Чотири великі банки скоротили залишки іпотечних кредитів для фізичних осіб на 0,7 трильйонів юанів. Чи є сенс погашати кредит раніше?

Щоденний журналіст|Чжао Цзінчжі    Щоденний редактор|Вей Гуаньхун

Чи закінчився вітер передчасного погашення іпотеки? З другої половини 2022 року в Китаї позичальники з особистих іпотечних кредитів почали швидше погашати кредити достроково, і поступово сформувалася хвиля «передчасних погашень» протягом певного періоду.

Але тепер сцени ранкового «захоплення номерів» та багатомісячного очікування вже нечасті. Чи триває ще «вітер» передчасних погашень? Журналісти «Щоденних економічних новин» зібрали дані і виявили, що залишковий баланс особистих іпотечних кредитів шести державних банків становить приблизно 24,48 трильйонів юанів, що на 0,71 трильйона юанів менше за попередній рік.

«Зараз, безумовно, ще є передчасне погашення іпотеки, але порівняно з кілька роками тому це вже не можна назвати ‘хвилею’», — зазначив старший аналітик фінансової галузі Ботун Консалтінг Ван Пенбо. — Зниження залишкового балансу іпотечних кредитів зумовлене одночасно передчасним погашенням позик населенням і зменшенням бажання купувати житло минулого року.

Варто звернути увагу, що у першому кварталі цього року на ринку нерухомості спостерігався «маленький весняний підйом». Щодо цієї ситуації, старший експерт з фінансової політики Чжоу Іцин вважає, що це не короткостроковий відскок після надмірного падіння, а результат поступового зниження ринкових відсоткових ставок і послаблення політики щодо купівлі житла. Ринкова довіра поступово відновлюється, і цей тренд має потенціал для продовження у другому кварталі.

Минулого року залишковий баланс особистих іпотечних кредитів зменшився

Журналісти зібрали дані і виявили, що залишковий баланс особистих іпотечних кредитів у банках все ще зменшується.

У 2024 році, як основний гравець у видачі іпотечних кредитів, шість державних банків скоротили свої іпотечні кредити на 0,62 трильйона юанів; а за весь 2025 рік чисте зменшення становитиме приблизно 0,71 трильйона юанів, що більше за зменшення у 2024 році.

Звертає на себе увагу, що у першій половині 2025 року сума зменшення шести державних банків склала 244.8k юанів, що значно менше за 7.1k юанів у першій половині 2024 року, але у другій половині 2025 року зменшення склало приблизно 6.2kи юанів, що ще більше зменшило загальний обсяг залишку особистих іпотек у порівнянні з 2024 роком.

Зі зменшенням залишкового балансу особистих іпотек, баланс іпотечних кредитів шести державних банків вже переступив «епоху 6 трильйонів юанів».

Загалом по країні залишковий баланс особистих іпотек також знижується. Дані Центрального банку показують, що наприкінці 2025 року залишковий баланс особистих іпотек по всій країні становив 37,01 трильйонів юанів, що на 1,8% менше у порівнянні з попереднім роком.

З галузевої точки зору, зниження залишкового балансу іпотек — це фактично «змагання» двох сил: з одного боку, скільки було передчасних погашень, з іншого — скільки нових іпотечних кредитів було видано.

Агент досліджень Асоціації управління багатством Пекіна Ян Хайпінь зазначає, що ринок нерухомості все ще перебуває у фазі коригування. Зараз багато клієнтів — це ті, хто потребує житла, але є й багато тих, хто просто спостерігає. Загалом, зростання іпотечних кредитів сповільнюється.

У першому кварталі ринок нерухомості пережив «маленький весняний підйом»

У першому кварталі цього року на вторинному ринку нерухомості спостерігався «маленький весняний підйом». Згідно з доповіддю Керрєрі, у березні обсяг угод з вторинним житлом у 20 ключових містах склав приблизно 17,97 мільйонів квадратних метрів, що на 117% більше за попередній місяць і на 6% більше у порівнянні з минулим роком; за перший квартал загальний обсяг угод склав близько 41,08 мільйонів квадратних метрів, що на 4% більше у порівнянні з минулим роком.

У цій хвилі «маленького весняного підйому» лідируючі ролі відіграли Пекін, Шанхай та інші перші міста.

«У першому кварталі 2026 року ‘маленький весняний підйом’ на ринку нерухомості здебільшого зумовлений вторинним ринком у перших містах. Зараз він перебуває у стадії помірного відновлення, і його тенденція до зростання може тривати», — сказав Жоу Іцин журналістам. — «Ця хвиля підйому позитивно вплине і на баланс іпотечних кредитів у комерційних банках, і її ефект буде поступово проявлятися».

