لقد كنت أتابع سوق صناديق الاستثمار العقاري (REIT) مؤخرًا وهناك بالفعل بعض التكوينات المثيرة التي تتشكل هنا في أوائل 2026. بعد تلك الفترة المتقلبة العام الماضي، يعود الكثير من المستثمرين الذين يركزون على الدخل إلى أسهم العقارات، وبصراحة، بدأت الأساسيات تظهر بشكل قوي عبر عدة أنواع من العقارات.

لقد تغيرت الخلفية بشكل ملحوظ. انخفضت المعدلات، وهدأت التضخم، وظل النمو الاقتصادي قويًا خلال الانتقال. هذا يخلق مساحة لصناديق الاستثمار العقاري للعمل في بيئة أكثر صحة مما كانت عليه خلال معظم عام 2025. نشاط المعاملات يتزايد، والتقييمات تتطبيع، والميزانيات العمومية في حالة جيدة. إذا كنت تبحث عن أسهم REIT للشراء الآن، فإن التوقيت يبدو أقل استعجالًا مما كان عليه قبل عام.

كانت العقارات الصناعية هي الأقوى أداءً، واستمر الزخم هذا حتى أواخر 2025 وإلى هذا العام. التجارة الإلكترونية، والخدمات اللوجستية، وإعادة التصنيع لسلاسل التوريد تواصل دفع الطلب على مساحات المستودعات والتوزيع. ما يثير الاهتمام هو أن العرض الجديد لا يزال محدودًا في الأسواق الرئيسية، لذلك تبقى معدلات الإشغال مرتفعة ويحتفظ الملاك بقوة التسعير. حتى مع عدم اليقين الاقتصادي، تمكنت صناديق REIT الصناعية من توليد تدفقات نقدية ثابتة لأن الأساسيات قوية جدًا.

قطاع المكاتب هو شيء أتابعه عن كثب أكثر. بعد سنوات من الضغط، هناك علامات حقيقية على الاستقرار. المباني ذات الجودة في المواقع القوية تجذب المستأجرين مرة أخرى مع محاولة الشركات تحديد استراتيجيات العمل الهجينة الخاصة بها. قلة البناء الجديد وتحسن تدريجي في نشاط التأجير يشير إلى أن صناديق REIT للمكاتب ذات التمويل الجيد قد تشهد أيامًا أفضل قادمة. لن يكون الأمر انفجاريًا، لكن النمو المعتدل في الإيجارات وزيادة الاستخدام تبدو واقعية خلال هذه الدورة.

تجاوز قطاع التجزئة توقعات الكثيرين. بعد أن تم استبعاده، أعاد القطاع بناء نفسه بهدوء. مع دعم إنفاق المستهلكين من خلال نمو الدخل وتخفيف الضرائب الانتقائي، بالإضافة إلى قيود النمو في العرض، فإن صناديق REIT للتجزئة مهيأة لتقديم دخل ثابت. تغيرت السردية من "التجزئة تموت" إلى "التجزئة جيدة إذا كنت تملك الأصول الصحيحة".

فما هي أسهم REIT التي تبرز للشراء؟ دعني أستعرض ثلاثة لفتت انتباهي.

Prologis يملك أساسًا البنية التحتية اللوجستية العالمية. نحن نتحدث عن حوالي 1.3 مليار قدم مربع من مساحة التوزيع عبر 20 دولة. هم محور كيف تعمل سلاسل التوريد - يخدمون التجارة الإلكترونية، والنقل، والتصنيع، وكل اللاعبين الرئيسيين. الحجم والموقع الاستراتيجي يصعب تكرارهما.

