لقد رأيت الكثير من الأسئلة حول خيارات التمويل البديلة مؤخرًا، فقررت أن أشرح شيئًا لا يُناقش بما فيه الكفاية—رهن شراء المال.

بشكل أساسي، إذا لم تتمكن من التأهل للحصول على قرض بنكي تقليدي (سوء الائتمان، نسبة ديون إلى دخل عالية، دفعة أولى صغيرة)، فإن رهن شراء المال هو عندما يصبح البائع هو المقرض بدلاً من ذلك. يقوم البائع بتمويل العقار مباشرة، تتفقان على الشروط، وفجأة—لا يوجد بنك متدخل.

إليك كيف يعمل الأمر فعليًا: يحدد البائع كل شيء—الدفعة الأولى، سعر الفائدة، مدة القرض، الرسوم. تدفع له شهريًا وفقًا لجدول استهلاك. الضرائب على العقار والتأمين تكون منفصلة، لذا تتولى أنت ذلك بنفسك. العديد من هذه الصفقات تتضمن أيضًا دفعة بالون في النهاية، وهي في الأساس مبلغ كبير مستحق عند انتهاء المدة.

دعني أعطيك مثالًا ملموسًا. لنفترض أن شخصًا ما يشتري منزلًا بقيمة 80,000 دولار لكنه لا يستطيع الحصول على موافقة بنكية. يعرض على البائع 25,000 دولار دفعة أولى ويسأل إذا كان البائع مستعدًا لتمويل الباقي. يوافق البائع على فائدة 7% لمدة 5 سنوات (مقسمة على 20). هذا يعني دفعات شهرية حوالي $426 على مدى خمس سنوات، ثم دفعة بالون تقريبًا 47,000 دولار لإنهاء الصفقة. يحصل المشتري على الملكية عند الإغلاق، لكن البائع يحتفظ برهن حتى يتم سداد المبلغ.

هناك أنواع مختلفة من هذا الترتيب أيضًا. عقود الأراضي، خيارات الإيجار للتمليك، اتفاقيات الإيجار-الشراء، استلام الرهن العقاري الحالي للبائع، أو قروض الأموال الصعبة من مقرضين خاصين. كل منها له آلياته حسب وضعك.

الميزة؟ يمكنك الحصول على تمويل عندما لا يوافقك المقرضون التقليديون. الإغلاق أسرع لأنك تتجنب عملية التقييم الطويلة. التكاليف أقل لأن هناك أوراق أقل. ويمكنك أنت والبائع التفاوض على كل شيء—الدفعة الأولى، السعر، المدة.

لكن العيب—وهذا مهم—هو أنك عادةً تدفع فائدة أعلى مما ستدفعه مع بنك. تلك الدفعة البالون يمكن أن تكون قاسية إذا لم تكن مستعدًا. قد يتردد البائعون إذا كانت درجات الائتمان الخاصة بك سيئة جدًا. وبعض الرهون تحتوي على بنود استحقاق عند البيع يمكن أن تعيق هذا النوع من الترتيبات.

إذن نعم، رهن شراء المال يمكن أن يكون خيارًا شرعيًا إذا كنت عالقًا، لكن كن على دراية كاملة بما توافق عليه.