إذن إليك شيئًا لا يُناقش بما يكفي في دوائر العملات المشفرة، لكنه في الواقع ذو صلة كبيرة عندما تفكر في التمويل البديل - الرهون العقارية لشراء المال. إذا تساءلت يومًا عما يحدث عندما لا يوافق المقرضون التقليديون على طلبك، فهذه إحدى الطرق التي يتجنب بها مالكو العقارات ذلك.

بشكل أساسي، الرهن العقاري لشراء المال هو عندما يصبح بائع العقار مقرضك. لا بنك مشارك، لا قسم تقييم الائتمان الذي يفحص درجة الائتمان الخاصة بك. يتفاوض البائع والمشتري مباشرة - يتفقان على الدفعة المقدمة، سعر الفائدة، مدة القرض، والرسوم. تدفع شهريًا مباشرة للبائع بناءً على جدول استهلاك يُوضح كم يذهب إلى رأس المال مقابل الفائدة كل شهر.

لماذا يفعل أحدهم ذلك؟ عادة لأنه يعاني من مشاكل ائتمانية، أو نسبة دين إلى دخل عالية، أو لا يستطيع جمع دفعة مقدمة تقليدية. ينقل البائع سند الملكية إليك عند الإغلاق، لكنه يحتفظ برهن الرهن حتى تسدد كامل المبلغ.

دعني أشرح مثالًا حقيقيًا. لنفترض أن شخصًا يريد شراء عقار بقيمة 80,000 دولار لكنه لا يستطيع التأهل عبر القنوات العادية. يتواصل مع المالك ويقترح صفقة رهن لشراء المال. يعرض 25,000 دولار دفعة مقدمة، ويوافق المالك على تمويل الـ55,000 دولار المتبقية بنسبة فائدة 7% على مدى خمس سنوات (مقسمة على 20). هذا يعني دفعات شهرية ثابتة حوالي $426 لمدة خمس سنوات، بالإضافة إلى دفعات منفصلة للضرائب على العقار والتأمين. ثم في السنة الخامسة، هناك دفعة كبرى (بالون) حوالي 47,000 دولار تُسدد فيها كامل القرض.

هناك في الواقع أنواع مختلفة من هذا الترتيب. عقود الأراضي تتيح للبائعين تمويل شراء العقارات مباشرة. خيار الإيجار للشراء يمنح المستأجرين خيار الشراء لاحقًا، مع دفع الإيجار الذي يبني نحو الدفعة المقدمة. اتفاقيات الإيجار-للشراء تتطلب شراء فعلي قبل انتهاء مدة الإيجار. يمكنك أيضًا أن تتولى الرهن العقاري الحالي للبائع إذا زادت معدلات الفائدة - قروض FHA، USDA، وVA غالبًا ما تكون قابلة للتحويل. القروض من المقرضين الخاصين (القروض الصعبة) هي زاوية أخرى، رغم أن تلك تأتي بمعدلات أعلى بكثير.

بالطبع هناك صفقة مقابل. الميزة؟ يمكنك الحصول على تمويل عندما يقول المقرضون التقليديون لا. يتم الإغلاق بشكل أسرع لأنك تتجنب عملية التقييم والاعتماد الكاملة. تقل تكاليف الإغلاق بشكل كبير. لديك وللبائع مجال للتفاوض على كل شيء.

لكن العيب أكبر قليلاً. عادةً ما تكون معدلات الفائدة أعلى من الرهون التقليدية. من المحتمل جدًا أن تواجه دفعة بالون في النهاية. قد يرفض البائعون إذا كانت درجة ائتمانك سيئة جدًا. وبعض الرهون تحتوي على بنود استحقاق البيع التي تمنع هذا الترتيب تمامًا.

إنه حل بديل شرعي للأشخاص العالقين خارج النظام التقليدي، لكن عليك أن تكون على دراية كاملة بالتكاليف والالتزامات involved.