Відвідування ринку нерухомості «маленька весна» ｜ Перший квартал показав важливі зміни на ринку нерухомості, деякі провідні забудовники та інститути: найважчий період у галузі минув

Щоденний економічний журнал: Чен Жунхао    Редактор: Ян Цзюнь

У першому кварталі цього року на ринку нерухомості відбулися важливі зміни.

У звіті про роботу уряду 2026 року формулювання цілей у сфері нерухомості було змінено з «послідовно сприяти стабілізації ринку нерухомості» у 2025 році на «зосередитися на стабілізації ринку нерухомості».

Одночасно Міністерство житлово-комунального господарства, Державна адміністрація фінансового нагляду, Міністерство фінансів та інші департаменти активно висловлювалися, механізм фінансування міського нерухомого майна у режимі нормалізації, збільшено зусилля щодо збору та збереження земель під спеціальними облігаціями та товарних квартир, прискорено впровадження політик оновлення міста.

15 січня 2026 року Державна адміністрація фінансового нагляду на щорічній нараді з питань регулювання зазначила, що потрібно сприяти нормалізації механізму фінансування міського нерухомого майна; 17 березня Міністерство фінансів у звіті «Виконання фінансової політики Китаю 2025 року» згадало про реалізацію політики підтримки придбання існуючих товарних квартир у рамках гарантійного житла за допомогою спеціальних облігацій.

З огляду на це, деякі провідні забудовники та інститути вважають, що найскладніший період у галузі минув, і настане цикл дна та глибокої диференціації, при цьому провідні міста та якісні сегменти першими почнуть відновлюватися.

«Політика у сфері нерухомості майже повністю реалізована, залишилися лише дрібні недоліки, тепер потрібно виявити та виправити „останню милю“ у виконанні попередніх політик», — сказав 31 березня головний дослідник Центру досліджень політики житлового будівництва провінції Гуандун Лі Юцзя перед журналістами «Щоденного економічного журналу». Найефективнішою політикою на ринку нерухомості наразі є активізація економічних основ, таких як нове міське будівництво, локалізація нових мешканців та стабілізація зайнятості населення.

Спеціальні облігації стали важливим інструментом

У першому кварталі 2026 року умови фінансування нерухомості залишалися сприятливими, механізм фінансування міського нерухомого майна у режимі нормалізації офіційно запрацював. 15 січня Державна адміністрація фінансового нагляду на щорічній нараді з регулювання чітко заявила про необхідність сприяти цій нормалізації та допомагати у створенні нових моделей розвитку нерухомості.

21 січня Міністр житлово-комунального господарства Ні Хун у інтерв’ю ЗМІ зазначив, що цього року основною метою є стабілізація ринку нерухомості, ефективне використання системи «білих списків» для фінансування нерухомості, підтримка раціональних потреб забудовників у фінансуванні, а також впровадження системи головних банків, що займаються фінансуванням нерухомості.

16 березня, розширене засідання парткому Державної адміністрації фінансового нагляду додатково підкреслило важливість системи «білих списків» для забезпечення передачі квартир, а також прискорення створення фінансових систем, що відповідають новим моделям розвитку нерухомості.

Основні політики щодо фінансування у першому кварталі 2026 року Джерело: Керрей

«Нормалізація системи „білих списків“ є важливим удосконаленням механізму фінансування нерухомості», — зазначив керівник досліджень відділу підприємств і корпорацій Інституту досліджень Цзючжі Лю Шуай. Це підвищить довіру фінансових установ до забудовників і свідчить про перехід підтримки політики «білих списків» від короткострокової допомоги до довгострокового забезпечення.

Що стосується управління ризиками, спеціальні облігації стали важливим інструментом для зняття запасів та зменшення ризиків. У звіті «Виконання фінансової політики Китаю 2025 року», опублікованому 17 березня Міністерством фінансів, зазначено, що у 2026 році слід поступово просувати оновлення міст, реалізуючи політику підтримки придбання існуючих товарних квартир у рамках гарантійного житла за допомогою спеціальних облігацій. Також потрібно вдосконалювати регіональні фінансові політики для підвищення узгодженості регіонального розвитку.

Заступник директора Інституту нерухомості Юй Юйцзень із Шанхайського інституту нерухомості зазначив, що збір та збереження земель під існуючі товарні квартири за допомогою спеціальних облігацій має потрійний ефект: створює масові канали для зняття запасів забудовниками, зменшує ліквідність, а також дозволяє низькою вартістю поповнювати запаси гарантійного житла і оптимізувати співвідношення попиту та пропозиції на ринку, стабілізуючи очікування.

Ще одним важливим заходом у сфері фінансування є оптимізація політики кредитування комерційної нерухомості. На початку 2026 року Центральний банк і Державна адміністрація фінансового нагляду знизили початковий внесок на покупку комерційної нерухомості до 30% на всій території країни, швидко підтримали ці заходи у Шанхаї, Гуандуні та інших регіонах. У Пекіні, Цинхаї та інших місцях додатково наголошують на активізації використання вільних комерційних об’єктів: у Пекіні дозволяється перетворювати комерційні, ділові та розважальні приміщення, а в Цинхаї — активізувати існуючі комерційні об’єкти через зміну функцій будівель і змішане використання, щоб зменшити запаси комерційних та офісних приміщень.

