خريطة العقارات | استحواذ على قطع الأراضي ذات الجودة في المدن الرئيسية، يويشو، هوا ريون، بولي تتصدر قائمة شراء الأراضي

سؤال AI · لماذا تتجه الشركات المركزية والدولية لشراء الأراضي في ظل الشتاء القاسي لسوق الأراضي؟

عندما تختار معظم شركات العقارات “شد الأحزمة” لقضاء الشتاء، فإن شركات مثل مجموعة يوشوي، وتطوير بولي، وكرون ريتش، وChina Jinmao تتجه لشراء الأراضي في المدن الرئيسية. في الربع الأول من هذا العام، انخفض إجمالي استحواذ شركات العقارات الـ100 الكبرى على الأراضي بنسبة تقارب الخمسين بالمئة، لكن الأراضي الرئيسية في قوانغتشو، هانغتشو، شنغهاي تم بيعها بأسعار عالية بشكل متكرر. تتفاقم ظاهرة “تأثير ماتي” في سوق الأراضي، حيث يزداد قوة الأقوياء ويخرج الضعفاء. هذا ليس مجرد تنافس على التمويل، بل هو تصويت جديد على مستقبل تخطيط المدن.

الربع الأول، تجاوزت قيمة استحواذ الشركات الـ100 الكبرى على الأراضي 140 مليار يوان

بعد انتهاء عطلة عيد الربيع، استعاد سوق الأراضي في مختلف المناطق نشاطه، وطرحت وبيعت أراضٍ في مدن مثل شنغهاي وهانغتشو، وارتفعت وتيرة استحواذ الشركات على الأراضي، وتقلصت نسبة الانخفاض في قيمة الشراء. وفقًا لبيانات معهد أبحاث الصين، في الفترة من يناير إلى مارس، بلغت قيمة استحواذ الشركات الـ100 الكبرى على الأراضي 146.52 مليار يوان، بانخفاض قدره 49.4% على أساس سنوي، مع تقلص الفارق عن شهري يناير وفبراير بمقدار 3.0 نقاط مئوية.

وفي قائمة أعلى 20 شركة من حيث قيمة الأصول الجديدة من الأراضي التي أصدرتها معهد أبحاث الصين، كانت الغالبية العظمى من الشركات مملوكة للدولة، أو شركات مركزية، أو منصات استثمار محلية. وكان هناك تباين واضح في حجم استحواذ الشركات الرائدة، حيث تفوقت مجموعة يوشوي بمبلغ 711 مليار يوان من الأصول الجديدة، متقدمة بشكل كبير على شركة كرون ريتش التي بلغت 243 مليار يوان، وهو نمط “تقدم تدريجي واضح”. ومن الجدير بالذكر أن هناك خمس شركات فقط تجاوزت قيمة الأصول الجديدة من الأراضي 100 مليار يوان، وتشمل مجموعة يوشوي، وكرون ريتش، وتطوير بولي، وChina Jinmao، وشركة تنمية مدينة نينغبو يينتشو.

ومن الجدير بالاهتمام أن بعض الشركات تظهر فروقًا كبيرة بين إجمالي قيمة الأصول الجديدة من الأراضي وقيمة الأصول الجديدة من حقوق الملكية، مما يشير إلى اعتمادها بشكل أكبر على نمط الشراء المشترك، مثل شركة Shangshi Chengkai وZizhu في شنغهاي.

من حيث الربع الأول، فإن شركات مثل مجموعة يوشوي، وكرون ريتش، وتطوير بولي، وChina Jinmao، تتميز بحجم استحواذ كبير، ونسبة عالية من حقوق الملكية، وتواجد على مستوى الوطن، وتتمتع بقوة مالية وميزة تمويلية واضحة، مما يجعلها “الكتلة الدافعة” الحالية لسوق الأراضي. وتعد مجموعة يوشوي الرائدة، حيث يتجاوز حجم استحواذها بكثير الشركات الأخرى، مما يعكس عزمها على التوسع وميزتها التمويلية؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن مجموعة يوشوي تشتري الأراضي بنسبة 100% من حقوق الملكية، دون تعاون في التطوير.

وبسبب هيمنة مجموعة يوشوي، تم فصل شركة يوشوي العقارية، التي تم تصنيفها بشكل مستقل هذا العام، ويبلغ حجم استحواذها على الأراضي أيضًا رقمًا جيدًا، حيث تحتل المرتبة الحادية عشرة من حيث قيمة الأصول الجديدة من الأراضي.

وفي الواقع، فإن شركات مثل كرون ريتش، وتطوير بولي، وChina Overseas Property تركز أيضًا على التطوير المستقل، وتمتلك نسبًا عالية من حقوق الملكية في استحواذاتها على الأراضي. ومع ذلك، فإن أداء شركة China Overseas في سوق الأراضي خلال الربع الأول لم يكن جيدًا.

بالإضافة إلى ذلك، فإن شركات الاستثمار الحضري المحلية والمنصات، مثل شركة نينغبو يينتشو، وشركة شياجوان، ومجموعة نانجينغ جينبي، وشركة أصول الدولة في ييوو، تركز على السوق المحلية، وتعد من المشاركين الرئيسيين في سوق الأراضي المحلية، حيث تشتري الأراضي بنسبة 100% من حقوق الملكية، وتلعب دورًا هامًا في تجديد المدن والبنية التحتية.

