Наслідки злиття та поглинання: чистий прибуток Country Garden Services знизився більш ніж на 60% | Огляд фінансової звітності

Питай АІ · Чому знецінення ділової репутації постачальника Country Garden Services (Біюгуаюань сервіс) концентровано вибухнуло саме щодо придбаних об’єктів?

“

Очікується зниження стабілізації та відновлення протягом майбутніх 3 років.

Чжунфанській репортер Чже Цзюньмей丨Гуанчжоуський репортаж

Масштабні злиття та поглинання кілька років тому досі глибоко впливають на фінансові звіти публічних компаній у сфері нерухомості та управління майном.

27 березня компанія Country Garden Services Holdings Co., Ltd. (далі — «Country Garden Services», 06098.HK) оприлюднила показники за весь рік. Дані свідчать, що у 2025 році її виручка зросла на 9,9% у річному вимірі до 48.35B юанів, тоді як чистий прибуток не лише не збільшився, а й зменшився: у річному вимірі він скоротився на 68% до 0,6 млрд юанів, а падіння річного показника прибутку, що належить акціонерам, становить 67%.

Одним із важливих факторів, що спричинив зменшення чистого прибутку, стало те, що Country Garden Services повністю нарахувала знецінення ділової репутації за балансом щодо Man Guo Environment, сума — близько 0,97 млрд юанів. У 2020 році Country Garden Services придбала 70% акцій Man Guo Environment за ціною не більше ніж 2,45 млрд юанів, увійшовши в сегмент санітарно-гігієнічних послуг. Протягом останніх двох років через те, що бізнес Man Guo Environment розвивався гірше за очікування, Country Garden Services змушена була провести знецінення її ділової репутації. Станом на кінець 2025 року чиста балансова вартість ділової репутації, що виникла внаслідок злиттів та поглинань, у цієї компанії все ще становить 14,45 млрд юанів.

Також існує тиск щодо знецінення дебіторської заборгованості. У звітний період Country Garden Services очистила торговельну дебіторську заборгованість із тривалим строком боргу, збільшилися збитки від кредитного знецінення, що вплинуло на прибуток приблизно на 0,66 млрд юанів.

У чотирьох бухгалтерських роках з 2022 по 2025 роки Country Garden Services зафіксувала значне падіння чистого прибутку в трьох роках. На нараді з результатами менеджмент компанії заявив, що поетапний тиск на прибуток зумовлений активними діями щодо фінансового «очищення», а в майбутні три роки компанія сподівається забезпечити зростання як на стороні виручки, так і на стороні прибутковості — у межах однозначних відсотків.

━━━━

Накопичене знецінення ділової репутації перевищує 5 млрд юанів

Man Guo Environment була заснована у 2015 році, займається комплексним управлінням і операційними послугами для міського та сільського середовища. Її бізнес охоплює понад 20 провінцій, автономних районів і міст у Китаї, а також має державний рівень кваліфікації першого класу в індустрії чистоти. Тоді Country Garden Services заявляла, що придбання цієї флагманської компанії в галузі сприятиме стратегічному формуванню входу в сферу міських послуг, а також допоможе створити бренд, який глибоко працює в багатопрофільних міських сервісах.

Як стало відомо, під час цього придбання було укладено угоду про «погоджені показники» (earn-out/договір відхилення оцінок): Man Guo Environment має після завершення трирічного періоду коригування оцінки досягти накопиченого сукупного чистого доходу від діяльності не нижче 4,53 разу порівняно з 2020 роком, а накопичений скоригований прибуток (за вирахуванням разових/неопераційних показників) не нижче 4,37 разу порівняно з 2020 роком. Натомість Country Garden Services пообіцяла до 31 грудня 2027 року здійснити виділення та вивести на біржу блок з санітарно-гігієнічних/комунальних (環卫) послуг.

Станом на сьогодні Country Garden Services ще не оприлюднила дані щодо показників Man Guo Environment, але відповідні повідомлення про знецінення ділової репутації вже можуть пояснити чимало моментів. Наприклад, за підсумками 2024 року менеджмент Country Garden Services вважав, що розширення бізнесу Man Guo Environment у попередні роки не було реалізовано так, як очікувалося; відбулася корекція частини наявних бізнесів, що призвело до зниження виручки та прибутку. Крім того, збільшився строк погашення коштів деякими клієнтами, через що грошовий потік був неідеальним. У зв’язку з цим Country Garden Services нарахувала знецінення ділової репутації за Man Guo Environment у розмірі 0,99 млрд юанів.

