Hàn Quốc tung ra "chiến dịch tiêu diệt nhà ở" với giá nhà cao không thể vay quá 10%, Đài Loan có nên học hỏi không?

Hàn Quốc đã áp đặt hạn chế nhà ở nghiêm ngặt nhất trong lịch sử, chẳng hạn như một cuộc phẫu thuật có nguy cơ cao trong nỗ lực loại bỏ ung thư suy đoán bằng một con dao. So với sự phục hồi nhẹ nhàng theo phong cách TCM của Đài Loan, hai con đường hoàn toàn khác nhau, ai có thể thực sự giải quyết vấn đề thế kỷ của công lý dân cư? (Tóm tắt nội dung: Nhân dân tệ điều hành mở vòi thế chấp!) Ngoại trừ Luật Ngân hàng 72-2 trích dẫn sự phản đối pháp lý: sắc lệnh hành pháp lớn hơn luật? (Bổ sung bối cảnh: Thị trường nhà ở Đài Loan bùng nổ “giá mở cửa trời, giao dịch đi ngang” mặc cả từ 15%, năm sau sẽ giảm trở lại? Chính phủ Hàn Quốc gần đây đã thả một quả bom gây sốc: “hạn chế nhà ở nghiêm trọng nhất trong lịch sử”, gần như cắt đứt khả năng người dân bình thường vay tiền mua nhà, và cố gắng cắt đứt căn bệnh ung thư giá nhà ở trung tâm xã hội Hàn Quốc. Chính phủ đã quy định rằng ở Seoul và các khu vực cốt lõi khác của khu vực thủ đô, trần cho vay đối với những ngôi nhà cao cấp có giá nhà hơn 2,5 tỷ won (khoảng 53,87 triệu Đài tệ) đã giảm mạnh xuống chỉ còn 200 triệu won (dưới 4,5 triệu Đài tệ). Điều này có nghĩa là một người mua nhà với ước mơ trung lưu cần phải trả gần như toàn bộ số tiền để gõ cửa ngôi nhà mơ ước của mình. Nhưng ngay khi tin tức được đưa ra, phản ứng của thị trường không phải là hạ nhiệt, mà là sôi sục hoảng loạn. Những giờ cuối cùng trước khi thỏa thuận mới có hiệu lực, các cuộc điện thoại từ các đại lý bất động sản ở Seoul tràn ngập, giá giao dịch liên tục đạt mức cao mới, như thể đang chạy trốn để mua cơ hội cuối cùng để tận dụng hạn mức vay cũ. Cảnh này, vô lý nhưng không thể so sánh được sự thật, tiết lộ một thực tế phũ phàng: khi quyền cư trú hoàn toàn được tài chính hóa, bất kỳ nỗ lực nào để đưa nó trở lại đúng hướng đều có thể gây ra một cơn bão thậm chí còn dữ dội hơn. Đồng thời, nhận xét của lãnh đạo đảng cầm quyền Hàn Quốc rằng “chúng ta nên tạo ra một thị trường nơi bạn có thể mua nhà mà không cần nợ nần” giống như đổ thêm dầu vào lửa và châm ngòi hoàn toàn cho sự tức giận của người dân. “Từ khô khan” không ăn pháo hoa của con người này đã khiến các cuộc thăm dò của Tổng thống Lee Jae-myung trượt xuống mức thấp mới kể từ khi nhậm chức. Tuy nhiên, khi chúng ta thu hẹp từ sự hỗn loạn ở Seoul sang các chính sách nhà ở tương đối yên tĩnh của Đài Loan, một câu hỏi sâu sắc hơn xuất hiện: Tại sao hai xã hội lại chọn những triết lý rất khác nhau khi đối mặt với giá nhà cao ngột ngạt như nhau? Tranh cãi triết học về chính sách thị trường nhà ở ở Hàn Quốc “Liệu pháp sốc” này ở Hàn Quốc về cơ bản là một ca phẫu thuật có mục tiêu và rủi ro cao. Triết lý chính sách đằng sau nó rất rõ ràng: trọng tâm của thị trường là đòn bẩy đầu cơ quá mức, vì vậy nó chọn phương tiện triệt để nhất - trực tiếp cắt đứt các động mạch của quỹ, cố gắng khiến các nhà đầu cơ “chảy máu” đến chết. Giảm LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị) từ 70% xuống 40% giá nhà, hoặc thậm chí đưa ra ít hơn 