Повністю позбавтеся від «трьох високих»! Три криві зростання China Resources Land відкривають новий простір для оцінки

Питання AI · Як China Resources Land реалізує високоякісний ріст за допомогою трьох кривих?

Виробництво|Центр досліджень і аналітики

Редакція|Лі Сяоянь

30 березня China Resources Land провела онлайн-звіт про результати за 2025 рік, на якій всі високопосадовці, включаючи голову ради директорів Лі Сінь і генерального директора Сюй Жун, з’явилися на сцені, офіційно оприлюднивши стратегічний план «П’ятиріччя»: за допомогою трьох кривих зростання скоординовано рухатися вперед, повністю позбавитися традиційного шляху «високий леверидж, високий борг, швидкий обіг», і в період глибокої корекції галузі вийти на новий шлях високоякісного та сталого розвитку. Незважаючи на зниження чистого прибутку за 2025 рік на 11,4% у порівнянні з попереднім роком, компанія демонструє зростання операційної діяльності, ясний шлях відновлення валової маржі, постійне оптимізування структури земельних резервів, що свідчить про сильну стійкість і стратегічну впевненість у період циклічних коливань.

У 2025 році China Resources Land досягла операційного доходу у 25.42Bа юанів, зростання на 0,9% у порівнянні з попереднім роком; чистий прибуток, що належить акціонерам, склав 254,2 мільярда юанів, зниження на 0,5%; чистий прибуток за основною діяльністю — 224,8 мільярда юанів, зниження на 11,4%. На тлі загального тиску в галузі та зниження доходів і прибутків більшості забудовників цей результат все ж перевищує середній показник ринку, підтверджуючи стабільність провідної державної компанії.

Продажі та девелопмент як базова частина результатів, за рік уклали угоди на суму 22.48B юанів, площа укладених угод — 9.22Mи квадратних метрів, компанія стабільно входить до трійки лідерів галузі. Зокрема, продажі у перших містах склали 45%, що на 7 відсоткових пунктів більше ніж торік; п’ять міст займають перше місце за часткою ринку, тринадцять — входять до трійки, що свідчить про ефективність стратегії високорівневих міст. У розрахунку на завершену операцію, дохід від реалізації склав 11.65Bа юанів, середня ціна — 24 599 юанів за квадратний метр, зростання на 10,5%. Однак через зниження галузевого попиту та зростання вартості землі, валова маржа від реалізації знизилася до 15,5%, що вплинуло на загальний прибуток.

Варто звернути увагу, що основним рушієм зростання прибутку стала регулярна діяльність — оренда комерційної нерухомості та управління активами з легким капіталом. Цей сегмент за рік приніс 432,8 мільярда юанів доходу, чистий прибуток — 116,5 мільярда, що становить 51,8% від загального чистого прибутку, вперше перевищивши продажі та девелопмент. Зокрема, доходи від оренди комерційної нерухомості склали 254,4 мільярда юанів, зростання на 9,2%, валова маржа — 71,8%, що на 1,8 відсоткових пунктів більше ніж торік; управління активами з легким капіталом має валову маржу 35,5%, зростання на 2,5 відсоткових пунктів, що разом формує стабільну базу прибутку та грошових потоків.

На звіті Лі Сінь чітко заявив: «У період П’ятиріччя China Resources Land сформує нову модель розвитку, що базується на трьох кривих зростання, що працюють у гармонії, що означає повний відхід від залежності від «трьох високих» показників і перехід до моделі високоякісного розвитку з мультифункціональним драйвом «девелопмент + операції + послуги».

Перша криві: продажі та девелопмент, «якір» підвищення якості та ефективності. Компанія зосередиться на «епохі прибутковості окремих проектів», орієнтуючись на «підвищення якості та збереження прибутку», глибоко працюватиме у перших і сильних другорядних містах, досліджуючи цінні нішеві ринки з підтримкою промисловості, щоб забезпечити «зробити один проект — один успіх». У 2025 році компанія активізує земельні резерви через спеціальні облігації, вихід із капіталу, обмін земельними ділянками, залучивши близько 250 мільярдів юанів у земельні активи, структура земельних резервів постійно покращується; за рік уклала угоди щодо 33 проектів, інвестиції у частку — 25Bа юанів, понад 80% інвестицій припадає на п’ять ключових міст. На кінець року, доступні ресурси для продажу становили близько 67.37B юанів, з них 92% — у перших і другорядних містах, що забезпечує стабільність продажів.

