Перший квартал: місцеві влади ухвалили понад 60 нових політик щодо житлово-ощадних фондів. Чи змінився напрямок ринку нерухомості?

Регіональні нові політики щодо житлового фонду активно впроваджуються, стаючи важливим інструментом стабілізації ринку нерухомості.

З 1 квітня у Ханчжоу офіційно запроваджено нову політику щодо житлового фонду, що суттєво підвищує максимальний розмір кредиту до 1,8 мільйона юанів; 31 березня у Хайнані чітко визначили, що внески платників можна використовувати для підтримки придбання першого житла для сім’ї; 24 березня у Ченду оприлюднили політику щодо тимчасового скасування обмежень на кількість кредитів за житловим фондом — якщо у платника немає непогашених кредитів, він може подавати заявку; 25 лютого у Шанхаї максимальний розмір кредиту за житловим фондом збільшили з 1,6 до 2,4 мільйона юанів, а за додатковою політикою — до 3,24 мільйона…

За даними Інституту досліджень China Index Academy, у першому кварталі у всіх провінціях і містах країни було прийнято понад 60 рішень щодо політики у сфері житлового фонду, що становить близько 38% від загальної кількості політик у сфері нерухомості, що робить їх ключовим напрямком оптимізації політики у цій галузі. Основними напрямками є підвищення лімітів кредитування, оптимізація порядку визначення кількості кредитів, розширення сфери використання коштів, удосконалення політики внесків. Крім того, у першому кварталі регіони зосередилися на стимулюванні попиту на купівлю житла, зниженні запасів, активізації існуючого житлового фонду, а також на оптимізації обмежувальних політик, надання житлових субсидій, удосконаленні міських програм оновлення, політик щодо доступного житла — всього близько 100 рішень.

Завдяки підтримці політики та відновленню ринку після святкового періоду у березні спостерігалося тимчасове пожвавлення продажів у ключових містах. За даними CRIC, у березні обсяг продажів нових квартир у 50 ключових містах зріс до 11 мільйонів квадратних метрів, що на 89% більше попереднього місяця. За даними China Index, у 20 містах було продано 148 тисяч вторинних житлових об’єктів — зростання на 119% порівняно з попереднім місяцем, а обсяг продажів вторинної нерухомості після свят уже п’ять тижнів поспіль зростає. Однак у цілому ринок нерухомості все ще перебуває у фазі корекції, а рівень диференціації між містами з різним рівнем розвитку залишається досить високим.

За словами експертів, у найближчому майбутньому на стороні попиту регіони планують посилити підтримку молодих сімей, що вперше одружуються та народжують дітей, а також сімей з кількома дітьми, продовжити глибоку реформу системи житлових внесків. У провідних містах очікується подальше удосконалення обмежувальних політик.

Нові політики щодо житлового фонду активно впроваджуються

Нещодавно у Ханчжоу було офіційно запроваджено нову політику «Вісім правил Ханчжоу», що охоплює підвищення максимальних лімітів і коефіцієнтів кредитування, зниження ставок за кредитами, удосконалення порядку визначення кількості кредитів, нові можливості для використання коштів на сплату податку на купівлю житла та комунальних платежів, послаблення обмежень щодо часу використання коштів для купівлі та будівництва житла, розширення сфери підтримки міжпоколіннєвої допомоги тощо.

Згідно з новою політикою, максимальний розмір кредиту у Ханчжоу збільшено з 1,3 до 1,8 мільйона юанів, а максимальна сума кредиту для працівника — до 900 тисяч юанів. Також коефіцієнт розрахунку кредиту для працівника збільшено з 15 до 20 разів, додано можливість підвищення кредитного ліміту для нових мешканців і молодих сімей на 20%, а для сімей з кількома дітьми — з 20% до 50%. Пільги щодо підвищення ліміту не обмежені кількістю разів, різні типи підвищень можна комбінувати, максимальний сумарний коефіцієнт — 70%, що дає можливість отримати кредит до 3,06 мільйона юанів.

Щодо визначення кількості кредитів, у «Вісім правилах Ханчжоу» чітко зазначено, що при купівлі першого або другого житла для власного проживання, якщо раніше вже був використаний житловий кредит, і житло було продане, кількість кредитних операцій відповідно зменшується.

Голова дослідницького інституту Beike у Ханчжоу, Шан Гуаньцзян, зазначив у розмові з журналістами «The 21st Century Business Herald», що за даними платформи Beike у Ханчжоу, з минулого року близько 29,8% угод з купівлі-продажу нерухомості використовують житловий кредит, тоді як у січні минулого року цей показник становив 6,6%, а зараз — 10,7%. За новими угодами цього року частка об’єктів вартістю до 2 мільйонів і до 3 мільйонів юанів становить відповідно 57,5% і 76,9%. Після впровадження нової політики більшість сімей у Ханчжоу зможуть значно знизити фінансовий тягар при купівлі житла.

Розширення сфери використання та зняття обмежень щодо використання коштів — ще один важливий аспект нової політики у Ханчжоу. Зокрема, додано можливість використовувати житловий фонд для сплати податку на купівлю житла та комунальних платежів за нерухомість, а також для підтримки власного житла. Це перший випадок, коли комунальні платежі включено до сфери використання житлового фонду. Крім того, сфера міжпоколіннєвої допомоги розширена — тепер підтримка доступна не лише між безпосередніми родичами, а й між подружжям, батьками, дітьми та їхніми подружжями.

Шан Гуаньцзян вважає, що нова політика у Ханчжоу демонструє цілеспрямовану підтримку різних потреб у житлі, особливо молодих людей, які засновують сім’ю, та тих, хто має нагальні потреби. Вона сприятиме подальшому зняттю обмежень і стимулюванню попиту на купівлю житла у період «малої весни».

