Безперервне зниження, баланс іпотечних кредитів шести великих банків за три роки зменшився на 1,9 трильйона юанів

Як ключовий учасник ринку фінансування нерухомості, шість державних банків є основними гравцями на ринку іпотечного кредитування для фізичних осіб, займаючи понад 75% серед 42 публічних банків.

За даними First Financial, у 2025 році загальний залишок іпотечних кредитів фізичних осіб шести державних банків становитиме 25 трильйонів юанів, що на 2,7% менше порівняно з попереднім роком, продовжуючи тенденцію негативного зростання, почату у 2023 році. До минулого року залишок іпотечних кредитів цих шести банків уже зменшився на 1,88 трильйона юанів порівняно з піковим рівнем 2022 року.

«Зменшення залишку іпотечних кредитів фізичних осіб є природним результатом та об’єктивним відображенням процесу коригування циклу нерухомості», — аналізує спеціальний дослідник банку Сучжоу Шюе Хуньянь. За його словами, за цим стоїть як слабкий попит на нові іпотечні кредити, так і втрата існуючих кредитів.

Від пікових значень — мінус 1,88 трильйона юанів

За даними Wind, у 2025 році загальний залишок іпотечних кредитів шести державних банків становитиме 25,07 трильйона юанів, що на 693,1 мільярда юанів менше за 2024 рік, або на 2,69% у порівнянні з попереднім роком. За темпами зниження у порівнянні з попереднім роком, у 2025 році зниження склало 2,52%, що трохи більше, ніж у 2024 році.

З 2020 року масштаб іпотечного кредитування шести великих банків проходив через цикл «швидке зростання — уповільнення зростання — послідовне негативне зростання». У 2020–2021 роках обсяг іпотечних кредитів залишався з двозначним зростанням, що ознаменувало кінець епохи одностороннього зростання нерухомості.

2022 рік став важливим переломним моментом: зростання ринку нерухомості значно послабло, і швидкість зростання іпотечних залишків шести банків різко знизилася до 1,78%, досягнувши історичного максимуму майже 27 трильйонів юанів.

З 2023 по 2025 рік, у міру глибокої корекції у секторі нерухомості, масштаб іпотечного кредитування трьох років поспіль зменшувався, причому темпи зниження зростали: відповідно на 1,92%, 2,52% і 2,69%. Минулого року залишок іпотечних кредитів цих шести банків уже був меншим на 1,88 трильйона юанів порівняно з піковим рівнем 2022 року.

«Зменшення залишку іпотечних кредитів фізичних осіб є природним результатом та об’єктивним відображенням процесу коригування циклу нерухомості», — аналізує спеціаліст банку Сучжоу Шюе Хуньянь. За його словами, за цим стоїть, по-перше, слабкий попит на нові кредити, оскільки тривала корекція ринку знижує обсяги продажу товарних квартир і їхню вартість, а бажання купити житло у населення слабшає, а також нові довгострокові кредити залишаються на низькому рівні; по-друге, банки посилюють контроль ризиків і підвищують стандарти затвердження, у результаті чого в регіонах з високими цінами на житло рівень кредитування населення вже досить високий, що обмежує нові позики.

«По-третє, швидка втрата існуючих кредитів: частина населення у період зниження ставок вибирає дострокове погашення, щоб зменшити відсоткове навантаження; по-четверте, звичайне погашення основної суми і відсотків — у міру недостатності нових кредитів баланс зменшується природним чином», — пояснює він.

Аналізатор Лі Юн із компанії Dongwu Securities вважає, що зараз ринок нерухомості в Китаї перебуває у важливому періоді переходу від старої до нової динаміки, шукаючи новий баланс. Наприкінці 2025 року та на початку 2026 року ситуація на ринку матиме нові особливості: з одного боку, зниження ставок за існуючими іпотечними кредитами і кредитами за житловим фондом сприяє зниженню вартості купівлі житла до найнижчого рівня за останні роки; з іншого — для стабілізації довіри ринку потрібна ще більш точна, ефективна та стійка політика підтримки.

