Я думав про різницю між продажем публічно торгованих REIT і тих, що не торгуються, і чесно кажучи, це набагато складніше, ніж багато хто уявляє.

Отже, ось що стосується REIT — це в основному компанії, які володіють, керують або фінансують доходну нерухомість. Ви отримуєте доступ до офісних будівель, торгових центрів, квартир, готелів, дата-центрів і подібного без необхідності купувати нерухомість напряму. Основна перевага — вони зобов’язані розподіляти щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів акціонерам.

Тепер, коли йдеться про фактичний продаж ваших акцій REIT, процес значною мірою залежить від типу, який ви тримаєте. Публічно торговані REIT? Досить просто. Ви просто продаєте їх через брокера, як звичайні акції. Ліквідність тут не є проблемою, і ви можете швидко продати їх за ринковою ціною. Ціна коливається залежно від того, як працює REIT і загальних тенденцій на ринку нерухомості, але принаймні у вас є варіанти.

Не торговані REIT — це вже зовсім інша історія. Вони не котируються на публічних біржах, тому ситуація з ліквідністю зовсім інша. Більшість інвесторів мають заморозити свої гроші на п’ять-сім років, перш ніж зможуть подумати про продаж. І навіть після закінчення цього періоду забрати акції може бути важко. Деякі REIT мають програми викупу, де ви можете продати акції назад їм, але зазвичай за зниженою ціною. Також слід враховувати комісії — дострокове зняття може з’їсти до 15% від пропонованої ціни.

Давайте розглянемо податкову сторону, бо це важливо. Коли ви продаєте акції REIT з прибутком, це капітальний приріст. Якщо ви тримали їх менше року, ви платите податок на короткостроковий капітальний приріст за вашим звичайним податковим ставкою. Тримали довше року — отримуєте нижчу ставку довгострокового капітального приросту, що набагато вигідніше. Тут цікаво — дивіденди REIT оподатковуються як звичайний дохід, а не за ставкою кваліфікованих дивідендів, як акції. Але деякі дивіденди можуть кваліфікуватися для 20% відрахування через поточні податкові правила до 2025 року, що може допомогти зменшити ваш податковий обов’язок.

Уявіть таку ситуацію: хтось купує акції REIT за 50 000 доларів і продає їх через п’ять років за 80 000 доларів. Той прибуток у 30 000 доларів оподатковується за ставкою довгострокового капітального приросту, оскільки вони тримали їх понад рік. Але всі дивіденди, які вони отримали за цей час? Оподатковуються як звичайний дохід.

Головне, що потрібно розуміти при розгляді продажу REIT — це тип, який ви тримаєте, і які фактичні витрати та обмеження на вас накладаються. Публічно торговані дають вам реальну ліквідність, як акції. Не торговані — це з серйозними обмеженнями і потенційними комісіями, що можуть суттєво вплинути на ваші доходи. Перед будь-якими діями обов’язково ознайомтеся з умовами конкретного REIT, щоб зрозуміти, з чим ви маєте справу. Фінансовий радник також може допомогти орієнтуватися в цьому, особливо якщо ви намагаєтеся правильно вгадати ринковий час.

Ще одне — якщо ви розглядаєте інвестиції в REIT, зверніть увагу не лише на дивідендний дохід, а й на коефіцієнт виплат. Якщо він перевищує 90%, це може сигналізувати, що компанія намагається підтримувати ці дивіденди за рахунок боргів або інших ризиків. Регулярний дохід привабливий, але важливо переконатися, що він дійсно стабільний.