За лаштунками колективного прибутку у фінансових звітах будівельних компаній, що зазнали збитків: фіктивний прибуток, реальні збитки, час на заміну простору

Питання AI · Чому прибуток від реструктуризації боргів вважається фіктивним, а реальний збиток — ні?

Відкривається період звітності за рік, великі забудовники поступово представляють свої результати за 2025 рік, у тому числі Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group, Oceanwide Group — чотири компанії, що за рахунок реструктуризації боргів змогли повернути прибутковість, сукупний чистий прибуток належить материнській компанії перевищив 80B юанів. Хоча цей прибуток здебільшого виник через зменшення балансової вартості боргів і не супроводжувався реальним грошовим потоком, для компаній, що опинилися у глибокій кризі, зняття величезного боргового тягаря стало дуже важливим етапом досягнення результату. CIFI Holdings зменшила незпогашені борги до 50,4 мільярдів юанів, що на понад 36 мільярдів менше за попередній рік; Country Garden зменшила відсоткові зобов’язання на 42% до 148B юанів. Експерти зазначають, що так зване «перевертання» показників — це в основному «обмін часу на простір», тобто відтермінування короткострокового тиску щодо погашення боргів. Для цих компаній справжнім викликом є можливість повернутися до нормальної роботи — поступове забезпечення виконання зобов’язань, відновлення операційної здатності, впорядковане погашення існуючих боргів — це ключ до сталого і стабільного розвитку.

Реструктуризація боргів як опора, сукупний прибуток чотирьох компаній понад 800 мільярдів юанів

Зі звіту за 2025 рік, що поступово публікують великі забудовники, стало відомо, що багато з них, які раніше опинилися у борговій кризі, за рахунок реструктуризації боргів змогли повернути чистий прибуток, зменшивши боргове навантаження.

Першою звітувала Oceanwide Group, її чистий прибуток за рік склав 80B юанів, тоді як у 2024 році вона зазнала збитків у 6.76B юанів, що на 136,28% більше у порівнянні з попереднім роком.

Після цього, Country Garden, Kaisa Group і CIFI Holdings оприлюднили свої результати: за 2025 рік їхній чистий прибуток становив відповідно 18.62B, 3.26B і 52.55B юанів, зростаючи на 109,93%, 284,18% і 349,66% відповідно.

Загалом, ці чотири компанії у 2025 році отримали сукупний чистий прибуток понад 17.67B юанів. Перевертання збитків у прибутки стало поширеною характеристикою компаній, що опинилися у кризовій ситуації у 2025 році. Причиною називають саме реструктуризацію боргів. У звітах компаній зазначено, що у 2025 році прибутки від реструктуризації боргів склали приблизно 80.24B юанів у CIFI Holdings, 41.43B у Kaisa Group і 85.37B у Oceanwide Group.

Крім того, реструктуризація зовнішнього боргу Country Garden у розмірі 17,7 мільярдів доларів США набрала чинності 30 грудня 2025 року; всі дев’ять внутрішніх облігацій на суму 13,77 мільярдів юанів отримали схвалення.

Директор Інституту досліджень підприємств China Index Academy Лю Шуй зазначає, що у процесі реструктуризації боргів боржник через різницю між балансовою вартістю боргу, що перевищує грошові кошти для погашення, і справедливою вартістю нефінансових активів або після реструктуризації боргів, що перевищує їхню балансову вартість, отримує різницю, яку потрібно одразу врахувати у прибуток за поточний період — це і є «дохід від реструктуризації боргів».

Голова Інституту досліджень нерухомості міст Китаю Се Іфенг зазначає, що компанії, які за допомогою реструктуризації боргів змогли повернути прибутковість, посилаються на кілька позитивних сигналів для ринку нерухомості: по-перше, це шлях для компаній, що опинилися у кризовій ситуації, до реструктуризації боргів і зменшення існуючих ризиків; по-друге, це ефективний захід для досягнення прибутковості та стабільного розвитку бізнесу.

Се Іфенг підкреслює, що процес зменшення боргового ризику у секторі нерухомості вже поступово завершується. Для компаній, що успішно пройшли реструктуризацію, робота з зменшення боргового ризику майже завершена, і процес очищення сектору від ризиків прискорюється, що сприяє стабільному позитивному тренду.

Позитивні наслідки успішної реструктуризації — це не лише зовнішні показники

Балансове відновлення — це лише зовнішній прояв процесу реструктуризації боргів. Глибший вплив полягає у відновленні боргових показників компаній і оптимізації боргової структури, що дає можливість компаніям отримати час для коригування та створює простір для майбутнього покращення операційної діяльності.

Country Garden у 2025 році має загальні зобов’язання у розмірі 46.87B юанів, тоді як у 2024 році — 216.73B юанів, за рік борг зменшився на 148B юанів; обсяг позик знизився з 105.5B у кінці 2024 року до 107.18B у 2025 році, зменшившись на 1055 мільярдів, що становить 42%.

