Безперервне зниження, баланс іпотечних кредитів фізичних осіб шести великих банків за три роки зменшився на 1,9 трильйона.

Питання до AI · Що відображають три роки безперервного зниження залишку іпотечних кредитів?

Як ключовий учасник ринку фінансів нерухомості, шість державних банків є основними гравцями на ринку іпотечних кредитів для фізичних осіб, займаючи понад 75% серед 42 публічних банків.

За даними First Financial, у 2025 році загальний залишок іпотечних кредитів шести державних банків становив 25 трильйонів юанів, що на 2,7% менше порівняно з попереднім роком, продовжуючи тенденцію негативного зростання, почату у 2023 році. До минулого року залишок іпотечних кредитів цих банків зменшився на 1,88 трильйонів юанів у порівнянні з піковим рівнем 2022 року.

«Зменшення залишку іпотечних кредитів за своєю суттю є природним результатом та об’єктивним відображенням процесу коригування циклу нерухомості», — аналізує спеціальний дослідник банку SuShang, Хуей Хуньянь. За його словами, за цим стоїть як слабкий попит на нові іпотечні кредити, так і втрата існуючих позик.

Менше на 1,88 трильйонів юанів від максимуму

За даними Wind, у 2025 році загальний залишок іпотечних кредитів шести державних банків склав 25,07 трильйонів юанів, що на 693,1 мільярда юанів менше за 2024 рік, зниження на 2,69%. За темпами зниження у порівнянні з попереднім роком, у 2025 році зменшення склало 2,52%, що трохи більше, ніж у 2024 році.

З 2020 року масштаб іпотечних кредитів цих шести банків проходив через цикл «швидкого зростання — уповільнення — тривалого негативного зростання». У 2020–2021 роках обсяг іпотечних кредитів залишався з двозначним зростанням, що ознаменувало кінець епохи одностороннього зростання ринку нерухомості.

2022 рік став важливим поворотним моментом: зростання ринку нерухомості значно послабло, і швидкість зростання іпотечних залишків різко знизилася до 1,78%, досягнувши історичного максимуму майже 27 трильйонів юанів.

З 2023 по 2025 рік, у міру глибокої корекції сектору нерухомості, обсяг іпотечних кредитів шести банків три роки поспіль зменшувався, і темпи зниження зростали щороку: відповідно на 1,92%, 2,52% і 2,69%. У минулому році залишок іпотечних кредитів був меншим за піковий рівень 2022 року на 1,88 трильйонів юанів.

«Зменшення залишку іпотечних кредитів за своєю суттю є природним результатом та об’єктивним відображенням процесу коригування циклу нерухомості», — аналізує Хуей Хуньянь. За його словами, за цим стоїть, по-перше, слабкий попит на нові кредити, оскільки тривале коригування ринку нерухомості призводить до значного зниження площі та обсягу продажів товарної нерухомості, зменшення бажання купувати житло, а також низький рівень нових довгострокових позик; по-друге, банки посилюють контроль ризиків і підвищують стандарти затвердження, у високогірних регіонах рівень кредитування населення вже досить високий, що обмежує нові позики.

«По-друге, прискорюється втрата існуючих позик: частина населення у період зниження ставок вибирає дострокове погашення, щоб зменшити відсоткове навантаження; по-третє, звичайне погашення основної суми та відсотків, коли щомісячні платежі за іпотекою не покривають нові кредити, також природно знижує залишок», — пояснює він.

Аналізатор Лі Юн з Dongwu Securities вважає, що зараз ринок нерухомості в Китаї перебуває на важливому етапі переходу від старої до нової динаміки, шукаючи нову рівновагу. Наприкінці 2025 року та на початку 2026 року ситуація на ринку матиме нові особливості: з одного боку, одночасне зниження ставок за існуючими іпотечними кредитами та кредитами за житловим фондом, що знижує вартість купівлі житла до найнижчого рівня за останні роки; з іншого — для стабілізації довіри ринку потрібна ще більш точна, ефективна та стійка політика підтримки.

