هل تحافظ على التدفق النقدي أم الأرباح في المأزق؟ رئيس مجلس إدارة تشونغتشينغ تشنغكاي يطرح نموذجًا جديدًا لإدارة المخاطر | منتدى وجهات نظر عام 2026

صحيفة (chinatimes.net.cn) مراسلة: زانغ بي، هوان نانجين، تقرير من شينزين

“رغم التحديات في مسار التحول، فإن الفجر قد أتى، والضياء في الأفق.” قال يانغ جين، الأمين العام ورئيس مجلس إدارة شركة تطوير وتشغيل المدن الصينية المحدودة، خلال منتدى وجهات نظر 2026.

قال يانغ جين بصراحة، “لقد وقفت صناعة العقارات على مفترق طرق بين التحول من التوسع في الزيادة إلى تحسين المخزون، والنمو غير المنضبط قد فشل بالفعل، والمنافسة الأساسية لشركات العقارات في المستقبل ستتحول إلى الابتكار في النماذج، وصنع المنتجات، وغيرها من القدرات الأساسية الست.”

مواجهة المأزق المزدوج “القلق من التقدم والقلق من التراجع” في الصناعة، كشف يانغ جين بشكل منهجي عن مسار التحول “الأربعة الجديد” لشركة تطوير المدن الصينية، والذي يركز على “استكشاف نماذج جديدة، وصنع منتجات جديدة، واستخدام تقنيات جديدة، وبناء بيئة جديدة.”

منطق جديد لعصر المخزون

“نحن الآن في مأزق غير مسبوق.” بدأ يانغ جين حديثه مباشرة، مشيرًا إلى الأزمة التي تواجهها الصناعة بأكملها حاليًا. جوهر هذا المأزق هو السؤال النهائي الذي لا مفر منه في دورة السوق الهابطة، هل نحافظ على التدفق النقدي أم على الأرباح؟

في كلام يانغ جين، تجسد هذا المأزق في الحالة العامة للصناعة. أموال شركات العقارات تتراكم بشكل كبير في الأراضي والأصول العقارية، وفي دورة السوق الهابطة، يواجه التراكم صعوبة في التسوية، وإذا لم يتم تسريع خصم الأصول لاستعادة السيولة، ستواجه الشركات خطر الانفجار المالي؛ ولكن إذا تم الترويج للمبيعات بكميات كبيرة عبر خصم الأسعار، فإن التدفقات النقدية ستقوض أرباح الشركات وجودة تقاريرها، مما يؤدي إلى انخفاض EBITDA وارتفاع نسبة الرافعة المالية، وضغوط مزدوجة على التشغيل والمالية.

حتى شركة تطوير المدن الصينية لم تكن بمنأى عن تدهور السوق—فمن 2022 إلى 2024، تكبدت خسائر متتالية بسبب انخفاض قيمة الأصول الجماعي، حتى حققت أرباحًا في 2025.

“عندما يكون الجو صافياً، نصلح السقف، وليس عندما تهطل الأمطار والرياح العاتية.” استشهد يانغ جين برأي غو غوانتشونغ، رئيس مجلس إدارة مجموعة فوسونغ الدولية، موضحًا أن هذا المأزق ليس نتيجة تقلبات السوق قصيرة الأمد، بل هو نتيجة حتمية لإعادة هيكلة المنطق الأساسي للصناعة بشكل كامل.

لقد حددت الاجتماعات المركزية للعمل الحضري أن تطوير مدن بلادنا قد انتقل من التوسع الكبير في الزيادة إلى مرحلة جديدة من تحسين المخزون وزيادة الكفاءة، مما يعني أن منطق النمو الذي اعتمدت عليه صناعة العقارات خلال الثلاثين عامًا الماضية قد تغير تمامًا.

استعرض يانغ جين في حديثه نماذج النمو القديمة للصناعة. في الماضي، كانت شركات العقارات تعتمد على الديون العالية، والرافعة المالية العالية، والدوران السريع لتحقيق توسع سريع، وكان الدفع للنمو يعتمد بشكل كبير على أرباح الأراضي، والزيادة في قيمة السوق، وكانت الميزة الأساسية هي الزيادة في قيمة الأراضي، والعقارات، والعلامة التجارية.

لكن في عصر المخزون، انتهى هذا النمو غير المنضبط، وتحول التركيز بشكل كامل إلى تحسين الزيادة وتنشيط المخزون. ستصبح تحديثات المدن، وتجديد الأحياء الحضرية، وبناء الإسكان المضمون، و"المساكن الجيدة" من المسارات الرئيسية لخلق قيمة العقارات في المستقبل.

رغم أن الصناعة لا تزال في دورة تعديل عميقة، إلا أن يانغ جين لديه تقييم واضح لمستقبل الصناعة على المدى الطويل. يعتقد أن الخصائص الثلاثة الأساسية لصناعة العقارات لم تتغير.

“الأول يؤثر على الأمان المالي، والثاني يعود بالنفع على معيشة الناس، والثالث يربط بين الصناعات المختلفة، فالتصنيع الحضري وترقية الاستهلاك لا زالا المحركين الرئيسيين لدفع الصناعة للاستمرار.” وشرح يانغ جين بشكل أعمق، أن التوقعات السوقية قد تحسنت بشكل ملحوظ مقارنة قبل سنة أو سنتين، مع اعتقاد أن السوق سيستقر بين نهاية 2026 وبداية 2027.