Зменшення масштабу боргу супроводжується і коригуванням боргової структури. Згідно з фінансовою звітністю, наприкінці 2025 року борги, що підлягають погашенню протягом року, становили 30.23B юанів, що на 302,29 мільярдів менше за показник у 2024 році, а короткостроковий тягар погашення зменшився.

Зменшення короткострокового боргу не відбувається з нізвідки: частина боргів була списана безпосередньо через реструктуризацію, інша частина — відтермінована на більш пізній термін. Згідно з фінансовою звітністю, у 2025 році борги Country Garden, що підлягають погашенню через п’ять років, зросли з 0 до 1.41B юанів.

Багато компаній, що опинилися у кризовій ситуації, застосовують подібні заходи. CIFI Holdings у 2025 році зменшила свої короткострокові борги, що підлягають погашенню протягом року, до 14,29 мільярдів юанів, що на 77,68% менше за попередній рік. Водночас, сума боргів, що підлягають погашенню через рік, зросла з 23.04B у кінці 2024 року до 36,15 мільярдів у 2025 році.

Се Іфенг зазначає, що значне скорочення короткострокового боргу створює умови для «обміну часу на простір» у процесі відновлення компаній, що дозволяє зменшити навантаження на баланс, стабілізувати грошові потоки і створити резерв для подальшого відновлення операційної здатності, а також дає можливість компаніям коригувати стратегію і відновлювати бізнес.

Від забезпечення виконання зобов’язань до самостійного генерування доходу

«Структурне оновлення» фінансового стану компаній — це в основному «обмін часу на простір», тобто відтермінування короткострокових зобов’язань, що не означає повного зняття боргового тягаря, але дає компаніям можливість зосередитися на відновленні здатності до самофінансування.

У 2025 році для більшості компаній ключовим стане забезпечення виконання зобов’язань. Kaisa Group, Country Garden, CIFI Holdings — вони планують завершити доставку 18 проектів у Шеньчжені, Гуанчжоу, Ченду, Чунціні, що налічують близько 8592 квартир; Country Garden планує передати 170k квартир, а за три роки (2023–2025) — майже 1,15 мільйонів; CIFI Holdings у 2025 році має доставити понад 22k квартир, а рівень завершення проектів становить 99%; Oceanwide Group (разом із партнерськими компаніями) у 2023–2025 роках передасть понад 120k житлових об’єктів.

Заступник директора Shanghai E-House Research Institute Ян Юйцзень зазначає, що забезпечення виконання зобов’язань — це ключовий етап у роботі забудовника. Якщо не забезпечити своєчасну передачу об’єктів, подальша експлуатація проектів і повернення коштів стануть під загрозою. Забезпечення виконання зобов’язань — основа для стабільної роботи компанії, і лише при реалізації цих зобов’язань можливо забезпечити сталий розвиток. Водночас, капітальний ринок активно стежить за прогресом у цьому напрямку і вважає його головною задачею на даний момент.

Однак з точки зору операційної діяльності, головною проблемою залишається відновлення здатності до самофінансування. У 2025 році обсяг контрактних продажів Country Garden, Kaisa Group, CIFI Holdings і Oceanwide Group становив відповідно 33,01 мільярдів, 16,1 мільярдів, 170k і 26,31 мільярдів юанів, що на 30,06%, 52,2%, 17,9% і 25% менше відповідно.

Лю Шуй радить, що компанії мають скористатися політичними можливостями (наприклад, оптимізацією обмежень у ключових містах), підвищити якість продукції, активізувати маркетинг і прискорити продажі існуючих проектів, щоб швидко повернути кошти. Також важливо активно використовувати інструменти державної політики для активізації активів, наприклад, залучати місцеві уряди для випуску спеціальних облігацій, викупу нерозпроданих земель або житлових об’єктів, перетворюючи активи у грошовий потік; співпрацювати з урядами щодо зміни планів землекористування, викупу земель або обміну земельних ділянок, щоб повернути кошти або замінити їх на більш ліквідні активи.

Лю Ш вважає, що завершення реструктуризації боргів не означає, що компанія «вийшла на берег». Якщо подальший продаж і операційна діяльність залишаться слабкими, ризик повторного розриву грошових потоків все ще існує. Необхідно розглядати реструктуризацію боргів як новий старт, а не кінцеву точку. Вона вирішує короткострокові проблеми ліквідності і дає час для відновлення балансу, але для справжнього відновлення «здатності до самофінансування» і сталого розвитку потрібні додаткові зусилля.

Се Іфенг вважає, що на сьогоднішній день компанії, що пройшли реструктуризацію боргів, вже значною мірою зменшили короткостроковий борговий тягар. Окрім прискорення продажів і повернення коштів, для підвищення здатності до самофінансування потрібно активізувати кілька напрямків: швидше ліквідувати проблемні активи і непрофільний бізнес, швидко повертати кошти; активізувати реалізацію якісних активів; розширювати нові джерела фінансування — через REITs у комерційній нерухомості, кредити під операційну нерухомість тощо; створювати стабільні джерела доходу на основі володіння комерційною нерухомістю, сервісних послуг і інших секторів, що забезпечують довгострокову стабільність.

Бюро репортерів Beijing Shangbao Лі Хань