Два провідних банки — рівень дефолтів по іпотеці перевищив 1%

За обсягами іпотечних кредитів у кожному банку минулого року перше місце зайняв China Construction Bank з майже 5,99 трильйона юанів. На прес-конференції з підсумками 2025 року голова банку Чжан Ій зазначив, що минулого року банк скористався структурними можливостями ринку нерухомості, застосовуючи регіональні заходи, вдосконалюючи стратегії щодо первинного та вторинного ринку житла, підтримуючи реформу системи продажу товарної нерухомості та системи житлового фонду, щоб зміцнити конкурентоспроможність на ринку фінансування житла для фізичних осіб.

Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) посідає друге місце з обсягом 5,88 трильйона юанів. За попередніми даними, сукупний залишок іпотечних кредитів цих двох банків становить близько 36–37% від усіх 42 публічних банків.

Наступні — Agricultural Bank of China та Bank of China, з відповідно 4,82 та 4,57 трильйона юанів у минулому році; тоді як у Postal Savings Bank та Bank of Communications обсяги іпотечних кредитів були меншими — 2,37 та 1,44 трильйона юанів відповідно.

За темпами зростання, у 2025 році залишки іпотечних кредитів шести банків зменшувалися, але з різною інтенсивністю. Найменше зниження у Postal Savings Bank (-0,37%), далі — у Bank of Communications (-1,65%) та Bank of China (-1,89%), зменшення яких трималося в межах 2%. Значне зниження — у ICBC (-3,41%), Agricultural Bank (-3,38%) та China Construction Bank (-3,18%), зменшення яких перевищило 3%, особливо у провідних банках. Зокрема, у ICBC обсяг іпотечних кредитів зменшився більш ніж на 250k юанів у порівнянні з минулим роком.

Щодо рівня проблемних кредитів, через макроекономічну ситуацію та спадний цикл у секторі нерухомості, рівень дефолтів по іпотеці у банківському секторі загалом зростав.

Минулого року, крім незначного зниження рівня проблемних іпотечних кредитів у Bank of China на 0,01 процентного пункту, у інших п’яти державних банках рівень проблемних кредитів зростав у різних ступенях. Зокрема, у Bank of Communications та ICBC рівень проблемних кредитів підвищився на 0,43 та 0,33 процентних пункти відповідно, перевищивши 1%, до 1,01% і 1,06%.

На прес-конференції з підсумками 2025 року багато керівників публічних банків згадували про минулорічні обсяги іпотечних кредитів, проблеми з їх погашенням і стратегії на цей рік.

Керівництво Bank of China зазначило, що минулого року банк сприяв стабілізації ринку нерухомості, надавши понад 500 мільярдів юанів іпотечних кредитів. У 2025 році планується поступове розширення іпотечних та споживчих кредитів, що не пов’язані з нерухомістю, сприяння розвитку продуктів, клієнтських сегментів і сценаріїв для створення цілісної екосистеми споживання.

Заступник голови Bank of Communications Чжоу Ваньфу, говорячи про іпотеку, зазначив, що у першому кварталі минулого року був невеликий «золотий період» для ринку нерухомості, іпотечні кредити зросли у порівнянні з попереднім роком, тоді як у першому кварталі цього року ринок ще перебуває у глибокій корекції, і обсяг погашень іпотеки перевищує обсяг нових видач, що призводить до негативного зростання. Однак він також додав, що з березня обсяг нових іпотечних заявок значно зріс, і, за його словами, зростання становить близько 15% порівняно з попередніми кварталами.

Зоу Ваньфу вважає, що це є сигналом стабілізації ринку нерухомості. Він впевнений, що за цим трендом у цьому році іпотека зможе поступово вийти з негативного зростання і досягти позитивних показників, що сприятиме очікуваному зростанню роздрібних кредитів.

(Ця стаття взята з First Financial)