداية للخطة الخمسية الخامسة عشرة، تسرع وتيرة التحول والترقية في الهيكل الاقتصادي المحلي، ويدخل قطاع العقارات في فترة حاسمة من التعديل العميق والتحول.

في 2 أبريل، خلال منتدى الرأي السنوي لعام 2026، أظهر توافق الممارسين والخبراء في الصناعة أن طريق التحول والتحدي موجود، لكن الفرص أيضًا قائمة. من مستوى السياسات “تحسين العرض” إلى مستوى الشركات “الابتكار في الجودة”، ومن بناء “منازل جيدة” إلى تحديث المدن، والتحول الرقمي، والتشغيل الخفيف للأصول، يحرص قطاع العقارات على التخلص التدريجي من الاعتماد على الحجم التقليدي، والعودة إلى خصائص المعيشة، والتحول نحو المنافسة في الجودة.

عقد التناوب بين النماذج القديمة والجديدة

فيما يتعلق بالموضوع المركزي للتحول الصناعي، أعرب خبراء وممثلون عن الشركات عن آرائهم، وشرحوا توجهات السياسات الصناعية واتجاهات التنمية.

قال رئيس جمعية قطاع العقارات في مقاطعة قوانغدونغ، وانغ شاو، إن السياسات الأساسية للعقارات خلال “الخطة الخمسية الرابعة عشرة” قد تحولت من “زيادة العرض، والتنمية المستقرة” إلى “تحسين العرض، والتنمية عالية الجودة، ونموذج تنموي جديد”، مما يدل على أن العقارات تتجه من التوسع في الحجم إلى تحسين الجودة، ومن “أداة تحفيز اقتصادي” إلى “ركيزة استقرار المعيشة”.

في مواجهة المرحلة الجديدة من التنمية، يواجه قطاع العقارات أيضًا متطلبات محتوى عالية الجودة، حيث تتمحور جوهريًا حول تحقيق “استقرار النمو، وتوازن التنمية، واستدامة البيئة، وعدالة المجتمع”، مع التوازن بين الاستقرار على المدى القصير والتنمية الصحية على المدى الطويل.

أكد وانغ شاو أن الهدف النهائي للمنازل الجيدة هو العودة إلى خصائص المعيشة، وتحقيق حق الجميع في السكن المناسب: “السماح للمساحات الحضرية بخدمة تنمية مختلف قطاعات المجتمع بشكل أفضل، وهذا يتوافق تمامًا مع الهدف النهائي لبناء مدن حديثة.” يجب على شركات التطوير العقاري أيضًا تحويل قيمة “المنازل الجيدة” و"الخدمات الجيدة" إلى قوة دافعة للنمو الاقتصادي، وتحفيز الاستهلاك، وتحفيز الاستثمار الفعال؛ وبناء مساحات وبيئات حياة عالية الجودة، وإطلاق قيمة الاحتفاظ طويلة الأمد لـ"المنازل الجيدة"، وتعزيز بناء “منازل جيدة، ومجمعات سكنية جيدة، ومجتمعات جيدة، وأحياء جيدة”، للمساعدة في عودة العقارات إلى خصائص المعيشة، وأن تصبح أداة مهمة لدعم التنمية عالية الجودة.

قال يانغ جين، الأمين العام ورئيس مجلس إدارة شركة CITIC للتطوير الحضري والتشغيل، إن قطاع العقارات الآن في نقطة تقاطع بين النماذج القديمة والجديدة، وأن الحفاظ على التدفق النقدي أو الأرباح أصبح خيارًا لا بد منه للشركات الحالية.

رأى يانغ أن التحديات الحالية في الصناعة تعكس بشكل جوهري نتائج حتمية لتحول الاقتصاد الكلي وتكرار مراحل تطوير المدن. لقد فشل نموذج النمو بالحجم السابق، وتركزت الصناعة الآن على تحسين الزيادة وتنشيط الأصول المحتجزة. حاليًا، تدعم السياسات الوطنية بشكل كبير مجالات مثل تحديث المدن، وتطوير الأحياء الحضرية، وبناء مساكن ميسورة التكلفة، وخلق منازل جيدة، والتي تعتبر مسارات موجهة من قبل الدولة، وستصبح أيضًا ساحة المعركة الرئيسية لقيمة صناعة العقارات في المستقبل.

استنادًا إلى هذا التقييم، حددت CITIC Urban Development استراتيجية “التطوير + التشغيل” ذات المحور المزدوج، مستفيدة من مزايا التعاون بين التمويل والصناعة في مجموعة CITIC، مع التركيز على مجالات مثل حل المخاطر، وتحديث المدن. في الوقت نفسه، تبنت نموذج التحول “استكشاف أنماط جديدة، وتصميم منتجات جديدة، وتطبيق تقنيات جديدة، وبناء بيئة جديدة”، ماضية في طريق تنموي مميز بخصائصها الخاصة.

