П'ять років збитків поспіль: відома агентська компанія ще не подолала спад у показниках | Спостереження за фінансовою звітністю

“

Дві агентські гіганти зазнали збитків п’ять років поспіль, загальні збитки майже 5 мільярдів юанів.

Журналіст з нерухомості Чжен Донмей | Репортаж із Гуанчжоу

У 2025 році обсяг продажів нових комерційних житлових об’єктів у країні продовжить скорочуватися, фінансові показники забудовників залишаються під тиском, а компанії, що входять до відповідних ланцюгів індустрії, ще не вибралися з кризи.

3 квітня перша компанія з публічною торгівлею на А-акціях, що надає комплексні послуги у сфері нерухомості — Shenzhen Shilianxing Group Co., Ltd. (далі «Шілянсін», 002285.SZ) опублікувала річний звіт за 2025 рік, у якому компанія отримала чистий прибуток, що належить материнській компанії, у розмірі -6,5 мільярдів юанів. З 2021 року ця компанія вже п’ять років поспіль зазнає збитків, загальні збитки, що належать материнській компанії, перевищили 2,6 мільярда юанів.

Перша в країні компанія з публічною торгівлею у сфері нерухомості — HeFu Huihuang Group Holdings Limited (далі «Хефу Хуайхуан», 00733.HK) також зазнала збитків п’ять років поспіль. У 2025 році її акціонерний збиток становив близько 300 мільйонів гонконгських доларів, за останні п’ять фінансових років загальні збитки склали 1.95Bа гонконгських доларів.

За даними, ще у 2020 році Шілянсін знайшов «інвестора», хоча й був під опікою державних структур у Чжухай, переваги «публічної компанії + державної платформи» не перетворилися у значний приріст показників. Хефу Хуайхуан також залучила зовнішніх партнерів: у 2023 році вона залучила сервіс Групу Country Garden як другого за значущістю акціонера, а у 2025 році просунула свою дочірню компанію HeFu Zhiye на платформу Beike, але досі не знайшла вихід із кризи.

━━━━

Дві агентські компанії зазнали збитків п’ять років поспіль

Звіт про фінансові результати Шілянсін показує, що у 2025 році компанія отримала дохід у розмірі 650Mа юанів, що на 20% менше порівняно з попереднім роком, чистий прибуток, що належить материнській компанії, становив -128Mа юанів, що на 228,6% більше за збитки попереднього року.

Основними факторами зниження прибутковості є скорочення бізнесу у неключових регіонах, доходи від великих угод зменшилися на 27,48%, що спричинило зменшення валового прибутку та вплинуло на поточний прибуток. За період компанія провела тестування знецінення активів, збільшивши кредитні та активні знецінення на 110Mа юанів, збитки від переоцінки фінансових активів та їхньої справедливої вартості зросли на 313.48Bа юанів, а доходи від ліквідації оренди та її припинення зменшилися на 42,58 мільйона юанів.

Основні великі угоди Шілянсін включають агентські послуги на об’єктах, дистрибуцію та маркетингових консультантів. У 2021 році, коли галузь досягла піку, обсяг продажів компанії склав 3,134 трильйона юанів, а дохід — 2,4 мільярда юанів. У 2025 році обсяг продажів знизився до 611,56 мільйонів юанів, а доходи від агентських послуг — лише близько 440 мільйонів юанів.

Крім зменшення доходів через скорочення галузевого масштабу, знецінення активів також постійно зменшує чистий прибуток Шілянсін. Компанія повідомила, що з 2021 року, через глибоку корекцію ринку нерухомості, частина компаній зазнала фінансових труднощів, що призвело до зменшення їхнього фінансового ланцюга, і за цей період, з 2021 по 2025 рік, вона нарахувала кредитні та активні знецінення на суму 2,72 мільярда юанів, що спричинило загальні збитки материнської компанії у розмірі 2,62 мільярда юанів. До кінця 2025 року сукупні невідшкодовані збитки Шілянсін склали близько 1,09 мільярда юанів, що перевищує третину статутного капіталу.

У 2025 році Хефу Хуайхуан отримала приблизно 599 мільйонів гонконгських доларів доходу, що на 37% менше порівняно з попереднім роком, а збитки, що належать акціонерам, склали близько 300 мільйонів гонконгських доларів, що трохи більше за попередній рік. Основним джерелом доходу компанії є агентські послуги з нерухомості, що становлять 98% від загального доходу, а фінансові послуги — 2%. Щодо причин збитків, компанія коротко зазначила, що через загальне сповільнення ринку нерухомості та високий рівень конкуренції у сфері агентських послуг доходи зменшилися.

Хефу Хуайхуан колись була однією з провідних агентських компаній у галузі, у 2021 році її мережа охоплювала понад 200 міст, агентські проєкти — понад 2100, кількість вторинних філій — близько 310, і вона була тісним партнером багатьох відомих забудовників. У 2021 році обсяг продажів нових житлових об’єктів компанії склав близько 608 мільярдів гонконгських доларів, загальна площа продажу — 33 мільйони квадратних метрів, а дохід від агентських послуг — майже 7 мільярдів юанів. У 2025 році обсяг продажів знизився до 50,5 мільярдів гонконгських доларів, кількість агентських проектів — 400, а кількість франчайзингових вторинних філій — лише 70. За останні 5 років показники прибутковості компанії постійно погіршувалися: у 2021-2025 роках збитки, що належать акціонерам, становили відповідно 545 мільйонів, 580 мільйонів, 531 мільйон, 280 мільйонів і 300 мільйонів гонконгських доларів.

