Зелений Град Менеджмент (9979.HK): від лідера за масштабом до еталону цінності, випробування здатності через цикл

Оскільки китайська індустрія нерухомості в Китаї все ще перебуває в глибокому коригуванні, доки болісно «намацує дно», створення об’єктів під ключ (代建) — колишня «золота магістраль» — також починає виходити на ключовий етап трансформації.

Згідно з даними Інституту з індексів Китаю (中指院), у 2025 році новозаключена площа в секторі 代建 становила близько 171 млн кв. м, що лише на 4% більше в річному вимірі. Повільнення темпів зростання підкреслює розмежування в галузі, а «сильні залишаються сильними» — ще більше закріплює домінуючу модель.

На цьому тлі компанія Green Town Management оприлюднила фінансовий звіт за 2025 рік, надіславши чіткий сигнал «стабільна стійкість і гнучкість» (稳健韧性).

Покращення грошових потоків, посилення виплат акціонерам, підвищення якості бізнесу, старт стратегії 2030 — усі ці сигнали разом вказують на один висновок. Цей лідер у 代建 прискорює завершення переходу ключових компетенцій. Паралельно з тим логіка розвитку галузі змінюється з «експансії масштабів» на «глибоку орієнтацію на цінність», і Green Town Management також оновлює свій позиціонінг із «лідера моделей розробки нерухомості Китаю з легкими активами» до «лідера комплексних сервісів у сфері нерухомості Китаю на весь життєвий цикл».

I. Платформа безпеки грошових потоків і стабільні виплати акціонерам — закладення основ прибутковості

У 2025 році операційний грошовий потік Green Town Management зріс на 42,3% у річному вимірі і досягнув 415M юанів. Це значення практично відповідає показнику чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії: воно не лише достатньо зміцнює якість прибутку компанії, створює «подушку безпеки» для грошових потоків, а й істотно підвищує фінансову стійкість, забезпечуючи сильну підтримку для довгострокової віддачі акціонерам та подальшого розвитку компанії.

(Джерело даних: матеріали компанії)

Що це ще означає?

На тлі того, що в галузі 代建 загалом стикаються з подовженням циклу стягнення коштів і уповільненням запуску проєктів, прибуток Green Town Management «не втрачав вагомість».

З точки зору даних, покращення грошових потоків напряму відображає зростання ефективності операцій і прискорення повернення 代建-оплати.

У звіті показано, що у 2025 році рівень запуску нових проєктів зріс до 72%, а коефіцієнт конверсії в контрактах — до 9%. Підвищення ефективності операцій безпосередньо віддзеркалюється в надходженнях коштів. Водночас період до початку будівництва нових проєктів скоротився до 126 днів, а період до першого пуску — до 7 місяців; рівень досягнення контрольних етапів і рівень своєчасного відкриття демонстраційних зон у порівнянні з минулим роком підвищилися більш ніж на 10 процентних пунктів.

Ще важливіше: хоча в галузі 代建 загалом застосовують моделі легких активів, Green Town Management завдяки прецизійній системі операційного менеджменту жорстко контролює капітальні витрати та підтримує тиск на власні капіталовкладення на максимально низькому рівні. Навіть у період коригування галузі компанія зберігає можливість утримувати обсяг дивідендів на рівні минулого року.

У 2025 році Green Town Management зберігає високий коефіцієнт виплат дивідендів. Плюс до раніше виплачених проміжних дивідендів, річна виплата на акцію становить 0,2095 юаня, а коефіцієнт виплат сягає 100%, що справді означає: операційні результати компанії вчасно та своєчасно діляться з акціонерами.

Ще більш визначено компанія надала обіцянку «частка дивідендів за 2026 рік не нижче 80% чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії». Якщо показники ефективності та грошові потоки й надалі покращуватимуться, компанія ще оптимізує план виплат акціонерам.

Крім того, у найсвіжіших матеріалах про розкриття акціонерного капіталу на Гонконзькій біржі зазначено, що 31 березня виконавчий директор і генеральний адміністратор (CEO) Green Town Management Ван Цзюньфен отримав 328 тис. акцій через програму стимулювання акціями та докупив на відкритому ринку 328k акцій за власні кошти; загальна кількість його акцій зросла до 1.1M. У 2025 році компанія також уперше викупила та анулювала 10 млн акцій. Поряд із реальним захистом інтересів акціонерів, це ще й передає ринку чіткий сигнал про впевненість керівництва в довгостроковому розвитку компанії.

У підсумку: на тлі того, що галузь триває в глибокому коригуванні, Green Town Management може зберігати високі дивіденди та надає чіткі орієнтири щодо дивідендних виплат. Власне це і доводить, що керівництво має достатню впевненість у стабільності майбутніх грошових потоків компанії, а також створює тверду основу для подальшого відновлення прибутковості.

II. Багатовимірна оптимізація — сильна основа, чіткий шлях до поліпшення прибутку

У 2025 році Green Town Management новорозміщені контракти на загальну будівельну площу становили 35,35 млн кв. м, що у річному вимірі лише трохи менше на 3,1%. Але якщо дивитися лише на масштаб, можна пропустити важливіші зміни. За рік новозаключена 代建-оплата компанії становила 9,35 млрд юанів, що на 0,4% більше. Крім того, частка ринку безперервно протягом десяти років тримається на рівні понад 20%, і компанія продовжує лідирувати в галузі.

