مؤخرًا لاحظت أن العديد من المستثمرين يناقشون كيفية تخصيص الأصول ذات العائد في عام 2026، ويستحق REITs بالفعل إعادة النظر. بعد تقلبات السنوات الماضية، بدأت أسهم العقارات في استعادة الاهتمام، مع تحسن الخلفية الاقتصادية، وانخفاض أسعار الفائدة، وتهدئة التضخم، وكلها تخلق بيئة أفضل للأصول العقارية. أعتقد أن معايير اختيار أفضل REITs للاستثمار يجب أن تعتمد على ثلاثة جوانب: استقرار الأساسيات، موثوقية التدفق النقدي، وزخم نمو الأرباح.

قطاع العقارات الصناعية هو الأقوى بلا شك. في النصف الثاني من العام الماضي، مع تراجع عدم اليقين بشأن السياسات التجارية، شهد الطلب انتعاشًا واضحًا. لا تزال قوى دعم التجارة الإلكترونية واللوجستيات وتوطين سلاسل التوريد قائمة، مع بقاء معدل الشواغر منخفضًا، ونمو الإيجارات مستقرًا. شركة Prologis، أكبر مشغل للعقارات اللوجستية على مستوى العالم، تسيطر على حوالي 1.3 مليار قدم مربع من مساحات التوزيع في 20 دولة. في الربع الثالث من العام الماضي، سجلت أنشطة التوقيع على العقود رقماً قياسياً، ونمو FFo الأساسي فاق التوقعات، ورفعت التوجيهات السنوية. معدل الشواغر للمحفظة ظل في منتصف 95%، مع استمرار نمو الإيرادات الصافية من العمليات في نفس المتجر. ومن المثير للاهتمام أنهم يوسعون مؤخرًا قدرة مراكز البيانات على تزويد الطاقة، مما يضيف أفق نمو إضافي. على مدى السنوات الخمس الماضية، كان معدل نمو الأرباح الموزعة السنوي 12.66%، والمحللون قاموا مؤخرًا بترقية توقعاتهم لـ FFo لعام 2025 إلى 5.80 دولارات، مع توقعات بارتفاعها لعام 2026 أيضًا. مثل هذه REITs للاستثمار فيها تعتبر جذابة حقًا.

قصة العقارات التجارية بالتجزئة أصبحت أكثر إثارة مؤخرًا. يعتقد الكثيرون أن هذا القطاع يعاني من مشاكل، لكن الواقع أن الأساسيات قد تحسنت بشكل خفي. شركة Simon Property Group، واحدة من أكبر REITs التجارية على مستوى العالم، تدير مراكز تسوق، ومراكز فاخرة، ومراكز أسلوب حياة. في الربع الثالث من العام الماضي، وصل FFo العقاري للسهم إلى 3.22 دولارات، بزيادة 5.6% على أساس سنوي، مع وصول معدل الشواغر في مراكز التسوق والأوتليت الأمريكية إلى 96.4%، مما يدل على أن الطلب من المستأجرين لا يزال قويًا. قامت الشركة بشراء كامل حصة Taubman Realty Group وPhillips Place في شارلوت، لتحسين جودة المحفظة بشكل مستمر. مؤخرًا، رفعت الشركة توزيعات الأرباح الفصلية إلى 2.20 دولار، بزيادة 4.8%. يتوقع المحللون أن ترتفع FFo لعام 2025 و2026 إلى 12.67 دولار و12.94 دولار على التوالي. على مدى السنوات الخمس الماضية، زادت الأرباح الموزعة بنسبة 11.7%، وهذه الثباتية وزخم النمو يجعلانها جذابة جدًا للمستثمرين الباحثين عن العائد.

قطاع العقارات المكتبية كان لدي تحفظات عليه سابقًا، لكن الآن يبدو أنه في مسار التحول. المباني المكتبية عالية الجودة بدأت تجذب المستأجرين في المواقع المميزة، واستراتيجيات العمل المختلط تتضح تدريجيًا. العرض الجديد محدود، وأنشطة التأجير تتحسن ببطء، والشركات ذات الملاءة المالية الجيدة يمكن أن تستفيد من ارتفاع نسبة الاستخدام وزيادة الإيجارات الانتقائية. شركة Cousins Properties مثال جيد، وهي REIT مكتبي يقع مقرها في أتلانتا، تركز على المباني المكتبية من الدرجة الأولى في أسواق Sun Belt ذات النمو العالي. في الربع الثالث من العام الماضي، أكملت أكثر من 550 ألف قدم مربع من عقود الإيجار المكتبي، مع ارتفاع الإيجارات للثاني بنسبة 4-5% على أساس سنوي (بالاعتماد على النقد)، مما يدل على أن المستأجرين مستعدون لتجديد عقودهم بأسعار أعلى. رفعت الشركة توجيه FFo لعام 2025 إلى 2.82-2.86 دولار، مع توزيعات ربع سنوية قدرها 32 سنتًا. يتوقع المحللون أن تصل FFo لعام 2025 و2026 إلى 2.84 دولار و2.92 دولار على التوالي، بزيادة 5.58% و2.70%. في ظل تسارع النمو في أسواق Sun Belt، فإن هذه REITs للاستثمار فيها لديها إمكانيات نمو كبيرة.

بشكل عام، فإن آفاق هذه REITs لعام 2026 لا تزال جيدة. تحسن البيئة الاقتصادية، وتنظيم الميزانية العمومية، وتقوية الأساسيات العقارية، كلها توفر دعمًا قويًا. للمستثمرين الباحثين عن العائد، فإن اختيار REITs من القطاعات ذات المرونة يمكن أن يوفر دخلًا ثابتًا وتوزيعات أرباح، بالإضافة إلى المشاركة في انتعاش ثقة السوق.