━━━━

Об’єднання сил не зупиняє спад у діяльності

Міфічною істотою Шілянсін є динозавр, засновник Чень Цзінсонг сказав, що це нагадування собі, що хоча динозаври швидко зростають, потрібно вміти адаптуватися до змін навколишнього середовища, інакше цей вид зникне.

Близько 2017 року, щоб стати світовим лідером у сфері нерухомості, Шілянсін почала масштабну диверсифікацію, включаючи довгострокову оренду квартир, управління комерційними та промисловими парками, комплексні послуги з операцій з нерухомістю, платформу спільних продажів нових житлових об’єктів тощо. Після трьох років самостійної боротьби, зі зростаючою конкуренцією та постійними інвестиціями, Чень Цзінсонг зізнався, що не справляється. Щоб адаптуватися до нових умов, він залучив сильного партнера: у липні 2020 року Group Daxin Group придбала 15,9% акцій Шілянсін, ставши її другим за значущістю акціонером і найбільшим за голосами. Власником компанії також став уряд Чжухай.

Тоді Чень Цзінсонг заявив, що участь державної компанії з Чжухай реалізувала його бачення поєднання державного та приватного секторів, а також професійної команди. Group Daxin — ключове державне підприємство у розвитку та будівництві району Хонгін, а також «міський оператор + промисловий розробник» району Хонгін. Компанія повідомила, що у майбутньому вони планують об’єднати ресурси та глибше співпрацювати у сферах управління парками, активами та залучення інвестицій у промисловість.

Недовго після входу Group Daxin у справу, у китайській нерухомості почався глибокий період корекції, і державна платформа не могла зупинити тривалий спад діяльності Шілянсін. На початку 2024 року Чень Цзінсонг зізнався, що недооцінив труднощі збору платежів під час ринкової кризи та знецінення активів, а його очікування щодо відновлення ринку були надто оптимістичними, тому його дії були недостатньо рішучими та швидкими.

4 квітня Шілянсін повідомила, що у майбутньому вона зосередиться на ключових напрямках, підвищенні прибутковості, зв’язку між показниками керівництва та прибутком і грошовим потоком, відмові від неефективних активів, посиленні управління дебіторською заборгованістю, активізації активів тощо, щоб швидше подолати збитки.

За останні кілька років Хефу Хуайхуан також намагалася розширити ринок через стратегічне партнерство. Ще у 2018 році компанія створила спільне підприємство з Poly Developments, у якому всі операції з агентування первинної та вторинної нерухомості обох компаній мали здійснюватися виключно цим спільним підприємством. Однак, після понад чотирьох років співпраці, результати залишилися незадовільними, і у квітні 2022 року вони оголосили про розрив. Після розриву з Poly Developments, Хефу Хуайхуан швидко поглибила співпрацю з іншими стратегічними партнерами.

У 2020 році сервіс Групи Country Garden придбав близько 3,53% акцій Хефу Хуайхуан, ставши її фінансовим інвестором. У листопаді 2022 року компанія витратила 233 мільйони гонконгських доларів, щоб збільшити свою частку до 25%, ставши другим за значущістю акціонером. Після цього вона делегувала посади голови ради директорів і генерального директора Жу Жунбіню та Го Біню відповідно. Через рік, сервіс Групи Country Garden повідомив про намір додатково придбати близько 10,63% акцій Хефу Хуайхуан, що зробило б її першим за значущістю акціонером.

Однак, через зміни на ринку нерухомості, на початку 2024 року сторони оголосили про припинення цієї потенційної угоди. Незабаром Жу Жунбін пішов у відставку, а засновник Хефу Хуайхуан Фу Вейцонг знову очолив раду директорів. Тоді компанія заявила, що Фу Вейцонг, який повернувся до керівництва у складних умовах, продовжить керувати компанією, керуючись довгостроковою стратегією та допоможе їй пройти через цикли зростання.

Перед поверненням Фу Вейцонга, чистий прибуток Хефу Хуайхуан уже три роки поспіль був у збитку, але після його призначення падіння зупинити не вдалося, хоча рівень збитків зменшився. У контексті постійного скорочення ринку нових житлових об’єктів він сподівається знайти прорив на вторинному ринку. У 2025 році платформа з нерухомості Хефу Хуайхуан — HeFu Zhiye — уклала партнерство з Beike у Гуанчжоу, відкривши 60 магазинів і використовуючи онлайн-ресурси останнього. Однак у звіті за 2025 рік компанія не згадала про результати вторинного ринку, тому результати співпраці залишаються невідомими.

Вахтовий редактор: Лі Хунмей

Редактор: Лі Хунмей Вень Хунмей