(Джерело даних: 克而瑞)

Саме це є результатом практичного застосування підходу компанії: «міняти якість на обсяг» і оптимізувати структуру проєктів; «глибоко працювати з пріоритетними містами» та зміцнювати бізнес-основу; «посилювати гарантованість виконання в операціях», щоб реалізація прибутку відбувалася надійно. Конкретно це видно з трьох вимірів.

З огляду на клієнтську структуру, державні підприємства є найбільшим джерелом бізнесу. Характеристики цього типу діяльності — висока визначеність доходів, відносно високі показники чека та прибутковості, а також висока частота повторних доручень. Їх називають «бізнесом стратегічної подушки безпеки». Завдяки оптимізації структури клієнтів і проєктів, у новозаключених проєктах Green Town Management у 2025 році частка державних підприємств зросла з 25,1% у 2024 році до 37%. Частка 代建-оплати при цьому досягла 47,4%, що постійно покращує якість прибутку.

(Джерело даних: матеріали компанії)

З огляду на регіональну структуру, компанія поглиблює присутність у пріоритетних містах і посилює розташування в ключових регіонах. Частка новозаключених проєктів у містах першого та другого ешелонів досягає 55%. Серед топ-10 провінційних ринків у 8 містах частка №1. Порівняно з 2024 роком компанія додала ще 2 провінції. При цьому такі опорні проєкти ключових міст, як Green Town·Tianjin Xiaoyue Qingchuan, Chengfa Green Town·Jiangyin Chengyunlu тощо, не лише підвищують проникність на регіональних ринках, а й через високоякісну здачу в експлуатацію стимулюють зростання ставки 代建-оплати, забезпечуючи надійну підтримку для покращення прибутковості. Це не тільки відображення ринкової позиції, а й базова гарантія для досягнення умов збуту проєктів і реалізації можливості надбавки.

(Джерело даних: матеріали компанії)

З огляду на якість проєктів, частота повторних доручень з боку замовників зростає третій рік поспіль. Вона підвищилася з 13% у 2023 році до 26% у 2025 році. На основі високих показників задоволеності B2B-клієнтів 98 балів і задоволеності B2C-клієнтів 92 бали, зростання повторних доручень відображає глибше довір’я: замовники готові платити адекватну ціну за якість і спроможність виконувати зобов’язання.

Варто зазначити: на відміну від стратегії деяких компаній у галузі «знижувати ціну заради обсягу», Green Town Management свідомо відмовляється від проєктів із низькою маржинальністю та високими ризиками, фокусуючись на траєкторіях високої цінності.

Згідно з даними Інституту з індексів Китаю, нині понад 80% проєктів у галузі мають ставки 代建-оплати на рівні 1%-3%. За таких умов у Green Town Management понад 50% проєктів мають ставку вище 3%, а комерційна ставка суттєво перевищує середній рівень по галузі.

(Джерело даних: Інститут з індексів Китаю)

Це означає, що навіть попри тривалу цінову війну в галузі, переговорна спроможність провідних компаній не була повністю знівельована.

Підґрунтям цієї переговорної переваги є вісім опор Green Town Management, над якими компанія працювала багато років: ділова репутація, бренд, команда, ресурси, система, продукт, сервіс і клієнти. На їхній основі компанія постійно нарощує ітерації сили продукту та операційної ефективності, ще більше розширюючи конкурентні бар’єри й простір для прибутку.

Стабільне виконання на стороні здачі в експлуатацію — це найбільш інтуїтивне відображення.

Згідно зі звітом, Green Town Management протягом 5 років поспіль здає в експлуатацію обсяги понад 10 млн кв. м. У 2025 році, як і планувалося, компанія здала 129 проєктів, а площа здачі склала 14,51 млн кв. м. Високий рівень виконання, укріплюючи репутацію бренду, водночас забезпечує вчасне повернення 代建-оплати та рухає прибутковість у позитивний бік.

Сила продукту також вражає: протягом року компанія здобула 117 нагород у категорії продуктових проєктів, вдруге поспіль посіла «TOP1 сила продукту серед компаній 代建» у Китаї, а також прискорила темп затвердження проєктних рішень на 13%. Ефективність тендерів і закупівель державних підприємств зросла на 20%-30%. Усе це комплексно демонструє загальну силу провідної компанії.

(Джерело даних: матеріали компанії)

III. Від лідера 代建 до провайдера сервісів на весь життєвий цикл — стратегія 2030 розширює межі прибутку

Виходячи з поточної ситуації, 2026 рік — це стартовий рік «стратегії 2030» для Green Town Management.

Під час зустрічі з інвесторами щодо результатів керівництво змінило формулювання стосовно стратегічного бачення: Green Town Management переходить із «лідера моделі легкої активності в розробці нерухомості Китаю» на «лідера комплексних сервісів нерухомості Китаю на весь життєвий цикл».