وفقًا لتحليل شركة كيرري، من وجهة نظر الشركات المستحوذة، لا تزال نمط “الشركات المركزية بقيادة الشركات الاستثمارية المحلية” مستمرًا، وتظل نية الشركات في شراء الأراضي حذرة بشكل عام. من بين الشركات الـ100 الأعلى مبيعات، هناك أقل من ثلث لديها مخزون أراضٍ مسجل في حساباتها.

ارتفاع الطلب على الأراضي ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية، يعزز معدل الهامش الإجمالي

على الرغم من تباطؤ السوق بشكل عام، إلا أن الأراضي النادرة في المدن الرئيسية لا تزال تجذب اهتمامًا قويًا، وتواصل الشركات العقارية تجميع أصول عالية الجودة ذات احتمالية عالية من خلال التمويل. ففي 25 فبراير، فاز مجموعة يوشوي بمساحة أرض في مارش في قوانغتشو بعد 9 ساعات و243 جولة من المزايدة، بمبلغ 23.604 مليار يوان، مع هامش ربح 26.6%، وهو ثاني أعلى سعر في تاريخ قوانغتشو، وحقق سعر المتر المربع للمباني السكنية رقمًا قياسيًا جديدًا في المدينة.

وفي 6 مارس، فازت شركة بولي تطوير بمساحة سكنية في شرق هانغتشو بعد 109 جولات من المزايدة، بمبلغ 3.22 مليار يوان، مع هامش ربح 51%، وسعر متر مربع 44985 يوان، بعد أن كانت قطعة الأرض مخصصة للأعمال والتجارة، وتم تعديل استخدامها إلى سكني خالص في أبريل 2025، مع انخفاض نسبة البناء من 3.0 إلى 2.2، مما زاد من جاذبيتها للسكن. وفي 13 مارس، فاز شركة Green City China بمساحة أرض في Xujing بشنغهاي، بمبلغ 2.67 مليار يوان، مع هامش ربح 6.6%، وسعر متر مربع 31972 يوان. وكانت هذه القطعة من أولى الأراضي التي طرحت في شنغهاي، وهي الوحيدة التي بيعت بسعر أعلى من السعر المبدئي، وتتمتع بموقع مميز.

مقارنةً بالمناطق المركزية في المدن الكبرى، لا تزال معظم أسواق الأراضي في المدن الأخرى في حالة برودة، حيث تم بيع الأراضي في تشينغداو، وفوجو، ووهان، وتيانجين بأسعار منخفضة. ويعود ذلك إلى تباطؤ وتيرة طرح الأراضي، وقلة الأراضي ذات الجودة العالية في المناطق المركزية، بالإضافة إلى ضغط التمويل على الشركات، وتركيزها على المناطق المركزية ذات احتمالية عالية، مع الحذر في المناطق غير المركزية.

وفيما يتعلق بمعدل الهامش الإجمالي، وفقًا لإحصائيات معهد أبحاث الصين، فإن معدل الهامش الإجمالي للأراضي السكنية في 300 مدينة لا يزال منخفضًا، حيث بلغ متوسطه 5.0% في الربع الأول. وفي يناير، كان السوق هادئًا، لكن في فبراير، مع ارتفاع أسعار الأراضي مثل قطعة مارش في قوانغتشو، ارتفع معدل الهامش إلى 10.7%، وفي مارس، انخفض إلى 3.3%.

وبحسب خبراء معهد أبحاث الصين، فإن سوق الأراضي في الربع الأول استمر في نمط “الانكماش الكلي، والتباين الهيكلي”. في ظل حذر الشركات من شراء الأراضي بشكل عام، لا تزال الأراضي ذات الجودة العالية في المدن الكبرى تجذب المنافسة الشرسة من قبل الشركات المركزية والدولية، مما يعكس تفضيل السوق للأصول ذات اليقين العالي. وفي الوقت نفسه، تركز استراتيجيات توزيع الأراضي على الجودة والكفاءة، مع تقليل الزيادة، وتحسين العرض، وتقليل المخزون، وهو الاتجاه الرئيسي للسياسات. ومع تقدم عمليات تحديث المدن، وتزايد الطلب على الإسكان التحسيني، من المتوقع أن يتجه سوق الأراضي تدريجيًا نحو الاستقرار والعقلانية في ظل التعديلات الهيكلية.

وفي الربع الثاني، يرى خبراء شركة كيرري أن سوق الأراضي سيشهد “انتعاشًا جزئيًا، وحذرًا عامًا”. مع دخول الأراضي ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية، من المتوقع أن يرتفع نشاط المزادات بشكل مؤقت، لكن من الصعب تغيير نمط الحذر العام للشركات. من حيث التشكيلة، ستواصل الشركات المركزية والشركات المحلية ذات التمويل القوي التواجد في المدن من المستوى الأول والثاني؛ وستتحمل منصات الاستثمار الحضري في المدن من المستوى الثالث والرابع مسؤولية دعم السوق؛ بينما ستختار بعض الشركات الخاصة ذات الملاءة المالية الجيدة استغلال الفرص، لكن قدراتها على شراء الأراضي بشكل عام محدودة.

صحيفة جينغجينغ بيلتشي، مراسلة يوان شو لي

تحرير: يانغ جوآن جوآن

تصميم: شيه شياو

مراجعة: زهاو لين