Друга криві: оренда комерційної нерухомості, «головний двигун» стабільного зростання. Цей сегмент став найконкурентнішим у China Resources Land: у 2025 році роздрібний оборот торгових центрів склав 30Bа юанів, зростання — 22,4%, випереджаючи загальний показник роздрібної торгівлі по країні; у портфелі — 98 торгових центрів, рівень заповнення — 97,4%, ефект від міських бізнес-орієнтирів продовжує зростати. У майбутньому компанія планує розширювати свою комерційну мережу, посилювати бренд «Ваньсяо», очікується, що до кінця «П’ятиріччя» доходи стабілізуються понад 300 мільярдів юанів, а частка прибутку — близько 50%.

Третя криві: управління активами з легким капіталом, «творець» цінності простору. Орієнтуючись на управління нерухомістю та комерційною діяльністю, цей сегмент завдяки легкому капіталу та високій валовій маржі став новим драйвером зростання. У 2025 році компанія «Ваньсяо Шенжень» досягне доходу у 18.02Bа юанів, чистий прибуток — 39,5 мільярда, зростання — 13,7%. У період «П’ятиріччя» компанія планує розширювати масштаб управління сторонніми об’єктами, очікується, що доходи перевищать 200 мільярдів юанів, а частка прибутку — 10-15%.

Щодо питання валової маржі, головний фінансовий директор Чжао Вей дав чіткий план її відновлення: у майбутньому загальна валова маржа зможе підвищитися більш ніж на 3 відсоткові пункти без залежності від окремих сегментів. Зокрема, перша — підвищення валової маржі девелопменту через точні інвестиції та оновлення продуктів, що дасть приріст більш ніж на 2 відсоткові пункти; друга — зміцнення переваг у продажах нерухомості з двоцифровим зростанням, збереження валової маржі цифрових бізнесів понад 70%; третя — синергія трьох кривих зростання, що дозволить зберегти загальну валову маржу понад 25%.

Щодо тенденцій у галузі, головний операційний директор Чень Вей вважає, що найскладніший період вже минув, і галузь увійшла у фазу стабілізації та глибокої диференціації: провідні міста та якісні сегменти швидко стабілізуються, решта поступово поглинає залишки. За даними перших трьох тижнів березня, нові угоди на первинному ринку зросли порівняно з попереднім місяцем, вторинний ринок демонструє значне відновлення, що свідчить про структурне відновлення ринку. Лі Сінь визнав, що у 2026-2027 роках девелопмент залишатиметься під тиском, але з покращенням якості інвестицій і реалізацією «зробити один проект — один успіх», приріст нових проектів сприятиме стабілізації та відновленню бізнесу.

На перспективу «П’ятиріччя» China Resources Land встановила чіткі цілі: доходи від продажів і девелопменту — 2000-3.95B юанів, що становитиме 70-75% від загального доходу, прибутки — близько 40%; доходи від оренди комерційної нерухомості — понад 20B юанів, частка прибутку — близько 50%; управління активами з легким капіталом — понад 30B юанів доходу, частка прибутку — 10-15%. За допомогою трьох кривих зростання формуватиметься «стабільна основа девелопменту, підвищення прибутковості операцій, розширення послуг» у сталому екосистемі.

Перейшовши від другого етапу зростання «14-ї п’ятирічки» до формування трьох кривих у «15-їй п’ятирічці», China Resources Land здійснила ключовий крок у трансформації галузі. У новому етапі, коли ринок нерухомості відмовляється від масштабного розширення і переходить до високоякісного розвитку, компанія завдяки стабільним фінансам, високоякісним земельним резервам і передовим операційним можливостям повністю позбавилася моделі «трьох високих» і вийшла на шлях сталого та протициклічного розвитку, ставши прикладом для галузі та зразком для наслідування — «модель China Resources».