Жоу Іцин зазначив, що активність угод з вторинним житлом безпосередньо сприятиме збільшенню кількості заявок на іпотечні кредити, що зменшить темпи зниження залишкового балансу іпотек і може позитивно вплинути на їхній рівень у майбутньому. Загалом ринок нерухомості рухається у напрямку «зростання обсягів і стабільних цін».

Заступник директора Інституту нерухомості Yiju у Шанхаї Янь Юйцзень зазначив, що «маленький весняний підйом» більше стосується вторинного ринку у ключових містах. Зараз ринок ще перебуває у початковій стадії відновлення, і у другому кварталі очікується подальше покращення транзакцій, що також позитивно вплине на кредитний ринок. «Але деякі клієнти користуються іпотечними кредитами через житловий фонд, і ці дані не враховуються у статистиці комерційних банків, що також впливає на рівень їхнього залишкового балансу».

Зростання кількості іпотечних заявок у банках

Щодо ситуації з іпотечними кредитами цього року, журналісти помітили, що керівники кількох банків також зробили відповідні висновки під час презентацій фінансових результатів. Зокрема, у Банку транспорту (交通银行) оцінюють ситуацію досить оптимістично.

在 звіті про фінансові результати за 2025 рік заступник голови Банку транспорту Чжоу Ваньфу повідомив, що з березня 2026 року кількість поданих заявок на іпотечні кредити значно зросла. «Це може бути сигналом стабілізації ринку нерухомості», — сказав він. — «Якщо ця тенденція триватиме, у 2026 році іпотечний бізнес поступово вийде на позитивний рік і сприятиме досягненню цілей зростання у роздрібних кредитах Банку транспорту».

Заступник голови Індустріального банку Вень Цзюньвень також прокоментував рівень дефолтів по особистих кредитах. Він зазначив, що якість активів у цій сфері залишається високою, але через трансформацію економіки, коригування ринку нерухомості та дисбаланс попиту і пропозиції за останні два роки рівень дефолтів трохи зріс, але це відповідає загальним тенденціям галузі.

«Китайська економіка має міцну основу, високу стійкість і великий потенціал, і довгострокові позитивні тенденції залишаються незмінними. У майбутньому ризики у сфері особистих кредитів будуть під контролем», — сказав Вень Цзюньвень. — «Завдяки швидкому впровадженню політик і постійному розкриттю їхніх переваг, основа ринку особистих кредитів поступово покращуватиметься, і якість активів у цій сфері повернеться до розумних рівнів».

Хоча держава постійно впроваджує політики щодо нерухомості, і ринок демонструє ознаки відновлення, Ян Хайпінь зазначає, що частка іпотечних кредитів у структурі активів банків, ймовірно, знизиться.

З поточних даних видно, що у великих банках значно зросли обсяги особистих споживчих кредитів і кредитів для підприємницької діяльності. Зокрема, у Індустріальному банку особисті споживчі кредити зросли на 7.1k юанів (на 18,5%), а кредити для підприємницької діяльності — на 107.8B юанів (на 15,0%). Внутрішні споживчі кредити Банку Китаю зросли на 28%.

Чи вигідно передчасно погашати іпотеку?

Раніше хвиля передчасних погашень іпотечних кредитів була викликана з двох причин: з одного боку, економічні коливання, з іншого — коливання на фінансовому ринку, що знизило доходи звичайних мешканців і підвищило обережність щодо ризиків. Крім того, частина залишкових іпотек має високі відсоткові ставки, деякі позичальники платять понад 5% річних, і під впливом різних факторів вони використовували частину своїх інвестиційних коштів для дострокового погашення.

Однак із зниженням ставок за залишковими іпотеками вартість кредитів для фізичних осіб також зменшується. За даними Центрального банку, у лютому цього року середня ставка за новими іпотечними кредитами становила приблизно 3,1%, що на 10 базисних пунктів менше за аналогічний період минулого року, і ставки залишаються на низькому рівні.

Якщо ставки залишаються низькими, чи вигідно передчасно погашати іпотеку?

«Це залежить від рівня доходів або доходності інвестицій споживача і різниці між цим і ставкою за кредитом», — зазначив Ван Пенбо. — «Якщо доходність інвестицій перевищує ставку за кредитом, тоді варто більше інвестувати; інакше — можливо, варто частково або повністю погасити кредит. Також потрібно враховувати щоденні витрати та майбутні витрати на пенсію і медицину».

Крім того, з точки зору способу погашення, зазвичай, при рівномірному погашенні основної суми (аннуїтетному платежі) на початку платиться більше відсотків і менше основної суми, тому дострокове погашення вигідніше; при рівномірних платежах з фіксованою сумою (рівні платежі) на початку платиться більше відсотків, а основна сума менша, і якщо вже половина терміну минула, можна і не думати про дострокове погашення.

Обкладинка: джерело зображення — Сіньхуа