10% tổng giá cho những ngôi nhà có giá cao, tương đương với tuyên bố rằng bất động sản ở những khu vực này không còn là điều cần thiết trong mắt chính phủ, mà là một sòng bạc tài chính phải được quản lý chặt chẽ. Sự táo bạo của cách tiếp cận này thật đáng ngạc nhiên, nhưng nó cũng bộc lộ sự dễ bị tổn thương của nó. Mặc dù phẫu thuật có thể nhanh chóng loại bỏ các khối u có thể nhìn thấy được, nhưng nó không thể giải quyết nguyên nhân cơ bản của sự lây lan của tế bào ung thư và thậm chí có thể vô tình làm tổn thương các mô khỏe mạnh trong quá trình loại bỏ. Làn sóng mua hoảng loạn trên thị trường là “biến chứng hậu phẫu” trực tiếp nhất. Những người tự cư trú thực sự cần thay phòng, những cặp vợ chồng trẻ sắp bắt đầu một gia đình, trong hoạt động này, cùng với những người đầu cơ, bị đẩy lên bàn mổ và trở thành một nhóm “chấn thương do tai nạn”. Điều này cũng đặt ra một câu hỏi quan trọng: Liệu chính phủ Hàn Quốc có đánh giá rằng thị trường đã xấu đi đến mức các loại thuốc thông thường không hiệu quả và phải được kê đơn? Điều này phản ánh cấu trúc sâu sắc của các vấn đề nhà ở của Hàn Quốc: dòng tiền nóng dưới nền kinh tế chaebol và tỷ lệ nợ hộ gia đình đã thất bại trong các công cụ chính sách khiêm tốn. Ngược lại, chiến lược chiến đấu của Đài Loan giống như một “hồi phục y học cổ truyền Trung Quốc” lâu dài và thận trọng. Ví dụ, lãi suất thế chấp của Đài Loan vẫn ở mức thấp khoảng 2% trong một thời gian dài, thấp hơn nhiều so với 4% của Hàn Quốc, đảm bảo khả năng chi trả cơ bản của chủ sở hữu. Trong thiết kế của hệ thống thuế, một khoản thuế nhẹ 1% được đưa ra cho những người tự ở, trong khi một mức thuế nặng lên đến 4,8% được áp dụng đối với “những người tích trữ lớn” nắm giữ nhiều hộ gia đình và không được thuê, trong nỗ lực “buộc” những ngôi nhà trống trở lại thị trường cho thuê. Chiến lược này có ưu điểm là ổn định, ít tác dụng phụ, tránh được sự hỗn loạn thị trường kiểu Hàn Quốc. Nhưng nguy cơ cũng rất rõ ràng: nếu tác dụng của thuốc quá nhẹ, liệu nó có dẫn đến “kháng thuốc” trong tổn thương (giá nhà cao), khiến vấn đề trở nên mãn tính và cuối cùng tích tụ? Giá nhà ở Đài Loan vẫn đang tăng chậm trong quá trình “điều chỉnh” này, điều này dường như đã khẳng định mối lo ngại này. Cờ bạc chính trị hay tự sát chính trị? Trò chơi quyền lực đằng sau chính sách nhà ở Chính sách nhà ở chưa bao giờ chỉ là kinh tế, mà là khoa học chính trị. Việc chính phủ Hàn Quốc lựa chọn một công cụ chính sách “chi phí cao” có thể gây bất ổn cho nền tảng quốc gia chắc chắn là một canh bạc chính trị lớn. Sự nổi tiếng giảm mạnh của Tổng thống Lee Jae-myung đã tiết lộ một cách đẫm máu cái giá của canh bạc này. Điều này gần như làm dấy lên một sự tra tấn tâm hồn: trong một xã hội mà bất động sản gắn liền với hầu hết tài sản gia đình, liệu bất kỳ chính sách nhà ở nào “thực sự hiệu quả” về cơ bản là một “tự sát chính trị”? Vậy tại sao chính phủ Hàn Quốc lại dám, hoặc phải thực hiện canh bạc này? Câu trả lời có thể nằm đằng sau các con số thăm dò. Khi sự tuyệt vọng của thế hệ trẻ, sự đối kháng xã hội do không có khả năng mua nhà, và sự lo lắng tập thể