Крабовий фінанс: розв'язання іпотечних кредитів з річною ставкою 36,5%, але доходи від фінансових операцій різко знизилися на 34%

Ми всі знаємо, що основні функції додатку 贝壳找房 — купівля, продаж і оренда нерухомості, але багато хто не звертає уваги, що там приховано бізнес з “вирішення іпотеки” під річну ставку 36,5%. У той же час, останній фінансовий звіт 贝壳 показує, що доходи від нових напрямків, включаючи фінанси, різко знизилися на 34,56% у порівнянні з попереднім роком. Від високопроцентних мостових кредитів до скорочення ліцензій і переходу до трансформації у допоміжне кредитування — що ж насправді трапилося з фінансовим бізнесом 贝壳?

Нещодавно Кай Цзя Ціньцай звернув увагу, що на головній сторінці сервісу додатку 贝壳找房 є пункт “Фінансові послуги” (пересуньте меню послуг до другого стовпця). Заходячи на сторінку фінансових послуг, виявляється, що основним продуктом є “вирішення іпотеки”. Я спробував створити персоналізований фінансовий план: позика 50 тисяч юанів, фактичний термін позики — 12 днів (фіксована ставка 1,2%, без прострочень), орієнтовна вартість — 6000 юанів.

За цим розрахунком, річна ставка за іпотечним кредитом у 贝壳 досягає 36,5% (рахуючи 365 днів у році).

Насправді, ставка 36,5% за вирішення іпотеки у 贝壳 — не виняток. За даними агентства Цай Лянь Ше у червні 2025 року, середньомісячна ставка короткострокового мостового фінансування у перших містах країни становить близько 3%, що відповідає приблизно 36% річних. У другорядних містах через меншу конкуренцію ці ставки можуть перевищувати 3% на місяць, досягаючи приблизно 40% річних. Модель фіксованої комісії у 贝壳 дає середню річну ставку 36,5%, що майже до верхньої межі галузевих норм.

Однак у галузі загалом вважають, що вартість мостових кредитів значно вища за звичайні банківські позики — річна ставка за звичайними бізнес-кредитами коливається від 4% до 8%, тоді як через короткий термін, швидкість і високий ризик ці кредити можуть коштувати у 5-10 разів дорожче.

Крім вирішення іпотеки, у додатку 贝壳找房 — Мій гаманець — є також позикові продукти. За даними Кай Цзя Ціньцай, продукти позик поділяються на “Вибрані позики” і “Жорсткий відбір позик”. Зокрема, ставка за “Жорсткий відбір” коливається від 3,60% до 24,00% річних. У співпраці беруть участь: Du Xiaoman, Ning Silver Consumer Finance, Jing Silver Finance.

Щодо “Вибраних позик”, то, наприклад, Jinlian Financial — “Good Period Loan” — починає з 3,18% річних; Qiyi Rong — “房抵贷” — з 2,8%; Ningbo Bank — “Ninglai Flower” — з 3%; Jianxin Consumer Finance — “Fudai” — з 5,68%.

Різке падіння фінансових доходів на 34,56%

Фінансовий сектор 贝壳 зазнає серйозних труднощів. За фінансовим звітом 贝壳 Holdings за 2025 рік, у четвертому кварталі чистий дохід склав 22,2 мільярда юанів, що на 28,7% менше, ніж у попередньому році, чистий прибуток — 82 мільйони юанів, що різко знизилося на 85,6% порівняно з 2024 роком, коли він становив 570 мільйонів. За весь рік чистий дохід склав 94,6 мільярда юанів, зростання лише на 1,2%, а чистий прибуток — 2,991 мільярда, що на 26,7% менше.

Ще більш важливо, що чистий дохід від “нових бізнесів та інших” секторів, включаючи фінансові послуги, зменшився з 2,5 мільярда юанів у 2024 році до 1,636 мільярда у 2025 році — зниження на 34,56%. Прибутки з цього сегмента впали з 2,149 мільярда до 1,242 мільярда юанів, що становить зниження на 42,41%. У фінансовому звіті 贝壳 пояснює, що компанія через своїх дочірніх компаній надає фінансові гарантії для деяких партнерів і приватних позичальників, і у разі дефолту позичальника компанія зобов’язана компенсувати кредиторам основну суму та відсотки, фактично несе відповідальність за кредитний ризик. У 2025 році очікувані чисті збитки від кредитних ризиків склали 134 мільйони юанів.

