Обсяг продажу колективно зменшується швидкість, провідні забудовники перетворюються на «орендодавців»

Питання AI · Чи є трансформація девелоперських компаній у бізнес оренди обов’язковим наслідком диференціації ринку?

Журналіст “Економічного щоденника 21 століття” Ву Шуінг

Після досягнення межі розвитку у девелоперському бізнесі провідні девелоперські компанії поступово знижують темпи. У майбутньому, протягом певного часу, провідні девелопери більше не будуть зростати лише за рахунок масштабів, а зосередяться на “збірі орендної плати”. У майбутньому, материковий Китай може стати поєднанням “забудовника” та “орендодавця”.

У цьому фінансовому сезоні провідні девелоперські компанії продемонстрували явні ознаки трансформації: China Resources Land, China Overseas Property та China Merchants Shekou всі заявили, що при збереженні відносно стабільних масштабів вони збільшать активність у комерційних операціях.

Колективна зміна напрямків девелоперських компаній зумовлена тим, що за останні роки масштаби девелоперського бізнесу поступово зменшуються. За даними Національного статистичного бюро, у 2025 році інвестиції у нерухомість у країні становитимуть 8,28 трильйонів юанів, що на 17,2% менше за попередній рік; з них інвестиції у житлову нерухомість — 6,35 трильйонів юанів, що на 16,3% менше.

Навіть при зростанні частки провідних девелоперів на ринку, загальна ситуація залишається спокійною, і їм важко підняти доходи та прибутки на новий рівень. У зв’язку з цим, компанії змушені планувати нові криві зростання, щоб реагувати на зміни ринку.

У цьому сезоні звітності провідні компанії вперше заявили, що протягом наступних 5 років масштаб їхнього девелоперського бізнесу залишатиметься стабільним, а також активізують діяльність у сфері оренди нерухомості та управління активами з легкими активами; China Overseas Property реалізує стратегію “один фокус — дві рушійні сили — екосистема”, тобто зосередиться на девелопменті та управлінні нерухомістю, поєднуючи оренду та продаж, посилюючи двонапрямний рух у житловому секторі та комерційних операціях; China Merchants Shekou прагне перетворитися з традиційного забудовника у “забудовника, оператора та сервісного провайдера”, ставши провідним комплексним оператором у сфері нерухомості та парків у Китаї.

Провідні девелоперські компанії більше не прагнуть отримувати надприбутки від девелоперського бізнесу, а зосереджуються на трансформації у бізнес оренди — це відкриття нової епохи у сфері нерухомості.

Оцінка майбутнього ринку провідними девелоперами безпосередньо впливає на їхні інвестиційні пріоритети у девелоперському секторі.

Головний операційний директор China Resources Land Чен Вей вважає, що найскладніший період у сфері нерухомості минув, і країна увійшла у фазу дна з відновленням та глибокою диференціацією. “Першими піднімуться провідні міста та якісні сегменти, інші міста поступово поглинатимуть залишки, і процес відновлення буде повільним.”

Президент China Resources Land Сюй Жун прогнозує, що у 2026 році структурна диференціація на ринку землі триватиме. Постачання землі буде ще більше зосереджено у ключових районах провідних міст, а пропозиція якісних ділянок у цих містах збережеться на розумному рівні, конкуренція залишатиметься активною. Компанія дотримуватиметься принципів обережних інвестицій, балансуючи між “обсягом” та “інвестиційною мірою”, використовуючи переваги комплексного розвитку районів для точного стратегічного інвестування.

Згідно з інвестиційними даними China Resources Land за 2025 рік, компанія зосередила свої зусилля на містах із високою концентрацією проектів. У 2025 році компанія отримала 33 проекти, інвестиції у частки склали 67,37 мільярдів юанів, майже 80% з них припадає на п’ять ключових міст, таких як Пекін і Шанхай, структура земельних резервів постійно покращується.

Структура інвестицій China Overseas Property також схожа на ту, що у China Resources Land.

Голова ради директорів China Overseas Property Янь Цзяньгуо на звіті за результатами роботи заявив, що досягнення високих продажів у компанії зумовлене фокусом на безпечних, більш передбачуваних перших лініях міст, а також на структурних можливостях у інших ключових містах. У 2025 році загальний обсяг контрактних продажів у Гонконгу та п’яти великих містах Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень і Цзінань склав 125,44 мільярдів юанів, що становить 57,3%. У цих містах компанія займає перше місце за обсягами продажів.

Янь Цзяньгуо зазначив, що China Overseas Property “продала найбільше нерухомості, купила найбільше земельних ділянок, зберігає найстабільніший фінансовий стан та лідируючі прибуткові показники”. За останній рік компанія додала 35 нових земельних ділянок, з яких приблизно 73,9% припадає на інвестиції у Гонконгу та великих містах.

До кінця 2025 року загальні запаси земельних ділянок компанії становили 25,28 мільйонів квадратних метрів забудови, а права на забудову — 22,86 мільйонів квадратних метрів. Вартість земельних резервів у сегменті “перша та сильна друга лінія” становить близько 86,5%.

Хоча структура інвестицій у China Overseas Property більш сфокусована, ніж у China Resources Land, компанія вже майже не вкладається у регіони нижче за сильну другу лінію. Інша провідна компанія, China Merchants Shekou, також дотримується принципу фокусування.

