Các động thái của Trump khiến lãi suất vay mua nhà giảm xuống dưới 6%: phân tích toàn diện cho người mua nhà

Bối cảnh chính trị và tác động đến lãi suất

Các đề xuất gần đây của Tổng thống Trump đang định hình lại bức tranh về tài chính bất động sản. Hai chiến lược chính nổi bật: cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở đơn lập và tăng mạnh mua trái phiếu đảm bảo bằng thế chấp của Fannie Mae và Freddie Mac. Các biện pháp này đã tạo ra tác động tích cực ngay lập tức trên thị trường, đẩy lãi suất vay thế chấp xuống dưới ngưỡng 6%.

Các số liệu thị trường tháng 1 năm 2026

Theo dữ liệu hiện tại từ Zillow, tình hình lãi suất như sau:

Lãi suất mua nhà:

• Khoản cố định 30 năm: 5,91%
• Khoản cố định 20 năm: 5,83%
• Khoản cố định 15 năm: 5,36%
• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%
• VA 30 năm: 5,57%
• VA 15 năm: 5,21%

Lãi suất tái cấp vốn:

• Khoản cố định 30 năm: 5,99%
• Khoản cố định 20 năm: 5,75%
• Khoản cố định 15 năm: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%

Các giá trị này là trung bình toàn quốc và thay đổi tùy theo từng bang, giới hạn vay, hồ sơ tín dụng và ngân hàng.

So sánh các loại khoản vay thế chấp

Khoản vay cố định: an toàn dự đoán trước

Khoản vay cố định 30 năm cung cấp khoản thanh toán hàng tháng cố định trong suốt thời gian vay. Ưu điểm chính là tính dự đoán: bạn biết chính xác số tiền phải trả mỗi tháng, bất kể biến động thị trường. Nhược điểm là tổng chi phí lãi suất cao hơn do lãi suất cao hơn và thời gian vay dài hơn.

Ngược lại, khoản vay cố định 15 năm có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhưng cho phép bạn trả hết nợ trong vòng mười năm rưỡi, tiết kiệm đáng kể chi phí lãi tổng thể.

Khoản vay biến đổi: linh hoạt kèm rủi ro

Các khoản vay thế chấp biến đổi (ARM) là giải pháp trung gian. Ví dụ, ARM 5/1 giữ lãi suất cố định trong năm năm, sau đó điều chỉnh hàng năm. Ưu điểm ban đầu là lãi suất giới thiệu thấp hơn, với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn trong những năm đầu. Tuy nhiên, rủi ro là không chắc chắn trong tương lai: sau khi kết thúc thời gian cố định, khoản thanh toán có thể tăng đáng kể, khiến các khoản thanh toán không thể dự đoán và có thể nặng nề hơn.

Loại khoản vay biến đổi này có thể phù hợp nếu bạn dự định bán hoặc tái cấp vốn trước khi bắt đầu điều chỉnh.

Tái cấp vốn: chiến lược để có điều khoản tốt nhất

Để có lãi suất tái cấp vốn cạnh tranh, cần áp dụng cùng các bước như khi vay mới: nâng cao điểm tín dụng, giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập và so sánh các đề nghị từ nhiều tổ chức tài chính. Chọn thời hạn vay ngắn hơn—như 15 năm thay vì 30—cũng có thể giảm lãi suất, mặc dù khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn.

Thời điểm thích hợp để đầu tư vào thị trường bất động sản

So với những năm dịch bệnh, thị trường hiện tại có điều kiện ổn định hơn. Giá nhà không còn tăng chóng mặt nữa, tạo cơ hội cho người mua. Nếu bạn dự định chuyển nhà trong vài tháng tới, môi trường kinh tế khá thuận lợi.

Tuy nhiên, “thời điểm hoàn hảo” vẫn mang tính chủ quan. Giống như thị trường chứng khoán, dự đoán điểm vào tốt nhất gần như là không thể. Quyết định nên dựa chủ yếu vào hoàn cảnh cá nhân và tình hình tài chính vững chắc của bạn.

Triển vọng tương lai về lãi suất

Các dự báo của các nhà phân tích cho thấy sự ổn định trong ngắn hạn. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dự kiến lãi suất 30 năm duy trì quanh mức 6,4% đến năm 2026, trong khi Fannie Mae dự đoán sẽ duy trì trên 6% đến năm tới, có khả năng giảm xuống còn 5,9% trong quý IV năm 2026. Từ cuối tháng 5, lãi suất bắt đầu giảm dần, từ đỉnh trên 7% của tháng 1 xuống mức hiện tại thấp hơn.

Việc giảm xuống dưới 6% là một bước chuyển đổi đáng kể so với các tháng trước, mang lại cơ hội thực tế cho những ai muốn tiếp cận thị trường bất động sản hoặc tái cấp vốn khoản vay thế chấp của mình.