У 2025 році результати Man Guo Environment все ще були незадовільними: суттєвого поліпшення операційного грошового потоку не спостерігалося, а відповідний бізнес також було стратегічно скорочено, що ще більше зменшило його відшкодовувану суму. Відтак залишок приблизно 0,97 млрд юанів балансової ділової репутації в цій компанії було повністю нараховано як знецінення, що спричинило зменшення чистого прибутку Country Garden Services у 2025 році на 0,97 млрд юанів. За якихось два роки Man Guo Environment нарахувала в сумі знецінення ділової репутації на 1,96 млрд юанів.

Пів пів місяця після оголошення придбання Man Guo Environment Country Garden Services також повідомила про намір придбати 60% акцій Fujian Dongfei за 375M юанів. Fujian Dongfei — теж компанія міських послуг. Як стало відомо, сторони уклали аналогічну угоду про «показники» за угодою щодо передачі частки. За наявною інформацією, Fujian Dongfei не змогла досягти показників, передбачених у зобов’язаннях за угодою про переуступку акцій: у 2021–2023 роках сумарна виручка, отримана компанією, відрізнялася від погодженої цілі приблизно на 0,71 млрд юанів, а різниця в скоригованому (за вирахуванням разових/неопераційних показників) чистому прибутку становила близько 0,11 млрд юанів. Тому Country Garden Services нарахувала для неї знецінення ділової репутації приблизно на 0,4 млрд юанів.

Публічна інформація показує, що наприкінці 2019 року балансова чиста вартість ділової репутації Country Garden Services становила 1,22 млрд юанів. Надалі за два роки компанія розпочала масштабні злиття та поглинання: лише сума угод з поглинання у 2021 році перевищила 20 млрд юанів. Ділова репутація через це швидко зросла: станом на кінець 2021 року її балансова чиста вартість досягла 19,29 млрд юанів. Після охолодження ринку нерухомості індустрія послуг з управління майном поступово повернулася до раціональності, і багато придбаних об’єктів почали, по черзі, стикатися з тиском знецінення через те, що розвиток бізнесу не відповідав очікуванням. Станом на кінець 2025 року накопичене знецінення ділової репутації Country Garden Services становило 5,03 млрд юанів, ставши одним із ключових факторів падіння чистого прибутку компанії за останні роки.

У кінці звітного періоду балансова чиста вартість ділової репутації Country Garden Services все ще становить 14,45 млрд юанів. Менеджмент заявив, що в портфелі управління компанією, яка пройшла через злиття та поглинання, справді залишилася невелика частина збиткових проєктів; очікується, що крім Man Guo Environment, ризик додаткового знецінення залишків ділової репутації, що виникли внаслідок інших історичних злиттів та поглинань, є контрольованим.

━━━━

Ризик знецінення дебіторської заборгованості не був повністю «очищений»

Окрім ділової репутації, нарахування знецінення за дебіторськими заборгованостями також тягнуло вниз показник чистого прибутку Country Garden Services. Як пояснив менеджмент, у 2025 році компанія застосувала більш суворі політики нарахувань, активно очищаючи торговельну дебіторську заборгованість із тривалим строком, що призвело до збільшення збитків від кредитного знецінення для відповідної торговельної дебіторської заборгованості.

Звіт про результати показує, що зі зростанням масштабу розвитку торговельна дебіторська заборгованість Country Garden Services зростала паралельно: станом на кінець 2025 року її загальна балансова вартість становила близько 18,8 млрд юанів, що на 1,1 млрд юанів більше в річному вимірі; накопичені нарахування збитків від знецінення — приблизно 3,93 млрд юанів. Зі структури можна побачити, що ризик торговельної дебіторської заборгованості пов’язаних сторін уже перебуває на стадії завершення «очищення»: станом на кінець 2025 року сумарне знецінення становило 1,57 млрд юанів, а залишкова балансова вартість — близько 0,57 млрд юанів. Натомість торговельна дебіторська заборгованість від третіх сторін має накопичене знецінення 2,36 млрд юанів, а балансова вартість усе ще висока — 18,23 млрд юанів.

Один із інвесторів зазначив, що після перетравлення проблем за останні 3 роки великі знецінення ділової репутації та проблеми з дебіторською заборгованістю пов’язаних сторін у цілому були вирішені, але попереду ще одна велика перешкода — дебіторська заборгованість від третіх сторін має пройти через майбутні випробування. Станом на кінець 2025 року загальний обсяг торговельної дебіторської заборгованості компанії зі строком 2–3 роки та понад 3 роки становить 3.52B юанів, що приблизно на 35% більше в річному вимірі. Колектування простроченої дебіторської заборгованості може ще раз призвести до нарахування безнадійної заборгованості, чинячи тиск на звіт про прибутки компанії.

