Шанхайська нерухомість: шлях через цикли — баланс атаки та захисту, внутрішнє стимулювання

31 березня, China Overseas Land & Investment(0688.HK) опублікувала фінансові результати за 2025 рік, загальний обсяг продажу за контрактами склав 2512,3 мільярдів юанів, посівши друге місце в галузі, продажі за правами користування залишаються лідером галузі, чистий прибуток, що належить материнській компанії, склав 130,1 мільярдів юанів, посівши друге місце в галузі за прибутковістю, чистий грошовий потік від операційної діяльності склав 167,3 мільярдів юанів, на кінець періоду готівкові кошти становили 1036,3 мільярдів юанів.

Захист і напад: житлова та комерційна нерухомість у рівновазі

Завдяки щедрим грошовим резервам, China Overseas Land & Investment демонструє сильні інвестиції. У 2025 році, земельні інвестиції компанії вже третій рік поспіль посідають перше місце в галузі, загальна сума нових земельних інвестицій за рік склала 1186,9 мільярдів юанів, права на купівлю землі — 924,2 мільярдів юанів. З них, права на купівлю землі в Гонконгу, Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шенчжені становлять 73,9%. На кінець 2025 року, земельний запас China Overseas Land & Investment (без урахування China Overseas Hongyang) має загальну будівельну площу 25,278 мільйонів квадратних метрів, площа прав — 22,856 мільйонів квадратних метрів. У структурі земельних запасів понад 86,5% припадає на перший і сильний другий рівень міст, структура високоякісна, що забезпечує сталий розвиток у майбутньому.

У контексті загальної корекції та очищення ринку, China Overseas Land & Investment йде проти тренду, застосовуючи “синхронну циклічність” у інвестиціях, при цьому фінансові показники залишаються стабільними. За стандартом “три червоні лінії”, компанія продовжує залишатися у “зеленій зоні”, з високими показниками. Відношення боргу до активів — 54,1%, що є найнижчим у галузі, чистий борг — 34,2%; середньозважена вартість фінансування — 2,8%, що також є найнижчим у галузі. China Overseas Land & Investment є єдиною компанією у сфері нерухомості, яка отримала рейтинги “A-” від двох міжнародних агентств — Fitch Ratings та S&P Global Ratings.

За даними аналітичного дослідження China Merchants Securities, з 2016 року середній рівень фінансування компанії постійно знижується, з 4,76% у 2016 до 3,10% у 2024, а у 2025 році ще знизився до 2,90%. Порівняно з іншими великими забудовниками, рівень фінансування компанії є одним із найнижчих. У звіті China Merchants Securities зазначають, що фінансування — це “виробничі потужності” у сфері нерухомості, а низька вартість залучення капіталу — це перевага компанії у придбанні земель та продажах.

Що дає компанії таку впевненість? Напад на житловий ринок і захист комерційної нерухомості — взаємодоповнюють один одного, формуючи цілісну стратегію. Розглянемо комерційну нерухомість:

У 2025 році дохід від комерційної діяльності склав 7,2 мільярдів юанів, що вже повністю покриває витрати на відсотки за кредитами компанії. Дохід від торгових центрів і офісних будівель становить 81% у структурі доходів, структура активів постійно покращується. Дохід з проектів у перших і нових перших містах збільшився до 78%, що підкреслює роль ключових активів. За рік, закритий у 2025 році, успішно вийшов на біржу “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ), перший у материковому Китаї фонд у форматі “придбання — реконструкція — підвищення — активізація”, що став першим у країні REITs для споживчого сектору, що реалізувався за такою моделлю, ілюструючи здатність China Overseas Land & Investment управляти активами на всьому циклі — від інвестування до виходу.

Внутрішня мотивація: точне управління, інновації у цифрових системах

У чому секрет захисту і нападу China Overseas Land & Investment? Аналізуючи витрати, побудову ланцюга постачання, цифровий контроль тощо, видно, що за високими показниками компанії стоїть потужна “опора”, яка мовчки підтримує операційну діяльність та інвестиції.

Ключовий аспект — контроль витрат, у точному управлінні. У 2025 році, у звіті компанії, сукупні витрати на збут і адміністративні витрати становили лише 3,8% доходу, тоді як середній показник 50 провідних забудовників — 4,89%. Це дає перевагу у зниженні витрат приблизно на 1,1 процентних пункти, що є суттєвим.

