هل حقًا موثوق في استثمار العقارات القديمة ذات معدل عائد إيجار يزيد عن 3٪؟

سؤال للذكاء الاصطناعي · ما هي التكاليف والمخاطر الخفية التي يجب الحذر منها عند الاستثمار في العقارات القديمة المتهالكة؟

تتداول أخبار تدفق المستثمرين إلى العقارات القديمة المتهالكة في جميع المدن الكبرى في البلاد. حيث بلغت نسبة مبيعات الشقق المستعملة التي تقل قيمتها عن 3 ملايين يوان في شنغهاي 72%، كما ارتفعت نسبة العقارات المماثلة في بكين من 23% قبل عامين إلى أكثر من 46%. السبب الرئيسي هو أن الأسعار انخفضت إلى مستوى معين، وبدأت نسبة الإيجار إلى السعر تتفوق على معدلات الفائدة على الودائع. على سبيل المثال، في شنغهاي، شقة قديمة متهالكة بمساحة 99 مترًا مربعًا وتكلفة 990 ألف يوان تؤجر بمبلغ 3000 يوان شهريًا، وتبلغ نسبة الإيجار إلى السعر 3.6%، وهو بالتأكيد أكثر جاذبية من الفائدة الثابتة للبنك التي تبلغ 1.9%. والأهم من ذلك، أن الجهات الرسمية بدأت في التدخل لشراء هذه الأصول، مما يوفر لها دعماً ويقوّي موقفها. لذلك، بدأ العديد من المستثمرين في التدفق، حيث اشترى شخص في تيانجين 7 وحدات مقابل 3.5 مليون يوان، وفي تشنغدو اشترى شخص 8 وحدات مقابل 3.3 مليون يوان، جميعهم يهدفون إلى العائد من الإيجار.

لا يقتصر الأمر على ذلك، فمدن مثل هانغتشو تشهد أيضًا ارتفاعًا سنويًا في سوق العقارات القديمة المتهالكة، خاصة في مارس من كل عام، حيث تتكرر موجة الربيع الصغيرة. من بين المناطق التي برزت هذا العام، قرية دشنغ الجديدة، حيث زاد حجم المبيعات في أول 20 يومًا عن أعلى شهر في العام الماضي، والسبب بسيط — انخفضت الأسعار. ففي المتوسط، كانت الأسعار العام الماضي 22,400 يوان لكل متر مربع، أما الآن فهي فقط 19,600 يوان لكل متر مربع. ويقال إن 70% من المشترين من خارج المدينة، ويشترونها لتأجيرها.

لكن هل الأمر حقًا مربح كما تتصور؟ لنحسب الأمر: تم بيع سكن عمالي في هانغتشو بمساحة 49 مترًا مربعًا مقابل 100 ألف يوان، وإذا تمكنت من تأجيرها بمبلغ 3000 يوان شهريًا، فإن العائد الظاهر يتجاوز 3%. لكن عند خصم تكاليف الفراغ، وتكاليف التجديد، وفوائد التمويل، فإن العائد الحقيقي ينخفض بشكل كبير. والأكثر من ذلك، أن أسعار العقارات لا تزال في مسار هبوط، والإيجارات تتراجع أيضًا، فهل يمكن أن يظل معدل العائد 3% ثابتًا، لا أحد يضمن ذلك.

هناك نوع آخر من التفكير يجب الحذر منه — وهو انتظار التهجير. ففي العام الماضي، اشترى أحد أصدقائي عقارًا قديمًا في منطقة هيسه، معتقدًا أن السعر قد وصل إلى أدنى مستوى، وقرر أن يتركه ليؤجره وينتظر التهجير. لكن هذا العام، وجد أن سعر العقار قد انخفض أكثر، واضطر لبيعه بسرعة لشراء منزل زفاف، واكتشف أن سعره أقل من العام الماضي بمقدار أكثر من عشرين ألف يوان، وخسر أكثر من عشرين ألف يوان بلا فائدة. لم يتحقق التهجير، وخسر رأس ماله.

لذا، فإن العقارات القديمة المتهالكة رغم أنها تجذب الانتباه، إلا أنها ليست دائمًا استثمارًا جيدًا. لا تركز فقط على حسابات الإيجار، ولا تعتمد على احتمالية التهجير بشكل كبير. السوق لا يزال متقلبًا، ويجب حساب التكاليف بدقة، وترك هامش أمان كافٍ قبل اتخاذ قرار الدخول.

صحيفة تشاو نيوز، الكاتب: وان جياجون، وو جيايي، الفيديو: لان جونزي

المحرر: هه فانكون