Дохід від оренди покриває процентні витрати майже в 4 рази: наскільки глибоким є комерційний «рів» New City Holdings?

(Джерело: Цао Вень)

          Бізнес-сектор вже перетворився з «допоміжного» на «головний», ставши справжнім опорним стовпом цієї старої забудовної компанії у період циклічних коливань.            

Коли більшість приватних забудовників все ще борються у болоті збиткових показників, компанія Xincheng Holdings (601155.SH) розповідає іншу історію у своєму звіті за 2025 рік: бізнес-сектор вже перетворився з «допоміжного» на «головний», ставши справжнім опорним стовпом цієї старої забудовної компанії у період циклічних коливань.

У вечір 27 березня Xincheng Holdings оприлюднила звіт за 2025 рік, у якому зазначено, що за рік компанія досягла операційного доходу у 53.01B юанів, чистий прибуток, що належить акціонерам публічної компанії, склав 680 мільйонів юанів, загальний валовий прибуток становив 27,42%, що на 7,62 пункти більше порівняно з минулим роком. Варто звернути увагу, що на тлі скорочення доходів від девелоперських проектів, внесок бізнес-сектору вперше досяг «половини» — частка валової прибутковості від оренди та управління нерухомістю у загальному валовому прибутку компанії зросла з 47,89% минулого року до 63%.

За цими даними стоїть реальна трансформація Xincheng Holdings з «забудовника» у «компанію з управління бізнесом».

Скорочення девелоперської діяльності — не поразка, а свідомий вибір

У 2025 році обсяг контрактних продажів у сфері нерухомості Xincheng Holdings склав 19,27 мільярдів юанів, що дещо менше порівняно з попереднім роком, але в контексті загальноіндустріальних коригувань це не дивно. Однак при детальному аналізі фінансової звітності стає зрозуміло, що це «скорочення» — не пасивна поразка, а стратегічний вибір.

Ключовим показником є рівень повернення коштів. У 2025 році Xincheng Holdings повернула 21.28B юанів, а рівень повернення склав 110,41%. Це означає, що компанія не жертвувала якістю грошового потоку заради масштабів, а у обмежених продажах досягла «притоку коштів». За словами галузевих експертів, це — «зменшення» з одночасним доведенням його до чистоти.

Одночасно компанія свідомо сповільнила темпи відкриття нових торгових центрів, усього за рік додано лише 5 «WuYue» площ, з яких 4 — легкі активи. Така стратегія «не безрозсудного розширення, а фокусування на існуючих активів і глибокому їх розвитку» зробила бізнес-план більш стабільним і ще раз підкреслила внутрішню культуру компанії — «верблюжий дух». У відповідь на сучасні виклики компанія не відступає, а стабільно рухається вперед у складних ринкових умовах, проходячи через цикл.

Генеральний директор і голова ради директорів Ван Сяосонг зазначив, що компанія керується принципами «глибокого розвитку, збереження традицій та інновацій», дотримується безпеки грошових потоків, зосереджена на двох рушіях — бізнесі та девелопменті, забезпечуючи стабільну роботу фінансової бази, виконуючи обіцянки щодо завершення проектів, стабільної роботи та контролю ризиків.

Аналітики Huatai Securities Лю Лю і Чень Шень у своїх недавніх аналітичних звітах зазначили, що доходи від девелоперської діяльності Xincheng Holdings продовжують скорочуватися, але «валова маржа сектору починає відновлюватися, масштаби знецінень зменшуються, а вплив на прибутки з боку девелопменту поступово знижується». Іншими словами, «тягар» девелоперського бізнесу зменшується, а «підтягування» бізнесу з управління зростає.

Бізнес-сектор підтримує не лише доходи, а й структуру прибутків

У 2025 році загальний дохід від управління бізнесом Xincheng Holdings склав 14,09 мільярдів юанів, що на 10% більше порівняно з попереднім роком, а частка у загальному доході компанії зросла приблизно до 26%.

Якщо дивитися лише на частку доходів, можна недооцінити справжню цінність бізнес-сектору, але з точки зору валової маржі ситуація виглядає інакше. Згідно з звітом, валовий прибуток від оренди та управління нерухомістю склав 9.1B юанів, а валова маржа досягла 70%, частка у загальному валовому прибутку компанії зросла з 48% до 63%. Це означає, що понад шість десятих валового прибутку Xincheng Holdings походить від управління бізнесом, а не від девелопменту.

Futu Securities у своїх недавніх аналітичних звітах зазначила, що доходи від управління бізнесом зросли у порівнянні з попереднім роком на 5%, а рівень валової маржі зберігається на рівні 70%, а рівень оренди стабільно тримається понад 95 років, — «вражаючі результати активного управління активами, компанія має великий потенціал для переоцінки довгострокової цінності».