Інтеграція ланцюга постачання, закупівлі високоякісних матеріалів за низькою ціною, повна ланцюгова оптимізація. China Overseas через довгострокові партнерські відносини з постачальниками знижує вартість закупівлі матеріалів; одночасно, за допомогою стандартизації процесів будівництва, зменшує витрати та втрати під час робіт. Підрозділ Shenzhen Lingchao Supply Chain, що належить компанії, об’єднує сотні партнерів, створюючи відкриту, прозору та високоефективну платформу B2B для торгівлі. Ця платформа не лише обслуговує внутрішні потреби China Overseas, а й відкрита для всієї галузі, оптимізуючи управління ланцюгом постачання будівельних матеріалів за допомогою цифрових інструментів, знижуючи витрати на співпрацю та підвищуючи ефективність усього виробничого ланцюга.

Компанія розробила платформу “житловий життєвий цикл цифрового управління”, що охоплює житлову, офісну та торгову нерухомість, забезпечуючи “горизонтальне до межі, вертикальне до дна” цифрове управління. Вона застосовується у проектах по всій країні, забезпечуючи точне та кількісне управління всіма етапами розробки та експлуатації, підвищуючи ефективність управління та швидко коригуючи відхилення.

У 2025 році, завдяки “платформі цифрового управління бізнесом на основі великих моделей”, China Overseas Land & Investment отримала нагороду IDC “Лідер у штучному інтелекті та генеративному AI”. Ця платформа інтегрує величезну кількість даних у сфері нерухомості для тренування власної великої моделі, глибоко інтегрується з ключовими системами бізнесу, дозволяючи без технічних знань швидко створювати AI-застосунки для інвестицій, проектування, будівництва та експлуатації. Ефективність ключових бізнес-процесів зросла більш ніж на 40%, обмін даними між відділами — на 60%.

У сфері будівництва, за допомогою системи “HaiZhu”, компанія автоматизувала весь процес управління проектами, включаючи понад 3000 категорій проблем, понад 80 перевірок у реальному часі та понад 100 стандартів приймання ключових процесів.

Щодо підвищення організаційної ефективності, використовується платформа “Zhonghai Tong”, створена у співпраці з Feishu. За допомогою багатовимірних таблиць та інших інструментів, процеси управління змінами проектів, запитів на закупівлю — автоматизовані та стандартизовані. Наприклад, використання Feishu для управління змінами проекту дозволяє економити близько 300 годин ручної праці на один проект, значно підвищуючи ефективність командної роботи.

Внутрішні трансформації China Overseas, від контролю витрат і до побудови ланцюга постачання та цифрових інновацій, — це не окремі точкові прориви, а системна зміна у стратегії, платформах, технологіях, бізнесі та організаційній структурі. Завдяки глибоким дослідженням і практиці у будівництві, розробці та маркетингу, компанія постійно ітеративно оновлює та створює нову екосистему у сфері нерухомості.

“Хороший будинок” China Overseas: від “зовнішнього вигляду” до “змісту” — вирішення болючих точок

У 2025 році, у Гонконгу, Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шенчжені, загальний обсяг контрактів продажу склав 1254,4 мільярдів юанів, і лише за показниками продажів у перших містах компанія посідає сьоме місце у рейтингу забудовників за 2025 рік, підтверджуючи статус “короля перших міст”. А “хороший будинок” China Overseas безперечно є головним продуктом.

Команда розробників компанії за допомогою опитувань, інтерв’ю з власниками та аналізу великих даних глибоко досліджує “неявні потреби” клієнтів. Провівши опитування 33 000 сімей, вони виділили високочастотні болючі точки та перетворили їх у рамки потреб “шість не, шість обережностей, три роздуми, три важливі”. На основі отриманих “рамок потреб” China Overseas застосовує систему “шести хороших”: хороші стандарти, хороший дизайн, хороші матеріали, хороше будівництво, хороше обслуговування — системно вирішуючи проблеми.