ما يجعلهم مثيرين للاهتمام الآن هو الزخم. أظهر الربع الثالث من 2025 تسجيلات قياسية لعقود الإيجار، وتجاوزت أرباح FFO التوقعات، ورفعوا التوجيه للسنة كاملة. معدل الإشغال في المحفظة يقارب منتصف التسعينات، و NOI للمحلات ذاتها يتقدم. كما أنهم يتنوعون إلى قدرة الطاقة لمراكز البيانات، مما يضيف بعدًا آخر للنمو. من ناحية الأرباح، زادوا التوزيعات خمس مرات خلال الخمس سنوات الماضية بمعدل نمو سنوي قدره 12.66%. قام المحللون بمراجعة التقديرات للأعلى في الأشهر الأخيرة - تحرك إجماع أرباح 2025 إلى 5.80 دولارات، و2026 يتجه أيضًا للأعلى. حاليًا مصنف برتبة Zacks Rank 2 (شراء).

Simon Property Group هو أحد أكبر صناديق REIT للتجزئة في العالم - يملكون ويديرون مراكز التسوق، والمخارج المميزة، ومراكز نمط الحياة عبر أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا. مليارات الدولارات من المبيعات السنوية تتدفق عبر ممتلكاتهم. كما قاموا بترقية المحفظة بنشاط، بما في ذلك الاستحواذ الكامل على Taubman Realty Group وممتلكات مثل Phillips Place في شارلوت.

من الناحية التشغيلية، قدموا نتائج قوية في الربع الثالث من 2025 مع أرباح FFO للعقارات بقيمة 3.22 دولارات للسهم، بزيادة 5.6% على أساس سنوي. بلغت نسبة إشغال مراكز التسوق والمخارج في الولايات المتحدة 96.4%، مما يدل على طلب قوي من المستأجرين. رفعوا التوزيع الربعي بنسبة 4.8% إلى 2.20 دولار للسهم. على مدى الخمس سنوات الماضية، قدمت Simon 14 زيادة في التوزيعات مع ارتفاع المدفوعات بنحو 11.7%. كما أن إجماع المحللين يتحرك للأعلى - تم تعديل تقديرات أرباح 2025 و2026 إلى 12.67 و12.94 دولار على التوالي. أيضًا، تصنيفها برتبة 2.

Cousins Properties هو خيار المكاتب هنا. يركزون على المباني المكتبية من الفئة A في أسواق Sun Belt ذات النمو العالي - أوستن، أتلانتا، شارلوت، فينيكس. تأسسوا في 1958، ويطورون ويديرون أصول مكاتب مميزة في مواقع تظل الطلبات عليها مرنة نسبيًا.

أظهروا زخمًا قويًا مع أكثر من 550,000 قدم مربع من عقود الإيجار المكتبية المنفذة في الربع الثالث من 2025. ارتفع الإيجار الصافي من الجيل الثاني لكل قدم مربع بنسبة 4-5% على أساس نقدي، مما يعني أن المستأجرين مستعدون فعلاً للتجديد بأسعار أعلى. تم رفع توجيه الأرباح إلى حوالي 2.82-2.86 دولار لعام 2025. التوزيع الربعي العادي هو 32 سنتًا للسهم. توقعت الإجماعات لعامي 2025 و2026 أرباحًا قدرها 2.84 و2.92 دولار على التوالي، مما يشير إلى زيادات سنوية بنسبة 5.58% و2.70%. أيضًا، تصنيفها برتبة 2.

بالنظر إلى الصورة الأوسع، إذا كنت تبحث عن أسهم REIT لتحقيق الدخل، فإن البيئة تبدو أكثر ملاءمة مما كانت عليه خلال معظم 2025. الظروف الاقتصادية تتحسن، والميزانيات العمومية منضبطة، والأساسيات العقارية تتعزز. للمستثمرين الذين يركزون على التدفقات النقدية الثابتة والأرباح، فإن اختيار REITs من هذه القطاعات المقاومة قد يوفر كل من الاستقرار وزخمًا معتدلًا مع عودة الثقة إلى سوق العقارات.

المفتاح هو أن تكون انتقائيًا بشأن العقارات وREITs التي تمتلك الموقع الذي يمكنها من الاستفادة. لكن الخلفية تتغير بالتأكيد في اتجاه أكثر دعمًا.