Дві великі банки: рівень дефектних іпотечних кредитів перевищив 1%

За масштабами іпотечних кредитів у кожному банку минулого року, перше місце зайняв China Construction Bank із залишком майже 5,99 трильйона юанів. На щорічній презентації результатів роботи у 2025 році, голова банку Чжан Ій зазначив, що минулого року банк скористався структурними можливостями ринку нерухомості, застосовуючи регіональні заходи, удосконалював стратегії щодо первинного і вторинного ринку житла, підтримував розвиток системи продажу товарних квартир і реформу системи житлового фонду, щоб зміцнити конкурентоспроможність у сфері фінансування житла для фізичних осіб.

Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) із масштабом 5,88 трильйона юанів посідає друге місце. З попередніх даних видно, що разом із China Construction Bank їхній іпотечний залишок становить приблизно 36–37% серед 42 публічних банків.

Наступні — Agricultural Bank of China і Bank of China, у минулому році їхні залишки становили відповідно 4,82 і 4,57 трильйона юанів; тоді як у Postal Savings Bank і Bank of Communications — менші за масштабом, відповідно 2,37 і 1,44 трильйона юанів.

За темпами зростання, у 2025 році залишки іпотечних кредитів шести банків демонстрували негативне зростання, але з різною інтенсивністю. Найменше зниження у Postal Savings Bank (-0,37%), далі — Bank of Communications (-1,65%) і Bank of China (-1,89%), усі зменшилися менш ніж на 2%. Значне зниження — у ICBC (-3,41%), Agricultural Bank (-3,38%) і China Construction Bank (-3,18%), що перевищує 3%, причому у провідних банків зменшення було більш вираженим. Особливо у ICBC, де масштаб іпотечних кредитів порівняно з минулим роком зменшився більш ніж на 2000 мільярдів юанів.

Щодо рівня проблемних кредитів, через макроекономічну ситуацію та спад у секторі нерухомості, рівень дефектних іпотечних кредитів у банківському секторі загалом зростає.

Минулого року, крім незначного зниження рівня дефектних іпотечних кредитів у China Bank на 0,01 процентного пункту, у інших п’яти державних великих банках він зростав у різних ступенях. Зокрема, у Bank of Communications і ICBC рівень дефектних кредитів підвищився на 0,43 і 0,33 процентних пункти відповідно, і обидва перевищили 1%, досягнувши 1,01% і 1,06%.

在 2025 році, під час звіту про результати роботи, багато керівників публічних банків згадували про минулорічні обсяги іпотечних кредитів, роботу з проблемними кредитами та стратегії на цей рік.

Керівництво Bank of China зазначило, що минулого року банк сприяв стабілізації ринку нерухомості, загальний обсяг іпотечних кредитів для фізичних осіб перевищив 500 мільярдів юанів. У цьому році планується поступово розширювати іпотечне кредитування та кредити на споживчі цілі, що не пов’язані з нерухомістю, сприяючи розвитку продуктів, клієнтських сегментів і сценаріїв, створюючи цілісну екосистему споживання.

Заступник голови Bank of Communications Чжоу Ваньфу, говорячи про іпотечні кредити, зазначив, що у першому кварталі минулого року ринок нерухомості був у невеликому підйомі, і обсяг іпотечних кредитів зростав у порівнянні з попередніми періодами, тоді як у першому кварталі цього року ринок ще перебуває у глибокій корекції, і обсяг погашень іпотеки перевищує нові видачі, що дає негативний приріст. Однак він також додав, що з березня обсяг нових іпотечних позик значно зріс, і, за його словами, порівняно з першим і другим кварталом минулого року, а також із третім і четвертим кварталом минулого року, зростання становить приблизно 15%.

Зоу Ваньфу вважає, що це є сигналом стабілізації ринку нерухомості. Він переконаний, що за цим трендом у цьому році іпотека зможе поступово вийти з негативного зростання і досягти позитивного, а також сприяти зростанню роздрібних кредитів у запланованих обсягах.