Пан Shiyi опублікував: Мої роздуми

Він сказав, що останні кілька днів він разом із друзями обговорює головну тему — великі проблеми у нерухомості, збитки оцінюються у трильйони, весь сектор майже руйнується.
Ця подія приносить біль безлічі сімей і всьому суспільству, і, можливо, знадобляться роки, десятиліття, щоб це поступово загоїлося.
I. Корінь галузі: вроджений дисбаланс моделі
1. Від соціального житла до товарного: запозичення моделі Гонконгу, але з викривленнями, правила спільного користування площею тощо — закладаючи приховані ризики галузі.
2. Вихід за межі іпотечного кредитування: відсоткова ставка початкового внеску поступово зменшувалася з 50% до нуля, з’явилися порушення, такі як розстрочка внесків, підроблені контракти, фальшиві потоки грошових коштів, ризики левериджу безмежно зростають.
3. Попередні продажі та земельні банки: система попередніх продажів дозволяє девелоперам продавати нероблені об’єкти, привласнюючи кошти; модель земельних банків сприяє накопиченню землі девелоперами, а уряд залежить від земельних доходів, формуючи викривлене співтовариство інтересів.
II. Відхилення галузі: відхилення від суті та неконтрольоване зростання
1. Спотворена логіка конкуренції: галузь перетворилася з “будівництва хороших будинків” у “конкуренцію за леверидж, землю та масштаб”, з високим боргом і швидким обігом, фінансова сфера віддалена від житлової суті.
2. Відплив у порочне коло: девелопери підтримують роботу за рахунок попередніх внесків і нових позик, уряд підвищує ціну на землю, покупці сліпо гоняться за зростанням цін, формуючи бульбашку, що перетворюється на схему Понці, дуже вразливу.
3. Обмеження думки та правил: галузева атмосфера дозволяє лише хвалебні слова, критики вважаються аутсайдерами, втрачаючи можливість раннього коригування.
Це не проблема цін на нерухомість, а вся модель зламалася. Попередні продажі, спільне користування площею, земельні фінанси — поступово ведуть галузь у прірву.
Крихта епохи, що падає на безліч сімей, стає горою.