1.6 مليار أرباح صافية! بي جي يون تسبق الآخرين في تحقيق الربحية، وتقدم نموذجًا للشركات العقارية الخاصة

كيف تحقق شركة AI · كيف يتم إصلاح المالية من خلال إعادة هيكلة ديون Country Garden؟

المنتج | شبكة Zhongfang

المراجعة | لي شياو يان

في مساء 30 مارس، أصدرت شركة بي جي جاردن تقريرها السنوي لعام 2025، محققة صافي ربح قدره 1.6 مليار يوان، معلنة نهاية ثلاث سنوات متتالية من الخسائر، وأصبحت أول شركة عقارات خاصة رائدة تنجز إعادة هيكلة ديون منهجية وتحقق أرباحًا على الورق. في ظل التعديلات العميقة في صناعة العقارات، وتوقع خسارة أكثر من 70٪ من شركات العقارات المدرجة في سوق الأسهم A، فإن هذا الأداء ليس فقط إنجازًا تاريخيًا لبي جي جاردن بعد ثلاث سنوات من جهود الإنقاذ الذاتية، بل يرمز أيضًا إلى دخول مخاطر الشركات العقارية الخاصة منعطفًا حاسمًا، مما يضخ ثقة رئيسية في انتعاش القطاع العقاري بأكمله.

تمكنت شركة بي جي جاردن من تحقيق الربحية بفضل الإصلاح المالي المنهجي الناتج عن تنفيذ إعادة هيكلة ديون داخلية وخارجية بشكل كامل. في 30 ديسمبر 2025، دخلت إعادة هيكلة ديون الشركة الخارجية حيز التنفيذ رسميًا، وتم إصدار أدوات دين وحقوق ملكية جديدة؛ كما تم الموافقة بسلاسة على خطة إعادة الهيكلة الداخلية، والتي ستتبع ترتيب استرداد نقدي، وخيارات الأسهم، والدين العام، حيث تم بدء استرداد نقدي بحد أقصى 4.5 مليار يوان، ومن المتوقع إتمامه في أبريل. تضمن ترتيب “تحويل الدين إلى أسهم” ارتباطًا عميقًا بين المستثمرين وبي جي جاردن، مما يعكس تسامح السوق المالي مع المخاطر النظامية لصناعة العقارات ودعمه، ويعكس أيضًا توقعات المستثمرين الثابتة لنمو الشركة وقيمة إصلاحها في المستقبل.

من الناحية المالية، حققت هيكلية أصول وديون بي جي جاردن تحسينات كبيرة، حيث انخفضت الديون ذات الفوائد من 2535 مليار يوان في نهاية 2024 إلى 1480 مليار يوان، بانخفاض قدره 42٪، أي تقليل بمقدار 1055 مليار يوان؛ كما انخفض إجمالي الديون من 9846 مليار يوان إلى 7679 مليار يوان، بانخفاض قدره 2167 مليار يوان؛ وبنهاية 2025، بلغ إجمالي أصول الشركة حوالي 8121 مليار يوان، وارتفعت حقوق المساهمين إلى 443 مليار يوان، مع وجود بعض الديون التي ستنتقل إلى حقوق الملكية بعد تنفيذ تحويل الديون إلى أسهم قسرية، مما يعزز من صافي أصول الشركة. ومع ذلك، من المهم أن نلاحظ أنه إذا استبعدنا أرباح إعادة الهيكلة، فإن أداء بي جي جاردن التشغيلي لا يزال في حالة خسارة مرحلية، حيث قدرت الشركة أن قيمة المخزون المرتبط بالمشاريع الحالية التي تم تخصيصها للتخفيض بلغت حوالي 445 مليار يوان، بالإضافة إلى تخصيص خسائر بقيمة 105 مليار يوان للأصول المالية والضمانات المالية، ويعكس ذلك تأثير السوق العقاري العام على انخفاض الأسعار والحجم، بالإضافة إلى تطبيق الشركة لمبادئ الحذر المحاسبي، وبعد استكمال عمليات التخفيض، تمهيد الطريق لإصلاحات مالية مستقبلية.