На думку менеджменту Country Garden Services, витрати на амортизацію нематеріальних активів, знецінення ділової репутації та інших нематеріальних активів, що виникли внаслідок злиттів та поглинань, є неопераційними факторами. Загалом у 2025 році компанія досягла на основному рівні показників, встановлених на початку року. Наприклад, виручка зросла майже на 10 відсоткових пунктів, а грошовий потік залишався стабільним.

Зокрема, послуги з управління майном залишаються базовою платформою: протягом року виручка становила близько 27,93 млрд юанів, що на приблизно 7,3% більше в річному вимірі, і становила близько 57,8% від загальної виручки. Зросли також доходи від сервісів підвищення цінності для громади та від бізнесу «три постачання в одній сфері» («три供一业»). Натомість виручка від сервісів для непов’язаних власників, екологічного бізнесу та послуг із комерційної експлуатації зменшилася в річному вимірі.

Загальна валова маржа перебуває у спадному тренді: у річному вимірі вона знизилася на 1,6 відсоткових пунктів до приблизно 17,5%. Причина — зміни в структурі бізнесу, які спричинили поетапні коригування валової маржі в сервісах підвищення цінності для громади, екологічному бізнесі та в «трьох постачаннях в одній сфері». Наприклад, валова маржа сервісів підвищення цінності для громади з високою прибутковістю у річному вимірі знизилася на 9,5 відсоткових пунктів до 28,9%; у «трьох постачаннях в одній сфері» валова маржа з управління майном та інших пов’язаних послуг у річному вимірі знизилася на 2,1 відсоткових пунктів до 7,9%; валова маржа екологічного бізнесу знизилася на 4,8 відсоткових пунктів у річному вимірі до 9,8%. А валова маржа підрозділу з управління майном, який виконує функцію «каміння в основі (стабілізатора)», була оптимізована: у річному вимірі зросла на 0,6 відсоткових пунктів до 20,6%.

Щодо 2026 року менеджмент Country Garden Services оприлюднив позитивні очікування щодо операційної діяльності та повідомив, що компанія прогнозує базове завершення структурного коригування основного бізнесу й побудову можливостей у 2028 році.

Однак ризики Country Garden Services також надходять через порушення, за які її карають регулятори. За останні два роки кілька її місцевих компаній були оштрафовані органами державного нагляду через те, що послуги не відповідали вимогам та через незаконну/порушувальну операційну діяльність. 23 травня 2024 року житлову громаду Цзяньцю Цзянцю (章丘碧桂园) у Чжанцю, яку обслуговувала Jinan Branch of Country Garden Life Services Group (济南分公司), було притягнуто до відповідальності через часті збої в ліфтах, неналежне технічне обслуговування та те, що не забезпечувалося безпечне функціонування ліфтів; після цього неналежно та несвоєчасно було виконано нормативне врегулювання. У зв’язку з цим Управління ринкового нагляду району Чжанцю міста Цзінань ініціювало розслідування та оштрафувало на 30k юанів.

23 вересня 2025 року 5 житлових комплексів, які обслуговувала Tongzhou Branch of Country Garden Life Services Group (通州分公司), були покарані органом ринкового нагляду району Тунчжоу міста Нантун за те, що «збирали плату, не надаючи послуги відповідно до встановлених правил». У цих випадках були наявні порушення, пов’язані зі скороченням обсягу послуг та невідповідністю ціни та якості, тому їх було оштрафовано на 90k юанів.

Також China Enforcement Information Disclosure Network показує, що понад 10 дочірніх компаній, які належать Country Garden Life Services Group, включені до списку боржників/виконуваних осіб. За останній рік зафіксовано 23 записи про те, що вони стали боржниками. Зокрема, 19 серпня 2025 року рішенням Другого проміжного народного суду Шанхаю було виконано об’єкт виконання на 523 млн юанів. 22 січня 2026 року рішенням суду Ліпу повіту Гуйлінь провінції Гуансі було виконано об’єкт виконання на 138,6 тис. юанів.

Крім того, 11 дочірніх компаній, у яких компанія володіє частками, понад 30k юанів, за рішенням суду були заморожені.

Черговий редактор: Су Чжіюн

**Відповідальний редактор: Лі Хунмей, Вень Хунмей **