«Вісім правил Ханчжоу» є яскравим прикладом нових політик у сфері житлового фонду, їхній рівень підтримки та охоплення мають значний демонстраційний потенціал. За даними China Index, у першому кварталі у всій країні було прийнято понад 60 рішень щодо житлового фонду, що становить найбільшу частку серед усіх політик у сфері нерухомості, половина з яких була ухвалена у березні. Основними напрямками є підвищення лімітів кредитування, оптимізація порядку використання коштів, розширення сфери застосування.

Регіональні нові політики продовжують впроваджуватися: 25 лютого у Шанхаї максимальний розмір кредиту збільшили з 1,6 до 2,4 мільйона юанів, а за додатковою політикою — до 3,24 мільйона; 24 березня у Ченду тимчасово скасували обмеження на кількість кредитів; 31 березня у Хайнані визначили, що внески можна використовувати для підтримки першого житла для сім’ї.

«Зміни у політиці житлового фонду вже стали ефективним інструментом підтримки молодих сімей, зниження вартості купівлі житла та стабілізації ринку. Вони мають особливе значення для стимулювання попиту», — зазначив голова дослідницького інституту 58.com, Чжан Бо.

Крім підтримки купівлі житла, регіони продовжують розширювати сфери застосування житлового фонду.

31 березня у провінції Аньхой було ухвалено нову політику щодо підтримки використання житлового фонду для оплати комунальних послуг, витрат на оновлення житла, податку на купівлю та ремонту житла, а також для підтримки витрат на лікування важких захворювань. У Ченду посилили підтримку для витрат на лікування важких хвороб — мешканці, у тому числі їхні родичі, можуть подавати заявки на використання всього балансу рахунку для оплати медичних витрат, без обмежень щодо частоти. Також підтримується використання житлового фонду для купівлі паркувальних місць — до 100 тисяч юанів за кожне.

Чжан Бо підкреслює, що реалізація політик у провінційних центрах у великих містах сприятиме відновленню ринкових очікувань, активізації покупців і підвищенню активності ринку. На макрорівні оптимізація політик у таких містах, як Ханчжоу, є системною реформою системи житлових внесків у новий період ринку нерухомості, що спрямована на перехід до моделі «оренда та купівля», забезпечення житлом на всьому циклі, розширення сфер застосування, підтримки родин, спільної роботи та дистанційної обробки заявок.

Третій квартал принесе значне зростання обсягів угод

У першому кварталі у регіонах було ухвалено близько 160 політик щодо ринку нерухомості, з них — близько 60 стосувалися житлового фонду. Крім політик щодо житлового фонду, важливими напрямками є оптимізація обмежувальних політик, надання житлових субсидій, будівництво «гарних квартир», прискорення оновлення міст.

Щодо обмежувальних політик, 25 лютого у Шанхаї було ухвалено рішення про зменшення обмежень на купівлю житла — зокрема, скорочено термін сплати соціальних внесків або податку для нерезидентів, що купують житло у внутрішній зоні міста, до одного року, а також дозволено додатково купувати ще одну квартиру у зовнішній зоні для тих, хто відповідає умовам. Це рішення сприяє більш точному та цільовому стимулюванню попиту.

Щодо житлових субсидій, у багатьох регіонах, зокрема у Нанкіну, запроваджено програми допомоги для молодих фахівців — зокрема, субсидії на купівлю житла, що коливаються від 30 тисяч до 150 тисяч юанів, залежно від регіону та рівня освіти. Також у багатьох містах активізуються програми оновлення міської інфраструктури та житлових комплексів, що сприяє залученню інвестицій і активізації ринку.

Після святкового періоду у багатьох містах спостерігається пожвавлення ринку. За даними міської адміністрації у Пекіні, у березні кількість угод з вторинною нерухомістю зросла до 19 886, що на 144,6% більше попереднього місяця і на 3,4% — у порівнянні з минулим роком; у Шанхаї кількість угод склала 31 тисячу, що на 37% більше січня цього року і на 6% — у порівнянні з минулим роком.

Загалом, за даними China Index, у 20 ключових містах у березні було укладено 148 тисяч угод з вторинною нерухомістю — це п’ять тижнів поспіль зростання порівняно з попередніми періодами. Новий житловий ринок також демонструє позитивну динаміку: у березні обсяг продажів нових квартир у 50 ключових містах зріс до 11 мільйонів квадратних метрів, що на 89% більше попереднього місяця.

Однак зростання у березні частково зумовлене тим, що у лютому ринок був у стані спаду через святкові дні. За даними China Index, у березні обсяг продажів нових квартир у 30 містах знизився на 7% у порівнянні з минулим роком, а за перший квартал — на 21%. Продажі вторинної нерухомості у березні зменшилися на 2,5% порівняно з минулим роком, а за квартал — на 4,1%. Ринок ще потребує додаткових зусиль для стабілізації.

Уряд у своєму щорічному звіті наголосив на важливості стабілізації ринку нерухомості, застосуванні диференційованих заходів для контролю зростання, зниження запасів і стимулювання пропозиції, а також на необхідності системної реформи системи житлових внесків. Планується активізувати механізми залучення та використання запасів житла, зокрема через підтримку придбання житла для соціального забезпечення.

За словами експертів, у короткостроковій перспективі у перших містах залишаються можливості для вдосконалення обмежувальних політик, зокрема, у частині зняття обмежень на купівлю, кредитування та продаж житла, з урахуванням ситуації на ринку. У довгостроковій перспективі важливо поєднувати політики щодо житлового фонду з демографічною політикою, зокрема, підтримкою молодих сімей та сімей з кількома дітьми, а також прискоренням реформ у системі житлових внесків і міського оновлення.