“Зростання над “зеленою зоною”: China Overseas створює систему визначеності через структуру + продукти + фінанси

Питання AI · Як China Overseas, враховуючи диференціацію у сфері нерухомості, будує зворотний хід для створення передбачуваного зростання?

Джерело статті: Times Finance Автор: Лінь Сінхе

На тлі глибокої корекції галузі та постійної диференціації ринку, базова логіка конкуренції у сфері нерухомості зазнає змін, переходячи від «гонки за масштабом» до «змагання за комплексні можливості».

Коли більшість забудовників все ще відновлюють баланс активів і зменшують коливання продажів, China Overseas (00688.HK) демонструє більш стабільний і передбачуваний результат: обсяг продажів залишається лідером у галузі, а у питаннях придбання землі, прибутковості та фінансової безпеки компанія також має переваги.

До 2025 року компанія досягне доходу у 1680,9 мільярдів юанів, чистого прибутку для акціонерів — 12,69 мільярдів юанів, основного прибутку — 13,01 мільярдів юанів, її прибутковість стабільно займає провідні позиції у галузі; обсяг продажів за рахунками акціонерів становить 2311 мільярдів юанів, а сума придбаних земель — 1186,9 мільярдів юанів, обидва показники посідають перше місце у галузі. Одночасно, понад трильйон юанів у готівці на руках забезпечують її постійні інвестиції та стабільне управління.

Ще більш важливим є зміна якості зростання.

До 2025 року дохід від оренди China Overseas вперше повністю покриває витрати на відсотки, що означає, що операційний бізнес вже має здатність самостійно підтримувати фінансові витрати. Компанія рухається від «розвитку за рахунок забудови» до «розвитку за рахунок забудови + управління» — двовісного драйвера. У сучасних умовах глибокої стадії галузі, здатність генерувати грошовий потік самостійно стає ключовим фактором для проходження циклів.

Коли масштаб більше не є легкою нагородою, компанії, здатні одночасно балансувати між зростанням, прибутковістю та межами безпеки, стають все більш рідкісними. Для China Overseas істинне лідерство полягає не лише у «продажі найбільших обсягів нерухомості та купівлі найбільших земель», а у збереженні правильного ритму входу і виходу, створюючи довгострокову передбачуваність у балансі між атакою і захистом.

31 березня China Overseas провела прес-конференцію щодо результатів діяльності.

Структурні можливості та драйвери продукту

У процесі поступового відновлення довіри на ринку, визначальним фактором диференціації компаній є не лише розмір, а й здатність використовувати структурні можливості та виконувати обіцянки щодо продуктів і послуг.

Шлях China Overseas можна узагальнити як «дві ноги»: з одного боку, фокус на високорівневих містах для отримання передбачуваного зростання, з іншого — переосмислення конкуренції через якісні продукти та послуги.

З точки зору показників продажів, ця стратегія «пріоритету структури» має помітний ефект.

До 2025 року China Overseas досягла контрактних продажів у 2512,3 мільярдів юанів, зберігаючи лідерство у галузі. Ще важливіше, що її продажі концентруються у перших лініях та ключових містах — Пекін, Шанхай, Гонконг, Шеньчжень та ще два міста — становлять 57,3% від загального обсягу. У Пекіні продажі перевищили 50 мільярдів юанів, у Гонконгу — 222,3 мільярдів юанів, що дозволило компанії зайняти перше місце серед китайських компаній у місцевому ринку та вперше увійти до п’ятірки найбільших на ринку. Водночас, у 15 містах вона посідає перше місце у місцевих ринках.

У відповідь на це посилюється здатність отримувати платежі. За весь рік компанія отримала 1856,1 мільярдів юанів у вигляді платежів, причому у чотирьох перших містах — Пекін, Шанхай, Гонконг, Шеньчжень — кожне принесло понад 10 мільярдів юанів, у Пекіні — понад 30 мільярдів. У контексті загального тиску на галузь, China Overseas фокусує увагу на високорівневих ринках, перетворюючи невизначені потреби у більш передбачуваний грошовий потік.

За даними CRER, у січні-березні 2026 року China Overseas досягла контрактних продажів у 515,1 мільярдів юанів, зростаючи на 11%. У сфері продажів для власних акцій вона зберігає перше місце у галузі, забезпечуючи гарний початок 2026 року, і прогнозується, що річний обсяг продажів залишиться лідером.

Якщо вибір міста вирішує питання «чи продавати і чи зможу продати», то продукти і послуги визначають «як добре продається і наскільки далеко можна зайти».

У 2025 році China Overseas запустила систему «Задовольняти потреби людей» — «Living OS» — для переробки житлових продуктів за допомогою цифрових та системних підходів: від розумних екранів до всього обладнання, від цифрових інструкцій до центрів моніторингу здоров’я сім’ї, перетворюючи житло з одноразового статичного активу у динамічну систему для сталого управління. У той час як галузь ще зосереджена на конкуренції у планах та фасадах, China Overseas вже створює базову операційну систему, що охоплює безпеку, комфорт, зелень і розумність.

