كنت أبحث مؤخرًا عن أسهم الأرباح ووجدت نفسي أتعامل مع مجال العقارات العقارية المدرة للدخل (REITs). بصراحة، المخاوف التي كانت لدى الناس حول REITs التجزئة تبدو مبالغًا فيها جدًا في هذه المرحلة.

إذن، ما لفت انتباهي هو: كل من Realty Income و NNN REIT يحققان نجاحًا مذهلاً في بيئة من المفترض أن تكون صعبة للعقارات التجارية. تذكر عندما كان الجميع يهللون حول كيف أن التجارة الإلكترونية ستقضي على المتاجر التقليدية؟ ثم زادت الزيادات في أسعار الفائدة في 2022-2023 من سوء الوضع؟ هذان الاثنان تجاوزا كل ذلك وخرجوا أقوى.

Realty Income هو العملاق بين الاثنين. نحن نتحدث عن أكثر من 15,500 عقار، مع حوالي 80% من دخل الإيجار يأتي من التجزئة. Dollar General، Walgreens، Home Depot، Walmart - هذه هي أنواع المستأجرين الذين يدفعون الفواتير. لديهم معدل إشغال بنسبة 98.7% وجددوا عقود الإيجار بأسعار أعلى بنسبة 3.5%. وصل دخلهم التشغيلي المعدل (AFFO) إلى 1.09 دولار للسهم، ويتوقعون أن يكون بين 4.25 و4.27 دولارات للسنة، وهو ما يغطي بسهولة توزيعاتهم السنوية البالغة 3.23 دولارات. المدفوعات الشهرية، وعائد الأرباح حوالي 5.7%. المفاجأة؟ لقد كانوا يرفعون الأرباح ربع سنويًا لأكثر من 30 عامًا.

NNN REIT هو اللاعب الأصغر، مع حوالي 3,700 عقار، لكنه يركز تمامًا على التجزئة - متاجر الراحة، السيارات، المطاعم، الترفيه. حافظ معدل الإشغال لديهم على استقراره عند 97.5% في الربع الثالث. ارتفع AFFO لكل سهم من 0.84 إلى 0.86 دولار، وتوجيه الإدارة يتراوح بين 3.41 و3.45 دولارات سنويًا. لديهم 36 سنة من الزيادات المتتالية في الأرباح، ورفعوا مدفوعاتهم إلى 0.60 دولار للسهم مع زيادة بنسبة 3.4%. عائد الأرباح هو 5.9%.

الفرق الحقيقي بينهما يعود إلى إمكانيات النمو. حجم Realty Income الضخم يعني أن إضافة عقارات جديدة لن تؤثر كثيرًا - تحتاج إلى صفقات ضخمة لرؤية نمو حقيقي. أما NNN REIT، كونه أصغر، لا يزال بإمكانه العثور على استثمارات تؤثر بشكل ملموس على مساره. ومع ذلك، فإن NNN أكثر تركيزًا على التجزئة، لذا فهو أقل تنويعًا.

كلاهما قوي إذا كنت تريد التعرض للعقارات المدرة للدخل مع سجل حقيقي لنمو الأرباح. إذا اضطررت لاختيار واحد، فسأميل نحو NNN REIT لفرص النمو، على الرغم من أن Realty Income هو الخيار الأكثر أمانًا والأكثر استقرارًا. الأمر حقًا يعتمد على ما إذا كنت تفضل النمو البطيء والثابت أو على استعداد لتحمل بعض مخاطر التركيز مقابل فرص نمو أفضل.