الأهم من ذلك، أن يانغ جين أوضح في حديثه أن إعادة هيكلة القدرات التنافسية لشركات العقارات في الدورة الجديدة تتجه نحو. قال بصراحة، أن المنافسة في صناعة العقارات في المستقبل لن تكون على سرعة أو حجم شراء الأراضي، بل على قدرة الشركات على “تحويل الحجر إلى ذهب”، أي على قدراتها في خلق القيمة، والتي تتلخص في ست قدرات أساسية: القدرة على الابتكار في النماذج، وصنع المنتجات، والتصميم المالي، ودمج الموارد، وتطبيق التكنولوجيا، وتحسين العمليات.

“شركات العقارات بحاجة ماسة إلى الانتقال من دور المطور إلى المشغل الشامل للمدن.” هذا الحكم من يانغ جين وضع أيضًا الاتجاه الأساسي لتحول شركة تطوير المدن الصينية.

“الأربعة الجديد” لكسر الجمود

باعتبارها المنصة العقارية الأساسية لقطاع التمدين الجديد لمجموعة CITIC، فإن مسار التحول لشركة تطوير المدن الصينية يتوافق تمامًا مع تقييمها للمرحلة الجديدة في الصناعة.

بالاعتماد على مزايا مجموعة CITIC في التعاون بين التمويل والصناعة، حددت شركة تطوير المدن الصينية نموذج “التطوير + التشغيل” ذو المحورين، وركزت على مجالات حل المخاطر، وتحديث المدن، والاستثمار في الأصول الأساسية، وإدارة الأصول عالية الجودة، وباستخدام منطق أساسي يقوم على الابتكار، والتمسك بالمبادئ طويلة الأمد، والتركيز على المنتجات، والخدمة، وبناء نظام تحول “استكشاف نماذج جديدة، وصنع منتجات جديدة، واستخدام تقنيات جديدة، وبناء بيئة جديدة”، والذي يلبي متطلبات القدرات الستة الأساسية لشركات العقارات في المرحلة الجديدة.

استكشاف النماذج الجديدة هو العنصر الرئيسي في تحول شركة تطوير المدن الصينية، وهو الحل الأساسي لكسر المأزق المزدوج في الصناعة، وأهم نموذج مبتكر هو نموذج “الدعم المالي + العزل عن المخاطر + إدارة الأصول” لتخفيف المخاطر.

شرح يانغ جين بالتفصيل المنطق الأساسي لهذا النموذج: الخطوة الأولى، إدخال تمويل إضافي للمشاريع المتعثرة، ويشمل ذلك قروض الديون المستحقة، وسندات AMC، وأموال شركة تطوير المدن الصينية الخاصة؛ الخطوة الثانية، بناء هيكل عزل مخاطر خاص، لضمان أن التمويل الإضافي يعمل داخل حزمة الأصول بشكل مغلق، ويحقق عزلًا تامًا عن المخاطر الأصلية؛ الخطوة الثالثة، وهي الأهم، أن تتولى شركة تطوير المدن الصينية إدارة المشروع، وتقدم قدرات إدارة التطوير، وتوفر خدمات البناء، والإشراف، والتشغيل بالتكليف، لدفع المشاريع المتعثرة لتصبح أصولًا فعالة، وأخيرًا، من خلال البيع، والاحتفاظ، والتشغيل، والتصرف، استرداد الأموال، وإنهاء المخاطر.

لقد ثبتت فاعلية هذا النموذج على نطاق واسع في الصناعة، وتعد شراكة شركة تطوير المدن الصينية مع شركة كيازاياي لإنقاذها مثالًا نموذجيًا على تطبيق هذا النموذج.

حتى الآن، تم تطبيق هذا النموذج في أكثر من 30 مشروعًا في أكثر من عشر مدن على مستوى البلاد، وتبلغ قيمة الأصول المدارة أكثر من 2000 مليار يوان.

أما صنع المنتجات الجديدة، فهو الوسيلة الأساسية لتحسين الزيادة، وتطبيق مبدأ “المساكن الجيدة”. كشف يانغ جين أن شركة تطوير المدن الصينية أطلقت مبادئ “بيئة سكنية جيدة، جودة بناء عالية، تصميم وحدات جيد، إدارة تشغيل جيدة، مستوى ذكي مرتفع، وخدمات قيمة مضافة كاملة”، والتي تشكل نظام معايير كامل يتضمن 6 قوانين و18 مجلدًا، و108 بنود، و1280 تقنية، ويغطي جميع فئات المنتجات السكنية الأساسية، والتحسين، والفاخرة.

بالإضافة إلى النماذج الجديدة والمنتجات الجديدة، تستخدم شركة تطوير المدن الصينية تقنيات حديثة لتعزيز جميع مراحل العمل، وبناء بيئة جديدة لخلق ميزة تنافسية طويلة الأمد.

على مستوى تطبيق التكنولوجيا، تعتمد الشركة على الرقمنة، والذكاء، والتقنيات الخضراء في تغطية سلسلة البناء، والمنتجات، والتشغيل: في البناء، تستخدم تقنيات النسخ الرقمي، والآلات الذكية للبناء، لتحقيق التصور المرئي، والكفاءة، والأمان؛ في المنتجات، تدمج أنظمة الحماية من التلوث، وتنقية المياه في جميع المنازل، والاتصال الذكي، لتحسين الراحة والكفاءة في استهلاك الطاقة؛ في التشغيل، تعتمد على تقنيات الذكاء الاصطناعي لدعم تقييم السوق والعملاء، وتوسيع مسارات جديدة للمواقف، والاستفادة من الصناديق للحصول على حقوق الامتياز للأصول، وتحقيق تدفقات نقدية مستقرة مقاومة للدورات عبر التشغيل الدقيق.

“نحافظ على الأساس بالمهنية، ونكسر المأزق بالابتكار، ونخلق المستقبل بالتعاون”، هكذا ختم يانغ جين حديثه.

المحرر: زانغ بي، رئيس التحرير: زانغ يو نين