Продуктова якість безпосередньо впливає на продажі. Відкриття проекту «Yunxi» у Shenzhen Bay з рекордною сумою понад 10 мільярдів юанів, а також успіх проектів «Wangji Jiu Xu» у Пекіні та «Yundi Jiu Zhang» у Шанхаї — це в основному прояви цінності продукту.

На цій основі China Overseas додатково запустила нові серії продуктів, такі як «WanFang Anhe», використовуючи цифрове двійництво, штучний інтелект і розумне обладнання для поєднання стандартних можливостей із індивідуальними потребами, балансуючи між масштабованістю та диференціацією.

До 2025 року система «Living OS» вже реалізована у 11 містах і 31 проекті, охоплюючи понад 100 тисяч сімей, формуючи поступово методологію продукту, що може бути масштабована і розширена.

Двостороння підтримка продажів і продуктів також забезпечує підґрунтя для інвестицій.

У 2025 році China Overseas придбала 35 земельних ділянок у 15 містах материкового Китаю та Гонконгу на суму 1186,9 мільярдів юанів, що вже третій рік поспіль робить її лідером у галузі. Більше ніж три чверті угод зосереджені у Гонконгу та п’яти ключових містах — Пекін, Шанхай, Гонконг, Шеньчжень і ще один — з постійним покращенням структури активів. На кінець року земельний резерв становив 25,28 мільйонів квадратних метрів.

Лідерство China Overseas — це не просто окремий прорив, а системна здатність: використання структури міста для забезпечення передбачуваності, а продуктів — для її посилення.

Реконструкція внутрішньої фінансової циркуляції

Якщо структура і продукти визначають «верхню межу» зростання, то фінансові можливості визначають «нижню межу».

На тлі постійної диференціації кредитної сфери, межі фінансової безпеки стають ключовим бар’єром для проходження циклів. China Overseas демонструє не лише стабільність, а й здатність підтримувати сталу фінансову систему.

До кінця 2025 року активи та зобов’язання компанії становили 54,1% та 34,2% відповідно, залишаючись у низькому діапазоні галузі; чистий грошовий потік від операцій склав 167,3 мільярдів юанів, зберігаючи позитивний грошовий баланс при високих рівнях продажів і інвестицій. Грошові кошти на рахунках — 1036,3 мільярдів юанів, коефіцієнт потоку — у 2,5 рази вище за оборотність, що забезпечує достатню ліквідність.

Інакше кажучи, коли більшість забудовників ще «зупиняють кровотік», China Overseas вже перейшла до «генерації крові» — грошовий потік став не лише засобом захисту, а й частиною розширення.

Оптимізація фінансування ще більше підсилює цю перевагу.

У 2025 році середній рівень фінансування знизився до 2,8%, що значно зменшило витрати на відсотки. Ще більш символічним є те, що доходи від комерційної нерухомості вперше повністю покривають витрати на відсотки, що означає, що операційний бізнес починає підтримувати фінансові витрати, і структура фінансування змінюється з залежності від розвитку до внутрішнього циклу за рахунок операцій.

На практиці компанія використовує гнучке розміщення коштів через внутрішні та міжнародні платформи фінансування, залучаючи у 2025 році 543,8 мільярдів юанів і погашаючи борги на 131,4 мільярдів юанів, зменшуючи леверидж і зберігаючи гнучкість ліквідності; одночасно, за допомогою низькозатратних кредитів і довгострокових облігацій, вона постійно оптимізує структуру боргу та подовжує його терміни.

Крім того, China Overseas є єдиною компанією серед забудовників, що отримала рейтинги «A-» від трьох міжнародних агентств — S&P Global, Moody’s і Fitch, — що не лише знижує вартість залучення капіталу, а й забезпечує більш стабільні канали фінансування.

Збалансована фінансова структура створює реальну основу для реалізації стратегії «П’ятиріччя».

Голова ради директорів China Overseas Ян Цзяньго заявив, що у період «П’ятиріччя» компанія зосередиться на стратегічній структурі «одна спеціалізація, дві рушійні сили — екосистема»: зосереджуючись на нерухомості як основному напрямку, посилюючи двовісне управління житловим будівництвом і операційною діяльністю, використовуючи платформу нерухомості для розвитку ланцюгів постачання, планування, цифрових технологій, будівництва за контрактом та інших суміжних екосистемних бізнесів.

У період «П’ятиріччя» China Overseas прагне досягти трьох лідерських цілей: бути лідером у якості та задоволеності клієнтів, у ефективності та брендовій цінності, а також у нових моделях розвитку нерухомості.

Коли галузь переходить від змагання за «швидкість» до змагання за «стійкість», справжнім визначальним фактором є здатність компанії стабільно забезпечувати зростання у циклічних коливаннях. Те, що робить China Overseas, — це відповідь на більш довгострокове питання: як перетворити невизначеність галузевого середовища у свою визначальну здатність.