Інститут досліджень Цзючжі зазначає, що посилення підтримки комерційної нерухомості з боку Центрального банку є конкретним проявом підтримки зняття запасів на ринку комерційної нерухомості і свідчить про зростання уваги регуляторів до цієї сфери. За останні роки багато міст ухвалили підтримуючі політики, включаючи перепрофілювання існуючих комерційних об’єктів у житло для оренди, підтримку сумісності будівель і тимчасові зміни цільового призначення.

«Дно ринку нерухомості поступово стає ясним»

«Щоденний економічний журнал» звернув увагу, що у першому кварталі 2026 року відбулася важлива зміна у політиці щодо ринку нерухомості — тепер більше уваги приділяється активізації існуючих запасів.

Ця зміна чітко відображена у всенародних двох сесіях та у «П’ятнадцятирічному» плані.

У цьому році у звіті про роботу уряду цілі у сфері нерухомості було змінено з «послідовно сприяти стабілізації ринку нерухомості» у 2025 році на «зосередитися на стабілізації ринку нерухомості», а вперше було запропоновано концепцію «контролю зростання, зниження запасів і покращення пропозиції» — повернення до ідеї «зняття запасів» після 10 років.

«П’ятнадцятирічний» план включає окремий розділ про «підтримку високоякісного розвитку нерухомості», поділений на «удосконалення системи житлового забезпечення» та «стабільний і здоровий розвиток ринку нерухомості», з додаванням практичних заходів.

Що стосується активізації запасів, то обсяги збору та збереження земель під існуючі об’єкти сягнули безпрецедентних масштабів.

За неповною статистикою Інституту досліджень Цзючжі, станом на 29 березня у всій країні було оголошено про намір використати понад 5800 спеціальних облігацій для придбання запасів неактивних земель, загальною площею понад 300 мільйонів квадратних метрів, на суму понад 780 мільярдів юанів, з яких вже випущено понад 3500 мільярдів юанів, що становить близько 45%. У 2026 році у Гуандуні, Цзянсу, Сичуані та інших регіонах було випущено понад 480 мільярдів юанів, що зберігає високий рівень активності.

Ще одним яскравим моментом першого кварталу 2026 року стала активізація політик щодо оновлення міста.

2 лютого Міністерство житлово-комунального господарства провінції Фуцзянь опублікувало «Декларацію щодо подальшого сприяння стабілізації розвитку ринку нерухомості» (Фуцзяньська будівельна політика №1 2026), у якій підтримується самостійне знос та будівництво старих та аварійних будинків.

27 лютого у Шеньчжені було опубліковано повідомлення, що нові проєкти оновлення старих районів зазвичай не вимагатимуть обов’язкового будівництва гарантійного житла, що знизить бар’єри для забудовників.

5 березня у Цинхаї було опубліковано «План реалізації заходів щодо оновлення міст у провінції Цинхай», у якому визначено цілі — оновити понад 8 старих районів до 2030 року, завершити реконструкцію 150 тисяч квартир і повністю ліквідувати аварійні будівлі рівня D.

Політики щодо попиту стають більш деталізованими. У цьому році у звіті про роботу уряду було запропоновано «посилити житлове забезпечення для молодих сімей, що одружуються та народжують перших дітей, підтримати покращення житлових умов багатодітних сімей», а також розширити використання системи житлових субсидій, підтримувати взаємне визнання та кредитування у різних регіонах, а також збільшити допомогу у придбанні житла для окремих груп.

30 березня керівництво China Resources Land у інтерв’ю для ЗМІ, включаючи «Щоденний економічний журнал», заявило, що найскладніший період у галузі минув, і тепер ринок входить у цикл дна та глибокої диференціації. За їх словами, політика наразі є «досить помірною», і у майбутньому ще залишаються значні можливості для активізації.

У звіті HT Securities зазначено, що «дно ринку нерухомості поступово стає ясним». Основна ідея полягає в тому, що: «Майже три роки після найсильнішого „малої весни“ на вторинному ринку, галузь входить у фазу стабілізації та пошуку дна».

Генеральний менеджер відділу індексних досліджень Інституту досліджень Цзючжі Цао Цзіньцзін зазначила, що «контроль зростання, зниження запасів і покращення пропозиції» залишаються головною політикою, і очікується, що житлова політика буде краще поєднана з демографічною, зосереджуючись на підтримці молодих сімей та багатодітних. «У першому кварталі 2026 року ринок нерухомості у провідних містах демонструє точкове відновлення, ринок вторинної нерухомості показує кращі результати, ніж новобудови, і у другому кварталі з урахуванням сезону та хороших пропозицій очікується подальше відновлення, а весь ринок залишатиметься у фазі дна», — сказала Цао Цзіньцзін.