На звіті за результати роботи China Merchants Shekou керівництво заявило, що у 2026 році ринок землі ймовірно залишатиметься на низькому рівні з окремими активними точками. Компанія суворо дотримуватиметься системи оцінки інвестицій “шість хороших”, концентруючи ресурси у перших та сильних другорядних сегментах. “У 2026 році інвестиційна стратегія компанії зосереджена на ключових регіонах та містах, де рішення про інвестиції приймається на основі продажів.”

У 2025 році частка інвестицій у “ключові 10 міст” становила майже 90%, з них близько 63% — у перших містах, що свідчить про високий рівень фокусування.

Висока концентрація інвестицій означає, що у середньостроковій перспективі масштаби провідних компаній залишатимуться стабільними. Наприклад, China Resources Land чітко заявила, що протягом наступних 5 років масштаб їхнього девелоперського бізнесу залишатиметься в межах 2000–2500 мільярдів юанів; у той час як China Overseas Property і China Merchants Shekou не назвали конкретних цілей, але залишаються обережними і оптимістичними щодо майбутнього ринку.

Голова ради директорів China Merchants Shekou Жу Венькай вважає, що Китай увійшов у ключовий період переходу від старої до нової моделі розвитку нерухомості, і що основи та політика підтримки нових моделей будуть постійно розвиватися. “З уповільненням темпів економіки та урбанізації, деякі макроекономічні чинники глибоко вплинуть на загальний попит і структуру ринку нерухомості. Попит у галузі з часом зміниться з ‘загального зростання’ на ‘скорочення та структурну диференціацію’.”

“Загальне скорочення та структурна диференціація” — це вже новий стан ринку девелопменту. Одночасно провідні компанії активно перенаправляють ресурси у перспективні сегменти. Аналіз цих стратегій показує їх спільні риси.

China Resources Land зазначає, що протягом наступних п’яти років доходи від оренди комерційної нерухомості залишатимуться стабільними понад 300 мільярдів юанів; управління активами з легкими активами зростатиме високими темпами, з річним приростом понад 10%, а обсяг доходів перевищить 200 мільярдів юанів.

Крім того, голова ради директорів China Resources Land Лі Сінь підкреслив, що, орієнтуючись на баланс між кількістю та якістю, компанія прагне до високоякісного розвитку орендної нерухомості. Вона посилює ресурси у ключових торгових районах та унікальних об’єктах, а також створює багаторівневі платформи управління активами і активно управляє ними, забезпечуючи ефективний обіг активів і капіталу.

Янь Цзяньгуо також зазначив, що China Overseas Property реалізує стратегію “один фокус — дві рушійні сили — екосистема”, яка передбачає зосередження на нерухомості, а також на розвитку ланцюга постачання, плануванні, цифрових технологіях і підрядних послугах.

Хоча операційна діяльність China Overseas Property поступається за масштабами China Resources Land, вона також швидко розвивається. У 2025 році дохід від комерційної нерухомості склав 7,2 мільярдів юанів, з них офісні приміщення — 3,47 мільярдів, торгові центри — 2,39 мільярдів, довгострокові оренди — 350 мільйонів, готелі та інша комерційна нерухомість — 990 мільйонів.

Компанія заявила, що її операційна діяльність зосереджена на якісних активів у ключових містах, і здатність управляти активами у всьому циклі постійно зростає. У 2025 році доходи від комерційної діяльності вже повністю покривають загальні відсоткові витрати, а частка доходів від торгових центрів і офісних будівель становить 81%, структура активів покращується.

China Merchants Shekou також заявила, що у майбутньому компанія перейде від переважно девелоперської діяльності до збалансованого розвитку, від важких активів до поєднання важких і легких активів, а також від одноманітної конкуренції до диференціації.

У 2025 році доходи від управління нерухомістю, що належить компанії, становили 7,63 мільярдів юанів, зростання на 2,2%. За рік було введено в експлуатацію 29 нових проектів загальною площею 1,77 мільйонів квадратних метрів, а площа легких активів — 828 тисяч квадратних метрів; оренда у центрах комерції понад 93%, у преміум-класу — 93%, у промислових парках — 88%.

Неважко помітити, що основою швидкої трансформації China Resources Land, China Overseas Property і China Merchants Shekou є їхній попередній досвід у володінні та управлінні нерухомістю з високою операційною цінністю. Це і є перевагою провідних компаній. У майбутньому масштаби девелоперського бізнесу ймовірно залишатимуться стабільними, а доходи й прибутки — у розумних межах; але бізнес оренди та легких активів, за умови ефективної операційної діяльності, матиме ще більше потенціалу для розвитку, що очевидно зробить їх більш привабливими для капітального ринку.

З огляду на ситуацію на зрілих ринках, більшість девелоперських компаній після досягнення межі розвитку у девелоперському секторі йдуть приблизно однаковим шляхом: через управління та обслуговування нерухомості вони входять у довгострокові сегменти, щоб зберегти стабільне зростання прибутків і створити власну “захисну стіну”.

Провідні компанії материкового Китаю також переймають досвід перших і швидко відкривають нові глави розвитку.