مسارات الابتكار والتطوير للشركات

في مفترق طرق التحول من “كمية إلى جودة” في الصناعة، أصبح التوافق مع اتجاهات التطور الصناعي وابتكار مسارات النمو مهمة أساسية لشركات العقارات. تتجه العديد من الشركات نحو تحسين الجودة، وتستكشف نماذج تنموية تتوافق مع الدورة الجديدة، وتدفع الصناعة نحو عصر المنافسة في الجودة.

كشف مينغ وي، رئيس معهد الأبحاث في شركة China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings، أن شركة China Merchants Shekou تتقدم في استكشاف “منازل جيدة 2.0”، مع التركيز على تكامل وابتكار التكنولوجيا، وقد أنشأت مختبرًا للمنازل الجيدة في مقرها في Shenzhen، وتقوم باكتشاف مشكلات جديدة، واستكشاف تقنيات جديدة، والتحقق من إدراك العملاء.

كما تستكشف مجموعة Green City Life Technology طرقًا محددة لبناء “منازل جيدة”. قال نائب المدير العام للمجموعة، زو كواي، إن العديد من شركات العقارات تقع في مأزق إداري، ويعود السبب في ذلك إلى اعتمادها بشكل عام على نماذج تطوير مجمعة ومركبة.

وأوضح زو كواي أن المنافسة في العقارات في المستقبل ستكون في جوهرها “الذكاء السكني القائم على التكنولوجيا والإنسانية”، وهو السبب الرئيسي وراء عدم قدرة النماذج التقليدية على التكيف، وعدم القدرة على بناء منازل جيدة. أشار إلى أن تقنيات المنازل الجيدة التي طورتها مجموعة Green City قد تم تطبيقها في عدة مشاريع، وأن الشركة ستواصل التركيز على التكنولوجيا والإنسانية لجعل المزيد من الناس يسكنون منازل تتوافق مع معايير “6633” التكنولوجية.

كواحد من رواد صناعة البناء التعاقدي، أنشأت شركة JinDi Management نموذجًا فريدًا لبناء “منازل جيدة”. وفقًا لنائب المدير العام، وانغ شين، أنشأت JinDi نظام إدارة كامل لسلسلة القيمة في البناء التجاري (غير السكني)، يغطي جميع المراحل من اتخاذ القرارات الاستثمارية المبكرة، والتخطيط الصناعي، ومرحلة التطوير، وحتى التشغيل اللاحق.

وفي مواجهة الوضع الحالي، أطلقت JinDi Management نماذج “بناء +” و"بناء -". من ناحية، في ظل المنافسة الشديدة على المعايير التقليدية، وتعدد احتياجات العملاء، تعتمد JinDi على قدراتها في إدارة المناطق الصناعية، والشقق طويلة الأمد، والاستشارات التمويلية، وخدمات الممتلكات، والرياضة والصحة، لتقديم خدمات ذات قيمة مضافة “بناء +”. من ناحية أخرى، نظرًا لامتلاء سوق العاملين في العقارات، وسهولة استقطاب الشركات التكنولوجية والمنصات الاستثمارية، وتحول الطلب من الملاك إلى قطاعات أو خدمات محددة، تبنت JinDi Management نموذجًا موديولًا لبناء قدرات الأعمال، وابتكرت نموذج “بناء -” لملاءمته. بالإضافة إلى ذلك، تستكشف الشركة في عدة مناطق نماذج استشارات خفيفة الأصول، وتوسع نطاق أعمالها.

اتجاهات الصناعة نحو الاستقرار

بفضل منصة 贝好家 التابعة لـ Beike، التي تتمتع بحساسية سوقية عالية، قال وو بن، المدير العام لمركز الابتكار في 贝好家، إن السوق العقاري يتغير بشكل كبير، وأن نسبة المعاملات في سوق العقارات الثانوية في المدن الكبرى تتجاوز 70%، وأن اتجاه الأسعار يعكس بشكل أدق الحالة الحقيقية للسوق. كما أن علاقة العرض والطلب تتغير، مع استمرار ارتفاع مخزون العقارات الثانوية، وبدأت الصناعة منذ 2021 تدخل مرحلة وجود عدد أكبر من العقارات مع قلة المشترين، مما يجعل قرارات المشترين أكثر حذرًا.

رأى وو بن أن في ظل هذا السياق، فإن جوهر “السباق على المنتجات” هو تلبية احتياجات العملاء المحددة بدقة. بناءً على ذلك، أطلقت 贝好家 نموذج C2M (من المستهلك إلى المصنع)، حيث يركز على “كل شيء حول C”. مع تطور التكنولوجيا، وباستخدام البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي، والقدرة على الوصول الدقيق للعملاء، يمكن تحديد احتياجات C بدقة، مما يتيح إجراء تقييمات للأراضي، وتحديد المنتجات، والتصميم، والتسويق. وقد تم بناء هذه القدرة كحلول، وتم التحقق منها في أكثر من عشرة مشاريع بالتعاون مع مطورين مثل招商، ويشيوي، وبانجيانغ.

