هل تتساءل أحيانًا عن كيفية مقارنة العقارات الإيجارية بسرعة دون أن تضيع في جداول البيانات؟ هناك طريقة بسيطة يفعلها المستثمرون في الواقع، وتعتمد على فهم مقياسين رئيسيين: معدل العائد الإجمالي على الاستثمار (GIM) ومدة الإيجار الإجمالية (GRM).

فما الفرق بين GIM و GRM؟ بصراحة، الأمر بسيط جدًا بمجرد أن تفهمه. كلاهما أدوات تقييم تساعدك على معرفة ما إذا كانت قيمة العقار تستحق السعر بناءً على مقدار الدخل الذي يولده. المشكلة هي أنهما يقيسان أنواعًا مختلفة من الدخل.

دعني أشرح أولاً الـ GIM. GIM تعني مضاعف الدخل الإجمالي، وتنظر إلى كل المال الذي يجلبه العقار - وليس الإيجار فقط. نحن نتحدث عن دخل الإيجار، رسوم مواقف السيارات، آلات الغسيل، آلات البيع، أي شيء يولد نقدًا. تحسبه بأخذ سعر شراء العقار وتقسيمه على إجمالي الدخل الإجمالي السنوي. فمثلاً، إذا كانت تكلفة مبنى 500,000 دولار ويحقق 100,000 دولار سنويًا من جميع المصادر، فإن الـ GIM الخاص بك هو 5. بمعنى أنك تدفع 5 أضعاف الدخل السنوي. هذا المقياس مفيد بشكل خاص للمباني متعددة الأسر أو العقارات التجارية حيث توجد مصادر دخل متعددة.

أما الـ GRM - مضاعف الإيجار الإجمالي - فهو أكثر تركيزًا. ينظر فقط إلى دخل الإيجار الفعلي، متجاهلاً كل شيء آخر. فمثلاً، إذا كانت تكلفة عقار 400,000 دولار ويحقق 50,000 دولار سنويًا من الإيجار، فإن الـ GRM الخاص بك سيكون 8. هذا مفيد جدًا إذا كنت تنظر إلى الإيجارات الأحادية أو العقارات السكنية حيث الإيجار هو مصدر الدخل الأساسي.

لماذا يهم التمييز بين GIM و GRM؟ لأنها مصممة لظروف مختلفة. إذا كنت تقارن بين العقارات التجارية أو مجمعات الشقق التي لديها مصادر دخل متعددة، فإن الـ GIM يمنحك صورة أوسع. لكن إذا كنت تشتري منزلًا لتؤجره، فإن الـ GRM أبسط وأكثر مباشرة.

لكن هناك شيء مهم - وهو أن neither metric tells you the whole story. فهي لا تأخذ في الاعتبار النفقات. على الإطلاق. نحن نتحدث عن الصيانة، ضرائب العقارات، رسوم الإدارة، التأمين، الإصلاحات. قد يبدو العقار رخيصًا بناءً على مضاعفه، لكن بمجرد أن تأخذ في الاعتبار التكاليف الفعلية للتشغيل، قد لا يكون الصفقة جذابة كما تبدو. بالإضافة إلى ذلك، فهي تتجاهل ظروف السوق، جاذبية الموقع، وما إذا كانت الإيجارات سترتفع أو تنخفض في منطقتك.

لذا، استخدم هذه المضاعفات كنقطة انطلاق، وليس الكلمة النهائية. قارن عقارات مماثلة باستخدام نفس المقياس، لكن دائمًا غص أعمق في الأرقام الفعلية. قد يبدو المضاعف الأدنى جيدًا، لكن السياق هو كل شيء في استثمار العقارات.