З точки зору розміщення бізнесу, розширення сервісу на весь життєвий цикл має два чіткі напрями:

Перший — розширення вартості вздовж ланцюга створення цінності навколо основного бізнесу 代建.

Спираючись на чотири виміри: узгодженість із ланцюгом галузевих зв’язків, повторне використання ключових компетенцій, відповідність ресурсних передумов і легка активна модель, компанія відбирає пов’язані нові напрями бізнесу з високою синергією з 代建, наприклад продаж нових квартир, індивідуальне оздоблення під ключ (精装修), послуги з управління майном, орендно-експлуатаційні операції та напрям оновлення міста. Так створюються довгострокові точки нового зростання прибутку й грошових потоків.

Другий — розширення географічного простору для виходу на закордонні ринки.

Спираючись на широку міжнародну мережу закордонних ресурсів China Communications Construction Group (中交集团), що охоплює понад 150 країн і регіонів, Green Town Management оцінює ситуацію та формально створює закордонний підрозділ 代建. Компанія глибоко інтегрується в ініціативу «Пояс і шлях» і активно досліджує можливості розвитку ринку серед заможних китайців за кордоном. У 2026 році пріоритетом стане завершення поглибленого дослідження частини ключових ринків і обґрунтування шляхів виходу. Поки компанія шукає можливості приросту, вона також використовує переваги синергії в системі 中交 як випадок «витоку компетенцій назовні», надаючи нову підтримку для довгострокового зростання прибутковості.

(Джерело даних: матеріали компанії)

З огляду на тенденції галузі, це стратегічне оновлення Green Town Management ґрунтується на кількох ключових можливостях.

Перш за все — активізація наявних земель під забудову з боку платформ місцевих інвесткомпаній (城投). По всій країні неосвоєні землі під житлове будівництво у таких платформах становлять приблизно 340 млн кв. м. З них близько 85 млн кв. м потенційно мають намір використати модель 代建 — це один із найбільш якісних джерел бізнесу з високою визначеністю в останні роки.

По-друге — 代建, що ініціюється інвесторами-позичальниками (资方). З одного боку, на тлі «забезпечення здачі житла» (保交楼) фінансові установи продовжують інвестувати у діяльність з розв’язання проблем із непрацюючими активами (неякісні/погані зобов’язання). 代建-компанії у партнерстві зі спеціалізованими професійними інвесторами можуть брати участь у відновленні й активізації проблемного житлового бізнесу — простір тут великий. З іншого боку, частина інвесторів уже наперед досліджує зв’язування з інвестиційними можливостями приватних підприємств і місцевих державних підприємств, щоб із самого початку «закріплювати» якісні проєкти. У цьому процесі 代建-компанія може зіграти власну професійну роль і допомогти інвестору здійснити попередній відбір проєктів.

Нарешті — міське оновлення. За розрахунками на основі даних «сьомого перепису населення» (七普), загальна житлова площа «під такими, що потребують оновлення» житлових будинків, зведених до 2000 року, становить приблизно 10 млрд кв. м, що містить надзвичайно широкий ринковий простір.

Розглядаючи бізнес-розстановку Green Town Management, навіть маючи кілька можливостей для розвитку, компанія все одно жорстко дотримується межі з точки зору операцій і неодноразово підкреслює принципи: «пілотувати першими, обережно оцінювати, поступово просуватися, жорстко контролювати ризики».

Дотримуючись цих правил, компанія може, з одного боку, тримати довгостроковий стратегічний напрям і зміцнювати основи розвитку, а з іншого — гнучко адаптуватися до змін на ринку та вчасно ловити вікно розвитку, щоб у підсумку реалізувати стабільний поступ, розширення масштабу та позитивний розвиток із відновленням прибутковості.

IV. Висновок

Стоячи на хрестовому перехресті розмежування в галузі 代建, відбувається перерозподіл місць у рейтингах: аутсайдери виводяться з ринку, а концентрація серед лідерів зростає. Згідно з даними 克而瑞, у 2025 році концентрація серед топ-10 компаній за масштабом новозаключених угод досягла 77%, що на 6 процентних пунктів більше, ніж у 2024 році.

(Джерело даних: 克而瑞)

У такий період «перемішування» логіка цінності Green Town Management зазнає тонких змін.

Якщо розглядати це на тлі коригування галузі, зниження ставок і жорсткості витрат на персонал, то з міцністю операційних показників компанії, масштабом покращення грошових потоків, зміною якості нових контрактів і формальним стартом стратегії 2030 випливає один висновок: Green Town Management завершує перехід компетенцій із «керування через масштаб» на «керування через цінність».

Для інвесторів це, можливо, означає, що підхід до оцінки цієї компанії теж потрібно скоригувати.

Йдеться не лише про те, щоб дивитися на частку Green Town Management на ринку в сегменті 代建, а й про те, як саме відбувається реалізація компетенцій у процесі стрибка від «лідера 代建» до «провайдера сервісів на весь життєвий цикл».

Адже в індустрії нерухомості з довгим циклом ніколи не ті проходять крізь цикл, хто має найбільший масштаб, а ті, у кого найстабільніші грошові потоки та найтовстіші бар’єри компетенцій.