بالإضافة إلى إعادة الهيكلة كعنصر رئيسي، قامت شركة بي جي جاردن أيضًا بتنشيط الأصول، وتبسيط الهيكل التنظيمي، والتحول إلى نموذج أعمال خفيفة الأصول، لتحقيق الانتقال من “وقف النزيف” إلى استعادة القدرة على “توليد الدم” تدريجيًا. من ناحية تنشيط الأصول، منذ عام 2022، أطلقت الشركة بنشاط عمليات تصفية الأصول، حيث تم جمع أكثر من 700 مليار يوان، وتم توجيه العائدات بشكل أولوي نحو مشاريع “ضمان تسليم الوحدات”، مما أدى إلى دورة إيجابية من “التصفية - التحصيل - التسليم”. في عام 2025، تم تسليم حوالي 170,000 وحدة سكنية، بمساحة تقارب 19.82 مليون متر مربع، تغطي 28 محافظة و204 مدن، ومن 2023 إلى 2025، تم تسليم ما يقرب من 115,000 وحدة، مع استمرار تصدرها في القطاع.

على مستوى تحسين الهيكل التنظيمي، نفذت شركة بي جي جاردن خمس جولات من إصلاحات الهيكل الإداري منذ 2023، حيث تم تقليص المناطق العقارية المحلية من 60 إلى 10، وتحسين حجم الموظفين، مع تنفيذ عدة جولات من تخفيض الرواتب، حيث قاد كبار التنفيذيين عملية تخفيض الرواتب بشكل كبير، مع استقرار الإدارة العليا خلال الثلاث سنوات الماضية، مما دعم تنفيذ استراتيجيات الشركة واستقرار العمليات. في ظل ضغط القطاع العقاري الرئيسي، أصبحت الأعمال الخفيفة مثل إدارة المشاريع، والإدارة التجارية، والتحول إلى نماذج خفيفة الأصول، محركات جديدة للنمو، حيث أبرمت شركة Phoenix Zhituo أكثر من 200 مشروع إدارة، وتدير مساحة تقارب 20 مليون متر مربع، وتغطي 20 مدينة في جميع أنحاء البلاد، مع قيمة مبيعات في السوق تتجاوز 30 مليار يوان؛ كما حققت إدارة الأعمال التجارية نموًا ثابتًا، حيث أضافت 23.1 ألف متر مربع من المساحات المدارة منذ 2024، وفازت في مناقصة مشروع Wanda في جويشون، فوشان، في فبراير، وأطلقت علامتها التجارية “Phoenix Hui” للتجارة، وعلامة “Bijia Apartments” للشقق طويلة الأجل، التي تقترب من 30,000 وحدة، مع تحقيق أرباح في كل مشروع، ونموذج خفيف الأصول منخفض الاستثمار ويضمن تدفقات نقدية مستقرة، يتوافق تمامًا مع الاتجاه الجديد في القطاع العقاري من تطوير الحجم إلى إدارة الأصول الحالية.

بعد إتمام إعادة الهيكلة، اقترح يانغ هوي يان، رئيس مجلس إدارة شركة بي جي جاردن، مفهوم “الانطلاق الثاني”، حيث حدد عام 2026 كعام حاسم لتحول الشركة من تسليم الوحدات إلى التشغيل الطبيعي، بهدف بناء أساس قوي للتنمية عالية الجودة خلال 3-5 سنوات قادمة. من ناحية الاستراتيجية، ستسرع الشركة في تنفيذ تحول “الجانب الواحد والجناحين”، مع التركيز على التطوير العقاري كجوهر رئيسي، وتكنولوجيا البناء وإدارة المشاريع كجناحين، مع التقدم في منتجات الإسكان من الجيل الرابع، وتطبيق تصاميم متنوعة مثل التكيف مع كبار السن، والصداقة للحيوانات الأليفة، والتحول من “بيع المنازل” إلى “تقديم أنماط حياة”. على مستوى الموارد البشرية، قامت الشركة بمراجعة “نظام إدارة إعادة التوظيف للموظفين المستقيلين”، لتعزيز القوى الأساسية في المناصب الحيوية، وإرسال إشارات إلى أن التركيز الإداري يتحول من تقليص الحجم إلى استعادة الأداء. كما أن السوق المالية أبدت رد فعل إيجابيًا على هذا التحول، حيث تم إدراج شركة بي جي جاردن في مؤشر MSCI للأسهم الصغيرة في الصين في فبراير، وفي مؤشر FTSE Russell العالمي للأسهم في مارس، وحتى 21 مارس، ارتفعت نسبة المستثمرين في البر الرئيسي عبر Hong Kong Stock Connect إلى 17.7٪، بزيادة قدرها 2.4 نقطة مئوية عن نهاية 2024، مما يعكس استعادة الثقة والتقدير السوقي المستمر.