أما يان تشونغ، المدير العام لقسم العقارات والبناء في شركة Kingdee China، فحلل أزمة التحول الرقمي لشركات العقارات، واقترح الانتقال من “المنتج الأمثل” إلى “الهيكل الأمثل” كوسيلة لكسر الجمود. وقال إن العديد من شركات العقارات الآن تقع في مأزق عميق أثناء التحول الرقمي وتطبيق الذكاء الاصطناعي، ويرتبط ذلك ارتباطًا وثيقًا بالفكرة القديمة المتمثلة في اختيار “المنتج الأمثل” عند التحول الرقمي. لذلك، يتعين على شركات العقارات عند اختيار منصات التحول الرقمي، أن تتخلص من المفهوم التقليدي لـ"المنتج الأمثل"، وتتبنى مفهوم “الهيكل الأمثل” في ظل الوضع الجديد.

على وجه التحديد، ينبغي اختيار منصات رقمية شاملة تجمع بين “المنصة، البيانات، التطبيقات، والذكاء الاصطناعي”، بحيث تلبي احتياجات استدعاء متعددة، وتدعم تطوير الوكيل الذكي الداخلي، وتدير حوكمة البيانات، ويمكنها أيضًا إعادة استخدام تطبيقات SaaS والذكاء الاصطناعي المدمجة، مما يسرع من تطبيق تقنيات الذكاء الاصطناعي، ويعزز كفاءة التشغيل، ويساعد شركات العقارات على تجاوز عوائق التحول الرقمي، ويعبرون دورة السوق.

بالإضافة إلى الشركات التي تركز على ترقية المنتجات، يركز نائب رئيس شركة Modern Capital Management، دي نان، على تطوير الأصول غير الجيدة ووضع العاملين في هذا المجال. وقال إن الأصول غير الجيدة وإعادة الهيكلة كانت في البداية أقسامًا هامشية في صناعة العقارات، ومع تغير الصناعة، دخل العاملون في الأصول غير الجيدة إلى جوهر القطاع العقاري، وبدأ العديد من المستثمرين والمشغلين العقاريين في دخول مجال الأصول غير الجيدة. ويرى دي نان أن عام 2026 سيكون أول عام تتفق فيه وجهات نظر شركات العقارات، والدائنين، والمشترين، والحكومة، مما يفتح نافذة حقيقية لإعادة الهيكلة.

وفي الوقت الذي تتعافى فيه شركات العقارات، تظهر علامات على “الاستقرار التدريجي”، حيث قال شا ييفنغ، كبير محللي قطاع العقارات ونائب رئيس بنك الصين للأوراق المالية، إن السوق العقاري الحالي يظهر تباينًا بين استقرار تدريجي في المدن المركزية وضعف الأداء في المدن غير المركزية. وتتميز أسعار العقارات في المدن الأربعة الأولى بمميزات مختلفة، لكنها تتجه نحو الاستقرار بشكل عام، حيث سجلت عقارات بكين الثانوية نموًا شهريًا بنسبة 0.2%؛ بعد أن انخفضت لمدة تسعة أشهر من مايو 2025 حتى يناير من هذا العام، عادت إلى النمو بالتزامن مع بكين؛ أما السوق في المدن غير المركزية فهو أضعف قليلاً مقارنة بالمدن المركزية.

أكد شا ييفنغ أن انخفاض أسعار العقارات الثانوية المستمر لفترة طويلة جعل من قيمة العقارات الثانوية تظهر بشكل واضح، مما يضغط على مبيعات العقارات الجديدة في المناطق المجاورة، ولهذا يتعين على المطورين، بالإضافة إلى تحسين الموقع والبيئة، الاعتماد على جودة المنتجات وترقيتها لزيادة القدرة التنافسية.

استكشاف طريق الصعود للصناعة

في جلسة مناقشة موضوع المنتدى، قال زانغ شياودان، نائب رئيس معهد ديدلينغ، كمحاور، إن السوق العقاري الحالي رغم إشارات إيجابية جزئية، إلا أن الثقة العامة لا تزال تتعافى ببطء، وأن الاتجاه التنموي للصناعة هو محور اهتمام الخبراء.