về tương lai đã tích tụ đến một điểm bùng phát đe dọa sự ổn định xã hội, áp lực đối với các chính phủ không còn chỉ là về cuộc bầu cử tiếp theo, mà là về sự sụp đổ của toàn bộ khế ước xã hội. Từ quan điểm này, chính sách chống nhà ở triệt để có thể là một lựa chọn đau đớn giữa “cái chết chậm” (bị nuốt chửng bởi những bất bình của người dân) và “cú sốc cấp tính” (đau đớn về chính sách). Họ đang đặt cược rằng sự sụt giảm ngắn hạn trong các cuộc thăm dò có thể được đổi lấy sự ổn định lâu dài sau khi thị trường thiết lập lại, do đó giành lại niềm tin của thế hệ mới. Mặt khác, ở Đài Loan, thực tế chính trị là một bức tranh hoàn toàn khác. Môi trường chính trị của Đài Loan, dù xanh hay xanh, phụ thuộc rất nhiều vào sự ủng hộ của tầng lớp trung lưu và các phe phái địa phương, những người có tài sản chủ yếu gắn liền với bất động sản. Bất kỳ chính sách nào có thể dẫn đến giá nhà giảm mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở phiếu bầu cốt lõi của đảng cầm quyền. Vì vậy, lựa chọn chính sách của Đài Loan luôn là tìm ra một sợi dây thép tinh tế giữa “đập nhà” và “bảo vệ đĩa”. Điều này giải thích tại sao các công cụ chính sách của Đài Loan, luôn nhấp chuột, tập trung nhiều hơn vào việc kiềm chế giao dịch hơn là đánh giá, và là một chiến lược tính toán cao để tồn tại chính trị hơn là thiếu táo bạo. Có thể đánh bại nhu cầu, nhưng không thể kiểm soát bản chất con người? Tại sao chính sách luôn bị thị trường bỏ qua Một lập luận phổ biến là vì các chính sách ôn hòa không hiệu quả, chúng phải được củng cố. Những người ủng hộ sẽ chỉ ra 27 thất bại của cựu Tổng thống Hàn Quốc Moon Jae-in trong nhiệm kỳ của ông để chứng minh rằng chỉ có chính sách “cấp bom hạt nhân” mới có thể hiệu quả. Tuy nhiên, thí nghiệm của Hàn Quốc dường như bác bỏ tư duy tuyến tính này. Các quy định cứng rắn nhất đã tạo ra những thị trường điên rồ nhất. Vào đêm trước của thỏa thuận mới, một căn hộ ở quận Yangcheon của Seoul với gần 18 pyeong đã được bán với giá cao kỷ lục 1,55 tỷ won, tăng gần 3 triệu Đài tệ chỉ trong ba tháng. Điều này cho thấy chính sách cố gắng đóng khung thị trường bằng tính hợp lý, nhưng thị trường luôn phản ứng bằng “nhân văn” phi lý. Khi mọi người dự đoán rằng việc mua nhà sẽ khó khăn hơn trong tương lai, phản ứng duy nhất của họ là mua nhà “ngay lập tức” bằng bất cứ giá nào. Điều này cho thấy điểm mù cơ bản của “ngăn chặn phía cầu” thuần túy. Dù là cắt giảm các khoản vay (chặn vòi) hay tăng gánh nặng thuế (tăng chi phí nước), chúng chỉ chứa đựng kết quả của “cầu”, chứ không giải quyết được nguyên nhân gốc rễ của “tại sao nhu cầu lại mạnh như vậy”. Nguyên nhân gốc rễ của điều này, thứ nhất, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở lâu dài ở các thành phố cốt lõi; Thứ hai là nới lỏng tiền tệ toàn cầu, để tiền nóng phải tìm được mục tiêu, và bất động sản là phương tiện vận chuyển hoàn hảo nhất. Chính sách của Hàn Quốc gần như hoàn toàn phớt lờ các cải cách về phía cung, điều này làm cho hiệu quả chính sách của họ giống như một trò chơi đánh chuột chũi, ép một bong bóng nhưng có khả năng sinh ra một bong bóng khác…