Китайська компанія CICC також вважає, що доходи від управління бізнесом стабільно зростають, а структура валової маржі демонструє тенденцію до підвищення. «Активне перерозподілення прибутків» підтверджується.

Важливо відзначити, що внесок бізнес-сектору у грошовий потік вже сформував «бар’єр» — захисний «фундамент». У 2025 році чистий грошовий потік від операційної діяльності склав 1.43B юанів, що вже восьмий рік поспіль є позитивним, а співвідношення між стабільним доходом від управління бізнесом і поточними відсотковими витратами зросло до 3,94 разів. Це означає, що лише орендний дохід бізнес-сектору цілком може покрити майже чотири рази відсотки компанії, що є досить рідкісним явищем у секторі.

Пан Мінчжун, заступник голови ради директорів, зазначив, що у сфері управління бізнесом компанія дотримується високої точності операцій, оптимізує структуру активів, підвищує ефективність використання площ, впроваджує інновації у сценарії Mall+X, зміцнює систему членства та цифрові операції, закріплює ключову позицію торгового центру WuYue; легкі активи швидко розширюються, компанія передає стандартизовані операційні можливості та збільшує частку доходів від нефінансових джерел.

Звідки береться «половина»?

Бізнес-план Xincheng Holdings не був створений за один день. До кінця 2025 року компанія вже має у портфелі 207 торгових центрів WuYue у 141 місті по всій країні, з них 178 вже відкриті та працюють, а рівень оренди у торгових центрах стабільно тримається на високому рівні — 97,86%.

Операційні показники також вражають. У звіті зазначено, що у 2025 році загальний потік відвідувачів торгових центрів WuYue склав 2 мільярди осіб, що на 13,31% більше порівняно з минулим роком; кількість членів системи склала 54,97 мільйонів, зростання на 25,82%. Така взаємодія онлайн і офлайн створює базу для подальшого глибокого розвитку бізнес-вартості.

Мюдіс у своєму недавньому звіті зазначила: «Зростаючий стабільний дохід має все більший вплив на стабільність прибутків і фінансову стійкість забудовників». Забудовники з високим рівнем стабільного доходу демонструють у минулі роки вищу прибутковість і стабільніший рівень левериджу.

Xincheng Holdings є однією з таких компаній. У сфері фінансування компанія, завдяки високоякісним активам торгових центрів WuYue, у 2025 році залучила додаткові фінансові ресурси на суму близько 12,5 мільярдів юанів через іпотечні кредити та інші фінансові інструменти, з середньою ваговою ставкою 4,93%. У листопаді 2025 року компанія успішно випустила 616M юанів у межах Reits для інституційних інвесторів, що стало першою у країні угодою з Reits для споживчих активів і першою у світі для приватної забудовної компанії на A-акціях, що має значний демонстраційний ефект.

Ping An Securities у своєму недавньому звіті зазначила, що «успішне управління бізнесом, поступове розширення масштабів, відкриті канали фінансування та зменшення боргового навантаження» створюють передумови для подальшого розвитку, а «дві рушійні сили — житлова та комерційна нерухомість — допомагають забезпечити стабільність і зростання».

Аналізуючи історію розвитку Xincheng Holdings, легко помітити, що «житлова та комерційна нерухомість» завжди були її ключовою стратегією. Але у сучасних умовах циклічних змін ролі цих двох секторів змінюються: девелопмент — це «основа» стабільності, а бізнес-сектор — «двигун» зростання.

У 2026 році Xincheng Holdings планує досягти загального доходу від управління бізнесом у 14,5 мільярдів юанів та відкриття 5 нових торгових центрів WuYue. Цей темп зростання здається стабільним, але враховуючи, що компанія вже завершила свою національну розгортку, подальше зростання здебільшого базуватиметься на підвищенні ефективності існуючих активів і вивільненні вартості через ціннісне сек’юритизацію.

З цієї точки зору, Xincheng Holdings поступово перетворюється з «компанії з девелопменту нерухомості» у «платформу з управління комерційними активами», а визнання такої трансформації на ринку капіталу, ймовірно, проявиться у переосмисленні оцінки — від «PB-земельних резервів» до «P/FFO — операційного грошового потоку».

У новому циклі галузі справжнім показником довгострокової життєздатності забудовника стане не кількість проданих квартир, а кількість активів, що стабільно генерують грошовий потік. З цієї точки зору, «половина» бізнес-сектору Xincheng Holdings — можливо, лише початок.