بصفتها شركة رائدة في القطاع الخاص، فإن تحول شركة بي جي جاردن من الخسارة إلى الربحية يحمل دلالة رمزية قوية في فترة تعديل القطاع العقاري، فهو لا يوفر فقط نموذجًا للسوق والقانون لتسوية الديون للشركات المعرضة للخطر، بل يكسر أيضًا التوقعات التشاؤمية تجاه الشركات العقارية الخاصة، ويعزز ثقة السوق والمجال الداخلي في إصلاح الائتمان والانتعاش التشغيلي للشركات الخاصة. كما أن تحولها من تطوير عالي الدوران إلى “تطوير + إدارة الأصول الخفيفة” يفتح آفاقًا جديدة لنمو القطاع بأكمله، ويقدم مرجعًا هامًا لنماذج التنمية الجديدة.

بالطبع، لم تكن طريق الانتعاش سهلة، وما زالت تواجه العديد من التحديات الواقعية. في عام 2025، بلغ إجمالي مبيعات العقود حقوق الملكية حوالي 33.01 مليار يوان، بانخفاض كبير عن الذروة التاريخية، ولا تزال وتيرة الانتعاش في السوق بطيئة، ويحتاج انتعاش السوق العقاري بشكل عام إلى وقت؛ وتزايدت المنافسة في قطاعات إدارة المشاريع، والتشغيل التجاري، والنماذج الخفيفة، مما يتطلب من الشركة تحسين قدراتها التشغيلية وتأثير علامتها التجارية؛ كما أن القطاع العقاري لا يزال في دورة تعديل، ويحتاج التعافي في الطلب واستقرار الأسعار إلى دعم السياسات ووقت، مما يجعل الانتعاش الشامل لا يزال بعيد المنال.

من خسارة الشركة لأول مرة منذ الإدراج في 2022، إلى خسائر متتالية في 2023 و2024، حيث تجاوزت الخسائر التراكمية 2000 مليار يوان، وصولًا إلى نجاحها في 2025 في تحقيق الربحية، استخدمت شركة بي جي جاردن إعادة الهيكلة كمدخل، وأعادت هيكلة عميقة لهيكل الدين والأصول، واتبعت نماذج التحول إلى نماذج خفيفة الأصول، وابتكرت إصلاحات تنظيمية، ونجحت في تجاوز المخاطر وإعادة التشغيل. هذا ليس فقط إعادة إحياء شركة رائدة في القطاع الخاص، بل يمثل أيضًا بداية مرحلة جديدة بعد تعديل القطاع، حيث يمكن أن يتحول عام 2026، كعام حاسم لتحول الشركة، إلى نقطة تحول حقيقية من حيث الأداء المالي، وتحقيق تحول من “ضمان تسليم الوحدات” إلى التشغيل الطبيعي، وهو أمر لا يقتصر على نجاحها في الانطلاق الثاني فحسب، بل يؤثر أيضًا بشكل عميق على وتيرة انتعاش الشركات الخاصة. في ظل استمرار دعم السياسات، وعودة السوق تدريجيًا إلى العقلانية، فإن شركات القطاع الخاص الممتازة، مثل بي جي جاردن، تخرج تدريجيًا من غيوم التعديل، وتضخ قوة جديدة في النمو المستدام لصناعة العقارات.