Історія фінансового бізнесу 贝壳

Фінансові амбіції 贝壳 існують давно. Як один із перших гравців у інтернет-фінансах, компанія використовує природну орієнтацію на житловий сектор і масив даних про транзакції для раннього входу у фінансовий бізнес. Початок — у 2006 році з компанії Ляньцзя Фінанс, яка у 2017 році стала незалежною під назвою 贝壳金服, зосереджуючись на фінансах у житловому секторі. Її попередник — платформа P2P-кредитування Ляньцзя Ліцай (запущена у 2014 році, згодом перейменована у Лянь Лянь Фінанс), за два роки охопила 13 міст і регіонів країни, залучивши майже 30 мільярдів юанів. Однак через загальні проблеми галузі вона потрапила у “фінансові піски”, ризики зловживань, високого кредитного плеча і гарантійних схем, а продукт “理房通” став предметом критики через непрозорість використання коштів.

Зараз офіційний сайт 贝壳金服 показує, що компанія працює у 103 містах і регіонах, обслуговуючи понад 1,65 мільйона користувачів. За даними Qichacha, оператором є 贝壳金科控股（北京）有限公司, статутний капітал — 870 мільйонів юанів. Єдиним акціонером є зареєстрована у Гонконгу компанія Beike Finance Holdings (Hong Kong) Limited, юридичним представником — Вей Юн, який раніше був віце-президентом і фінансовим директором групи Ляньцзя та керівником фінансового підрозділу.

Ліцензії скорочуються до 6

贝壳金服 через 贝壳金科控股 і Beijing Yiju Taihe Technology Co., Ltd. (北京链家房地产经纪有限公司) отримала 6 ліцензій, зокрема: 北京贝壳小额贷款有限公司, 北京理房通支付科技有限公司, 北京中融信融资担保有限公司, 中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司, 深圳市贝壳融资担保有限公司, 北京安理保险经纪有限公司.

Звертає увагу, що раніше у 贝壳金服 було ще кілька ліцензій. Зокрема, Шанхайська 贝壳小额贷款股份有限公司 була анульована у грудні 2020 року через регуляторні обмеження, а у 2021 році — 北京贝壳融资租赁有限公司 та 北京贝壳保险经纪有限公司 також були ліквідовані. Від розширення до скорочення — це ілюстрація того, як фінансовий бізнес 贝壳 зазнає регуляторних труднощів і проходить через етапи відповідності.

Переорієнтація на допоміжне кредитування

У відповідь на значне зниження доходів у фінансовому секторі, 贝壳 активно змінює напрямки. Зокрема, компанія зараз розвиває допоміжне кредитування і іпотечне кредитування з метою розширення фінансового портфеля за рахунок легких активів. У 2025 році 贝壳 уклала стратегічні угоди з банками —招商銀行, 中信銀行, 中国银行, 工商银行 — щодо кредитування безпосередньо для споживачів, включаючи позики на не житлові цілі, розстрочку ремонту і іпотечні кредити.

У фінансовому звіті 2025 року компанія зазначає, що через дочірні компанії вона надає фінансові гарантії для партнерів і приватних позичальників, що фактично є формою підсилення кредитування — 贝壳 забезпечує потік клієнтів і трафік, а також бере на себе частину кредитних ризиків.

Від P2P-епохи Ляньцзя до нинішніх стратегій допоміжного кредитування і іпотечного кредитування — фінансовий бізнес 贝壳 пройшов шлях від агресивного розширення до пасивної скорочення і пошуку нових моделей. У сегменті житлових фінансів у 贝壳 є природні переваги у вигляді даних і клієнтської бази, але питання — як у рамках регуляторних обмежень перетворити ці переваги у стабільний прибуток — залишається відкритим. Чи зможе фінансовий сектор у 2026 році повернутися до зростання — покаже час.