Від золотої епохи до холодної зими, забудовники платять за минуле

Автор: Hasove

Ця картинка належить AI-генерації

Всім очевидно, що останні кілька років у сфері нерухомості найяскравішою ознакою є одне слово: холод.

Холод у продажах, у фінансуванні, а також у власних оцінках компаній.

Дані Національної статистичної служби свідчать, що у 2025 році загальна площа новобудов у країні становитиме 881Mа квадратних метрів, що на 8,7% менше порівняно з минулим роком; обсяг продажів — 8,39 трильйонів юанів, що на 12,6% менше; інвестиції у нерухомість — 82,788 трильйонів юанів, що на 17,2% менше; наприкінці року залишаються 76 632 мільйонів квадратних метрів нерозпроданого житла.

За останні п’ять років ринок нерухомості пройшов швидкий перехід від «золотого часу» до «найтемнішого моменту». У січні-жовтні 2025 року загальний обсяг продажів ТОП-100 забудовників склав лише 2,9 трильйона юанів, прогнозується, що річний обсяг продажів значно знизиться порівняно з 2021 роком. Кількість компаній із доходом понад 100 мільярдів юанів зменшилася з 41 у 2021 році до 10 у 2025, а компаній із доходом понад 10 мільярдів — з 158 до 73. Концентрація галузі швидко зростає — частка продажів ТОП-10 забудовників у ТОП-100 зросла з 36,4% у 2021 до 49,4%.

Доходи публічних забудовників постійно знижуються, кількість збиткових компаній зростає, рівень боргових зобов’язань підвищується, короткострокова здатність погашати борги знижується. Запаси у кожного забудовника високі, вони займають значні кошти. Якщо швидкість реалізації запасів буде нижчою за швидкість погашення боргів, то неминуче виникне розрив у грошовому потоці. Від приватних забудовників до колишніх еталонів галузі — пролонгація боргів, продаж активів високої якості тощо — все це платитиме ціну за надмірне розширення у минулому. Для багатьох компаній найважливішим зараз є стабілізація ситуації.

Звісно, тиск відчувають і різні компанії по-різному. Борги, продажі, відновлення активів… Такі провідні гравці, як Ванке, Біцзуйюань, China Jinmao, Xincheng Holdings, — у нинішніх умовах кожна з них стикається з дуже конкретними та реальними проблемами.

Ванке традиційно вважається одним із найбільш стабільних гравців у сфері нерухомості, але звіт за 2025 рік зруйнував очікування зовнішнього світу.

За даними звіту Ванке за 2025 рік, дохід компанії склав 83.9kа юанів, чистий збиток — 885,6 мільярда юанів, що відповідно на 32% і 79% менше порівняно з минулим роком. Варто зазначити, що це найбільший за історію показник збитків серед публічних компаній на A-акції з 1990 року, перевищуючи збитки China HNA Holdings у 766.32M у 2020 році.

На кінець 2025 року активи Ванке становили 1,02 трильйона юанів, зменшившись на 20,65% порівняно з попереднім роком; чисті активи, що належать акціонерам, — 29k юанів, знизилися на 42,32%. Рівень заборгованості зріс до 76,89%, чистий борг — з 80,6% до 123,48%.

На щастя, Ванке не залишилися самотніми: головний акціонер, Shenzhen Metro Group, надав компанії понад 300 мільярдів юанів у вигляді позик, умови яких кращі за ринкові. У січні 2026 року три середньострокові облігації Ванке на суму близько 64Bа юанів були пролонговані з 100% підтримкою власників. Однак фінансовий розрив залишається значним: наприкінці 2025 року у Ванке було 10.2kа юанів готівки, а короткострокові позики та зобов’язання, що настають протягом року, становили відповідно 263,31 мільярда та 67.24Bа юанів. Враховуючи, що у грошових коштах компанії є ще близько 60 мільярдів юанів обмежених коштів, розрив у фінансуванні перевищує трильйон юанів.

На відміну від Ванке, Bìguìyuán у 2025 році вийшов із збитковості, отримавши чистий прибуток 16,2 мільярда юанів, а чистий прибуток, що належить акціонерам, — 32,6 мільярда. На кінець 2025 року активи становили 8121 мільярд юанів, чисті активи — 1.62B, а борги з відсотками зменшилися на 3.26B юанів, що на 42%.

