استقرار حصة الشركات بنسبة 30% الشركات العقارية تركز على "البيوت الجيدة" وتحول التشغيل إلى المخزون

سؤال الذكاء الاصطناعي · لماذا يمكن لـ 30٪ من شركات العقارات الحفاظ على مرونتها في ظل إعادة هيكلة الصناعة؟

مراسل الصين الاقتصادي لو زيكون من بكين

أظهر تقرير خاص أصدرته مؤخراً مؤسسة الأبحاث المركزية أن سوق العقارات الوطني لا يزال في مرحلة تعديل حتى عام 2025، حيث تتراجع أداء مبيعات أكبر 100 شركة عقارية، لكن التباين داخل التحالف يتزايد.

في مؤتمر إصدار نتائج دراسة أكبر 100 شركة عقارية في الصين لعام 2026 الذي عُقد مؤخرًا، أشار تقرير مؤسسة الأبحاث المركزية (المشار إليه فيما بعد بـ«التقرير») إلى أنه في ظل ضغط السيولة، انتقلت صناعة العقارات من مرحلة التوسع بالحجم والرفع المالي العالي، إلى مرحلة جديدة تركز على البقاء والنمو عالي الجودة. خلال هذه العملية، تركز الشركات على توزيعها في المدن الرئيسية، وتحولها نحو «بيوت جيدة» وإدارة المخزون.

إدارة السيولة لا تزال في المقام الأول

يُظهر «التقرير» أنه من حيث مؤشرات الحجم، لا تزال الصناعة تتجه نحو القاع. في عام 2025، بلغ إجمالي مبيعات أكبر 100 شركة 32,605.2 مليار يوان، بانخفاض قدره 18.1٪ على أساس سنوي؛ ومساحة المبيعات كانت 14,857.9 مليون متر مربع، بانخفاض 24.3٪ على أساس سنوي. بسبب تقليل حجم تسليم المشاريع، والأعباء التاريخية، وتدهور الأصول، استمرت إيرادات أكبر 100 شركة عقارية في الانخفاض للسنتين الثانية على التوالي، حيث انخفضت في عام 2025 إلى متوسط 321.6 مليار يوان، بانخفاض 6.5٪.

لكن، في ظل تراجع البيانات العامة، أظهرت بعض الشركات مرونة تشغيلية قوية. أشار التقرير إلى أن حوالي ثلث الشركات حافظت على مكانتها السوقية بشكل مستقر، حيث احتلت مبيعاتها وقيمة الأراضي التي حصلت عليها بين أفضل 100 شركة في عامي 2024 و2025. تتبع هذه الشركات عادة استراتيجية البيع لتوجيه الاستثمار، مع تركيز الموارد على القطاعات ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية، لتحقيق مبيعات من خلال قوة المنتج. بالمقابل، الشركات التي تعتمد على حجم استثمار غير كافٍ أو تحمل أعباء تاريخية ثقيلة، تظهر استقرارًا أقل في التشغيل، ولا تزال عملية إعادة الهيكلة مستمرة في الصناعة.

قال مسؤول تسويق في إحدى الشركات الحكومية من بين العشرة الأوائل في التصنيف لـ«صحيفة الصين للأعمال»: إنهم لا يزالون يتعاملون بحذر مع الاستثمارات، وينتظرون إشارات أكثر وضوحًا من سوق المشاعر، خاصة لفهم ما إذا كانت السوق الحالية، التي يصفونها بـ«الربيع الصغير»، هي تأجيل في الطلب من العام الماضي أو زبائن جدد. وأضاف أن الشركة تركز حاليًا على فرص الاستثمار في مدن مثل هانغتشو، تشنغدو، وشيان، لأن استثمارات المبيعات في هذه المدن تعتبر أكثر جدوى.

“نحن قبل شراء الأراضي نقوم بحسابات، يجب أن يتمكن المشروع من بدء البيع خلال 6 أشهر، وأن يحقق مبيعات تصل إلى 80٪ عند الافتتاح. إذا لم يتم تصفية المشروع خلال سنة، فبإمكاننا القول إنه فشل داخلي، ويجب على المجموعة أن تفكر فيما إذا كانت ستقدم طلبات جديدة للحصول على الأراضي في تلك المدينة.” قال مسؤول التسويق، مضيفًا أن الحفاظ على مرونة الاستثمار وسلامة التدفق النقدي لا يزالان من أهم الأمور لشركات العقارات في البيئة الحالية.

هذا هو الجزء الذي يركز عليه «التقرير» بشكل خاص. وأشار التقرير إلى أن، على المدى القصير، لا تزال حماية سلامة السيولة هي جوهر إدارة معظم شركات العقارات. قدر «التقرير» أن حجم ديون الشركات المستحقة في عام 2026 سيصل إلى 731.1 مليار يوان، وهو مستوى مرتفع، وأن نمط «الديون لتمويل الديون» التقليدي قد انتهى منذ زمن.