وفي مواجهة الاتجاهات السوقية ونقطة التحول، ما هي المؤشرات الرئيسية التي يركز عليها العاملون؟

ردًا على ذلك، قال لونغ غوكسين، مدير مجموعة Desiqin، إن التنبؤ باتجاه السوق يتطلب مراقبة عدة مؤشرات، لكن المؤشرين الأساسيين هما: أولًا، عدد الأشخاص والشركات المستعدة للاستثمار والمبادرة، وهو المحرك الرئيسي لتحسن مؤشرات الإيجارات والمعاملات؛ ثانيًا، عدد المواليد من المواهب التكنولوجية في المدن الأولى والثانية (أكبر 20 مدينة في الصين). وأضاف أن تطوير المدن يجب أن يركز أكثر على جذب موارد الابتكار التكنولوجي، والسكان التكنولوجيين الجدد، فهذه هي مفتاح استقرار السوق.

أوضح غو روي، المدير العام لشركة Guofu Huihuang في قوانغتشو، أن البيانات تدعم التغيرات الإيجابية في السوق. من خلال سوق العقارات الفاخرة في قوانغتشو، دخلت السوق في “ربيع صغير” منذ عام 2025. ووفقًا للبيانات، فإن “الربيع الصغير” يتركز في الأسبوعين الأخيرين من مارس: “زاد عدد الزيارات والمعاملات بنسبة 80%، وارتفعت القيمة بمقدار 1.5 مرة (مقارنة بالعام الماضي)، والمنازل ذات الأسعار الأعلى شهدت تحسنًا واضحًا.”

قال غو روي إن السبب الرئيسي وراء تحسن المبيعات هو ترقية المنتجات. ستثير المنازل الجيدة المزيد من المبيعات في المستقبل، لكن الأمر لا يقتصر على ترقية المنتج فقط، بل يتطلب أيضًا اعتبارات استراتيجية، من خلال تحسين العرض، لتحفيز الطلب العام واستعادة الثقة.

قدم مينغ وي، رئيس معهد أبحاث المدن في شركة China Merchants Shekou، شرحًا حول أنماط النمو، وقال إن عام 2024 و2025 سيكونان في مرحلة بناء أنظمة للمنازل الجيدة؛ بحلول بداية عام 2026، ستقوم جميع الشركات المطورة بتنفيذها بشكل كامل، وتحقيق تحول من التسويق إلى سلسلة التوريد. على سبيل المثال، في شركة China Merchants Shekou، أنشأت ستة مشاريع نموذجية للمنازل الجيدة في 2025، ومع نهاية 2025 وبداية 2026، تم تنفيذ أكثر من 30 مشروعًا، وتحول من نماذج تجريبية إلى تنفيذ كامل، مع التركيز على بناء “منازل جيدة” لتلبية احتياجات حياة الناس بشكل أفضل.

بالإضافة إلى بناء “منازل جيدة”، يوسع Hu Mao، رئيس شركة IWG في الصين، رؤيته ليشمل المجتمع والبنية التحتية. يرى أن “المنازل الجيدة” يجب أن تترافق مع مجتمعات جيدة وخدمات جيدة، لتشكيل بيئة حياة جذابة جدًا.

وأشار إلى أن تحسين بيئة السكن، وزيادة حيوية المجتمع وجاذبيته، يتطلب تحسين المساحات الخضراء والخدمات التجارية، بالإضافة إلى توفير مساحات مكتبية لاستقطاب قطاعات متنوعة من السكان: “نظرًا لوجود طلب على المكاتب المرنة داخل المجتمع، فإننا نعمل الآن على التوغل في المناطق غير التقليدية للمكاتب والمجتمعات، وتأسيس مراكز عمل مرنة. هذا يتكامل مع بناء مجتمعات جيدة وبيئة سكنية جيدة، ويملأ فجوة إدخال الصناعات والتنمية المستدامة.”

هذه الأفكار المبتكرة تنطبق على أسواق النمو أيضًا، وعلى تحديث المدن. يعتقد زو زيبنغ، مدير قسم التقييم والخدمات الاستشارية في شركة First Pacific، أن نموذج التطوير العقاري القائم على التكرار غير قابل للاستمرار، وأن المشاريع التي ستنجح في المستقبل ستتركز على استغلال الفوارق في الإيجارات. وهناك اتجاهان رئيسيان لهذه المشاريع: الأول، الاعتماد على التراث الثقافي المحلي لبناء مشاريع فريدة لا يمكن تكرارها؛ الثاني، المشاريع التي لا تتمتع بموقع فريد يمكنها بناء ميزة تنافسية من خلال المحتوى المستمر.

أكد زو زيبنغ أن التميز، والتفرد، ودمج المحتوى هي عناصر جوهرية في مشاريع تحديث المدن: “تحديث المدن في مرحلة انتقالية بين القديم والجديد، والنموذج التقليدي للأراضي والتنمية يوشك على الانتهاء، والصناعة ستتجه من التطوير الواسع إلى التطوير الدقيق.”

المحرر: زانغ بيه رئيس التحرير: زانغ يوينغ