أنا أفهم لماذا يجذب الناس العائد البالغ 6.6% على شركة Properties Trust الطبية، لكن بصراحة سأبتعد عنها الآن.

انظر، الشركة تملك عقارات صحية والمستشفيات تشكل معظم دخلها. هذا الجزء قوي. لكن إليك الأمر - عندما يكون صندوق استثمار عقاري يحقق عائدًا بنسبة 6.6% بينما يقف مؤشر S&P 500 عند حوالي 1.2% والعقارات الاستثمارية التقليدية أقرب إلى 3.8%، عليك أن تسأل ما الذي يحدث. والإجابة واضحة جدًا: لقد خفضوا أرباحهم مرتين.

لم يقتصر الأمر على تقليلها مرة واحدة والمضي قدمًا. الحسم الثاني حدث بعد أن زعمت الإدارة أنها بدأت في تحسين الأمور. انخفض السهم حوالي 75% خلال خمس سنوات لأن الإدارة استدانوا بشكل مفرط، وعندما لم يتمكن بعض المستأجرين من دفع الإيجار، لم يكن هناك وسادة كافية لامتصاص الصدمة. قصة الإفراط في الرفع المالي الكلاسيكية.

الآن، لكي أكون منصفًا، قاموا مؤخرًا برفع الأرباح مرة أخرى، وهو أمر مشجع. مستويات الدين تتجه نحو الانخفاض أيضًا. لكن هنا أبدأ في الحذر - لا تزال نسبة الرفع المالي لديهم أعلى بكثير من غيرهم من صناديق الاستثمار العقاري التي تقدم عوائد جيدة. قارنها بشيء مثل Realty Income أو W.P. Carey، كلاهما يحقق حوالي 4.9%. Realty Income رفع أرباحه لمدة ثلاثين سنة متتالية. حتى W.P. Carey، التي خفضت أرباحها، فعلت ذلك بشكل استراتيجي للخروج من العقارات المكتبية، ثم بدأت في زيادتها مرة أخرى في الربع التالي مباشرة.

قد تكون Properties Trust الطبية حقًا تتجه نحو التحول. ربما الأسوأ وراءهم. لكن عندما أقيّم فرص استثمار الصناديق العقارية، أحتاج إلى موازنة المخاطر مقابل العائد، والآن المخاطر لا تزال تبدو مرتفعة جدًا بالنسبة لهذا العائد. هناك فرص أفضل من حيث المخاطر والعائد - وبصراحة، إذا كنت تريد التعرض لهذا النوع من العقارات ذات العائد الأعلى، فإن البدائل ذات الميزانيات الأقوى تبدو أكثر منطقًا بالنسبة لي.

السؤال الحقيقي ليس هل يمكن لـ MPT أن تتعافى. بل هل تريد أن تراهن على تحول عندما يمكنك الحصول على عائد يقارب نفس الشيء من شركة أثبتت بالفعل قدرتها على الحفاظ على الأرباح وزيادتها خلال دورات السوق.