Компанія запустила систему “Living OS — Хороший будинок China Overseas”, яка базується на цифровій інфраструктурі, інтеграції та цифровій адаптації, створюючи просторову інтелектуальну екосистему. Вона містить 16 основних продуктів, що задовольняють усі вимоги клієнтів, вирішуючи традиційні проблеми, такі як шум і протікання, а також забезпечуючи системи цілорічного обстеження, розумної енергетики та здорового проживання, перетворюючи будинок на розумний пристрій із можливістю постійного оновлення.

За допомогою Living OS, компанія забезпечує “реальний час” реагування на потреби клієнтів. Перші проекти “Zhonghai Haijiu” у Пекіні та “Yundi Jiu Zhang” у Шанхаї вже запущені та активно продаються, демонструючи попит навіть у несприятливих умовах.

“Інженерний ген” China Overseas, у поєднанні з цифровими можливостями, системно вирішує потреби клієнтів, перетворюючи “зовнішній вигляд” у “зміст”, з міцною основою та інтелектуальним наповненням, що робить “хороший будинок” справжнім, а життя — теплішим. У першому кварталі 2026 року, компанія досягла обсягу контрактів 515,1 мільярдів юанів, зростання на 11%, а продажі за правами користування залишаються лідером галузі.

Комерційна діяльність: стратегія “двох двигунів”

У 2025 році, дохід від комерційної нерухомості склав 7,2 мільярдів юанів, що повністю покриває витрати на відсотки за кредитами компанії. У складних умовах зростання, компанія стабільно рухається вперед.

Стратегія компанії — фокус на ключових містах. У 2025 році, всі нові комерційні проекти розташовані у перших і сильних другорядних містах (наприклад, Пекін, Шанхай, Шеньчжень, Фошань). Наприклад, проекти “Da Ji Xiang” у Пекіні (Xіченьський район) та “Yingyue Lake” у Фошані розташовані у центральних районах або густонаселених зонах, що забезпечує високий рівень оренди (96% у Пекіні) та високий потік відвідувачів (більше 200 000 у перший день відкриття).

Далі, “двох двигунів”: торгові центри та офісні будівлі — дві основні складові. Офісний бізнес, з 59 класними офісами (найбільший у країні), зберігає перше місце за орендним доходом; торгові центри, за допомогою стандартної лінійки “Huan Yu” (Huan Yu City, Huan Yu Fang, Huan Yu Hui), швидко масштабуються. У 2025 році, з 6 нових проектів, понад 60% — торгові центри, що є важливим драйвером зростання доходів.

Третій аспект — точне управління. За допомогою “індивідуальних стратегій” для кожного об’єкта, підвищується конкурентоспроможність. Наприклад, після реконструкції “Huan Yu Hui” у Пекіні, оренда зросла на 32%; у “Yingyue Lake” у Фошані, шляхом оптимізації маршрутів і залучення популярних брендів, проект став новою точкою споживання у регіоні.

Крім того, у 2025 році, завдяки створенню капітального циклу “інвестиції — фінансування — управління — вихід”, компанія ефективно обертає активи та підвищує їхню цінність. У 2025 році, “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ) успішно вийшов на біржу, ставши першим у країні фондом, що реалізував модель “придбання — реконструкція — підвищення — активізація”. З початку, з активом “Yingyue Lake”, за 4 роки компанія досягла 117,81% приросту активів і встановила рекорд у ринку REITs для споживчої інфраструктури (публічний попит у 361,9 разів). Це створює зразок для подальшого розвитку капіталізації у секторі комерційної нерухомості.

Загалом, високі результати у комерційній діяльності дозволяють China Overseas Land & Investment формувати двобічний бренд — активний у розробці та стабільний у управлінні, що взаємно підсилює один одного і створює цілісну картину.

Висновок

2026 рік — завершення “14-ї п’ятирічки” та початок “15-ї п’ятирічки”. Ринок нерухомості пройшов період корекції та очищення, увійшовши у другий етап. China Overseas Land & Investment переконана, що кожен рік залишатиметься великим ринком у трильйони юанів, і “15-ї п’ятирічки” стане періодом високоякісного розвитку. Стратегія “одна спеціалізація, дві рушійні сили та гармонійна екосистема” дозволяє зосередитися на основних напрямках — розробці та управлінні нерухомістю, підтримувати баланс оренди та продажу, а також створювати оптимізовану екосистему всього ланцюга індустрії, ведучи інновації та стабільно рухаючись уперед у високоякісному розвитку нерухомості.