Як їм це вдалося?

Основний драйвер — системне фінансове відновлення через реалізацію боргового реструктуризації. 30 грудня 2025 року офіційно набрав чинності план реструктуризації зовнішнього боргу на суму близько 17,7 мільярда доларів США, а внутрішній план реструктуризації облігацій на 137,7 мільярда юанів також був повністю схвалений. Після реструктуризації зовнішнього боргу терміни були продовжені до максимум 11 років, а вартість більшості нових боргових інструментів знизилася до 1–2,5%, що створює «низькопроцентну + довгострокову» структуру боргу.

Однак, якщо виключити прибуток від реструктуризації боргів, операційний стан Bìguìyuán все ще перебуває у фазі тимчасових збитків: у 2025 році вона зазнала валових збитків у 44.3Bа юанів, головним чином через списання запасів на суму близько 44,5 мільярда юанів за весь рік, а також списання фінансових активів і гарантій на 10,5 мільярда юанів. Іншими словами, прибутки компанії на папері у певній мірі не є реальними.

Щодо здачі об’єктів, у 2025 році Bìguìyuán здала близько 170k квартир, а за три роки (2023–2025) — майже 1,15 мільйона. Хоча операційний тиск зберігається, компанія хоча б отримала короткостроковий перепочинок завдяки борговій реструктуризації.

На тлі загального спаду галузі China Jinmao у 2025 році уклала угоду про продаж на суму 113,5 мільярда юанів, що на 16% більше порівняно з минулим роком, і піднялася до 8-го місця у рейтингу за обсягом продажів — єдина компанія з ТОП-10, що показала позитивний приріст. Доходи від операцій становили 43.12B юанів, що на 0,5% більше; чистий прибуток — 12,5 мільярда, зростання на 17,7%.

Проте за додатковими даними, дохід China Jinmao зросли лише на 1%, майже зупинилися. Основне зростання чистого прибутку забезпечено переоцінкою інвестиційної нерухомості, а чистий прибуток з урахуванням цього збільшився лише на 2%. Вилучивши близько 170kа юанів відсотків за перпетуїтетами, чистий прибуток становить 5,9 мільярда.

Крім того, доходи від девелопменту нерухомості становлять 80% від загального доходу, що свідчить про сильну залежність від основної діяльності. Також доходи від оренди комерційної та готельної нерухомості не зросли: наприклад, рівень заповненості Beijing KaiChen World Trade Center знизився з 96,8% у 2024 до 93,3%. Експерти вважають, що, хоча за підтримки державної корпорації China Merchants Group проблеми короткострокового характеру не виникне, слабка якість прибутку та недостатня здатність до самовідтворення можуть спричинити тривалі труднощі у майбутньому.

Xincheng Holdings — одна з небагатьох компаній, що зберігає позитивний операційний грошовий потік, але через загальний спад галузі у 2025 році її доходи знизилися до 1.25Bа юанів, що на 40,44% менше; чистий прибуток — 6,8 мільярда, зменшення на 9,6%. Продажі склали близько 2,535 мільйона квадратних метрів, що на 52,94% менше попереднього року.

Крім того, на кінець 2025 року борги з відсотками становили 660Mа юанів, зменшившись на 26,76 мільярда порівняно з 2024 роком. Однак короткострокове навантаження на погашення боргів зросло: упродовж року потрібно погасити 127,48 мільярда юанів, що на 6,34% більше за 2024. Щоб зменшити фінансовий тиск, компанія скоротила масштаби купівлі землі та частково продала комерційні активи, але ціна продажу була низькою, що додатково знизило рівень прибутковості.

Підсумки

Раніше «золота доріжка» у сфері нерухомості вже не є просто джерелом легких грошей. Зима триває, і низка проблем — низькі продажі, високий борг, обмежені фінанси, накопичені запаси — супроводжуватимуть галузь увесь рік.

У довгостроковій перспективі ринок поступово повернеться до раціональності: «забезпечити здачу будинків, забезпечити життєві потреби населення, забезпечити стабільність» стане головним орієнтиром розвитку галузі, а конкуренція між компаніями перейде від масштабів до якості, бренду та операційних можливостей.

У 2026 році ризики у сфері нерухомості ще більше зростуть, швидкість очищення ринку прискориться, і цей процес ще не завершений — компанії ще далекі від легкості.