نصحت مؤسسة الأبحاث المركزية الشركات العقارية بزيادة جهود تقليل المخزون، والاستفادة النشطة من سياسات استحواذ الحكومات المحلية على العقارات الجاهزة كضمان للسكن، واستخدام أدوات الدين الخاصة لشراء الأراضي غير المستغلة، لجمع السيولة. كما ينبغي التواصل بشكل كامل مع آلية «القائمة البيضاء»، واستخدام أدوات تمديد الديون ذات الفوائد بشكل مرن لتخفيف ضغط السداد القصير الأجل.

البحث عن مساحة للنمو

وفي الوقت الذي يتم فيه حل مخاطر المخزون، أين تكمن مساحة النمو الجديدة في القطاع؟

على الرغم من تباطؤ النمو العام، إلا أن الطلب الأساسي لا يزال قائمًا. وفقًا لـ«التقرير»، يتوقع أن يكون إجمالي الطلب على الإسكان الحضري في البلاد خلال «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» حوالي 4.98 مليار متر مربع. ومع تركز السكان في المدن الرئيسية، وتصغير حجم الأسر، وتعمق ظاهرة الشيخوخة، أصبح الطلب على التحسينات السكنية هو الركيزة الأساسية لسوق العقارات الجديدة.

بناءً على ذلك، أصبح بناء «بيوت جيدة» تتوافق مع الطلب هو المفتاح لمواجهة ضغوط الدورة. بالإضافة إلى التطوير الجديد، يدخل القطاع بشكل كامل عصر المخزون. أشار «التقرير» إلى أن، خلال «الخطة الخمسية الخامسة عشرة»، ستشهد مجالات تجديد الأحياء القديمة وتحديث المدن استثمارات مباشرة ضخمة. كما أن الأعمال الخفيفة مثل البناء بالتكليف، والشقق طويلة الأجل، والتشغيل التجاري، وصناديق العقارات، أصبحت اتجاهات مهمة لتجاوز سقف تطوير المشاريع، والبحث عن نقاط ربح جديدة.

قال مسؤول في إدارة بناء الحدائق بمدينة تيانفو في منطقة تشنغدو: «نحن نفهم أن ‘البيوت الجيدة’ لم تعد تقتصر على منتج بناء بسيط، بل هي نظام يشمل المساحات الخضراء، والخدمات المجتمعية، وخدمات العقارات، والعلاقات الاجتماعية بين الجيران.»

وأوضح أن منطقة تيانفو، التي كانت أول من طرح مفهوم «المدينة الحديقة»، طورت خلال عشر سنوات من التخطيط والبناء شبكة ذات هيكل متشابك من المناطق المفتوحة واللون الأخضر، حيث تبلغ نسبة المساحات الخضراء 72.1٪، وتضم 77 ألف فدان من المساحات الخضراء المتصلة والأنهار والبحيرات، ومتوسط مساحة الحدائق للفرد 19 متر مربع، وكثافة شبكة الطرق 8.6 كيلومتر لكل كيلومتر مربع. إن إنشاء البنية التحتية البيئية على مستوى المنطقة، هو في جوهره دعم خارجي لتطوير «بيوت جيدة» من قبل شركات العقارات.

وفي منطق السوق، يدفع هذا المنطقة نحو تحول من التفكير التقليدي «المدينة-الإنسان-الصناعة» إلى التفكير «الإنسان-المدينة-الصناعة». قال المسؤول: «الطلب الحالي على الشراء ليس فقط على المنتجات السكنية، بل هو أيضًا على نمط حياة معين.»

وفي ظل تراجع استثمارات الشركات العقارية بشكل عام، تحاول الحكومات المحلية أيضًا تحسين بيئة الأعمال لفتح الحلقة المغلقة «الشراء، القيمة، البناء». وأوضح المسؤول أن «تيانفو» تعمل على خفض تكاليف التطوير من خلال عناصر ونظام، وتأسيس مصفوفة تواصل بين الحكومة والشركات «1+3+N»، حيث يتم إنجاز جميع خدمات الحكومة عبر الإنترنت، وتقليل أوقات الموافقة بشكل كبير لزيادة كفاءة التشغيل؛ وتطبيق الربط بين العقارات وتسريع تصفية المشاريع، مما يتيح تدفق الأموال بسرعة داخل المنطقة، ويخلق دورة اقتصادية صحية.

هذه الاستراتيجيات المحلية على المستوى الدقيق تتوافق مع مسارات الحل التي اقترحها «التقرير»، والتي تشمل اختيار المناطق الرئيسية ذات المزايا، والحفاظ على استثمار معتدل، وخفض تكاليف التطوير.

يعتقد الكثيرون أن عصر الاعتماد على الرفع المالي الكبير من أجل التوسع قد انتهى، وأن المنافسة المستقبلية ستتركز على قدرة إدارة التدفقات النقدية بشكل آمن، وعلى تحسين العمليات الدقيقة وقوة المنتج بشكل عميق.

(تحرير: لو زيكون، مراجعة: تونغ هاي هوا، تدقيق: ليو جون)