Від «нульових порушень» до подолання фінансових перешкод: зразки виживання у протидуючому вітрі у річному звіті New City Holdings

На тлі глибокого коригування в галузі компанія Newcity Holdings знову представила щорічний звіт, який має значення зразка.

27 березня Newcity Holdings (601155.SH) офіційно опублікувала свій річний звіт за 2025 рік. У нинішньому середовищі Newcity Holdings не лише продовжує залишатися прибутковою, а й забезпечує, як мінімум 8-й рік поспіль, позитивні операційні грошові потоки.

Найважливіше, що її публічні ринкові борги досі мають статус «без жодного дефолту». За умов, коли довіра в галузі ще не відновилася повністю, такий результат уже не просто «стабільний», а є прикладом для ринку нерухомості щодо проходження циклу.

Ця компанія, що славиться двома рушіями — «нерухомість + комерція», — використовує більш стабільні грошові потоки, сильніші можливості в комерційній діяльності та постійні прориви у фінансуванні, щоб знову завоювати довіру ринку. Від «нульового дефолту» до прогресу у фінансуванні, від комерційної операційної «баластної» сили до інновацій у сек’юритизації активів — Newcity Holdings за допомогою низки ключових кроків прокреслює реальний шлях, як компаніям з нерухомості розв’язувати вузли.

Стійкість прибутків виразно проявляється: комерційний сегмент продовжує забезпечувати стабільний прибуток

У 2025 році, на тлі подальшого очищення нерухомісного ринку, звіт про прибутки та збитки став важливою міркою для перевірки реальної операційної здатності компаній.

З даних річного звіту видно, що Newcity Holdings досягла операційного доходу в 680M юанів, чистого прибутку, що належить акціонерам компанії, що котирується, — 6,80 млрд юанів, а також чистого прибутку без урахування разових факторів (扣非, що належить) — 6,14 млрд юанів. За умов, коли більшість приватних забудовників перебуває в стані збитків або мізерної прибутковості, цей результат виглядає особливо дефіцитним.

Ще більш наповненим «золотом» є покращення якості прибутку. У 2025 році загальна валова маржа компанії становила 27,42%, що на 7,62 п.п. більше в річному порівнянні; отже, здатність генерувати прибуток суттєво відновилася. Паралельно середня вартість фінансування знизилася до 5,44%, що на 0,48 п.п. менше в річному порівнянні, що відображає фінансове покращення від оптимізації структури фінансування.

З галузевої перспективи ринок нерухомості нині все ще перебуває на стадії глибокого коригування, а на продажному та фінансовому фронтах одночасно триває подвійний тиск. У такій ситуації здатність до стабільного прибутку вже є прямим підтвердженням якості операцій і можливостей контролю ризиків. Newcity Holdings шляхом активного звуження низькомаржинального девелоперського бізнесу та посилення високорентабельної комерційної операції здійснила «активне перемикання» в структурі прибутковості.

Це особливо добре видно в структурі бізнесу. Комерційний операційний сегмент постійно забезпечує стабільні грошові потоки та прибуток, ставши ключовою опорою прибуткової частини компанії. У 2025 році загальний комерційний дохід Newcity Holdings досяг 614M юанів, збільшившись на 10%, а частка в загальних надходженнях зросла до 25%; валовий прибуток від операцій оренди та управління майном становив 1.43B юанів — частка в загальній валовій маржі підвищилася з 48% до 63%, а валова маржа досягла 70%.

Бачимо, що Newcity Holdings поступово виходить із залежності від девелопменту та продажів, формуючи внутрішньо «породжувальну систему прибутку» з комерційною операцією як ядром. Така трансформація не лише підвищує здатність компанії протистояти циклам, а й закладає основу для переосмислення її системи оцінки (valuation) у майбутньому.

Здатність «вирощувати» гроші не зменшується: «нульовий дефолт + висока здача в експлуатацію» — подвійне підтвердження

Якщо прибутковість — це «конституція» компанії, то кредитна історія є її «лінією життя» на ринках капіталу. Протягом останніх кількох років кредитна система в індустрії нерухомості зазнавала різких коливань, а Newcity Holdings стала одним із небагатьох приватних девелоперів, які досі стабільно зберігають статус «без жодного дефолту» в публічному ринку.

З річного звіту видно, що у 2025 році Newcity Holdings у строк погасила облігації публічного ринку як на території країни, так і за її межами на суму 58,55 млрд юанів, продовживши підтримувати рекорд «нульового дефолту».

Цей результат не є випадковим: він спирається на постійне управління грошовими потоками та оптимізацію структури боргу. Станом на кінець звітного періоду у Newcity Holdings готівка становила 38k юанів, а коефіцієнт чистого боргового навантаження — 56,97%, залишаючись у відносно безпечному діапазоні; водночас чистий обсяг операційних грошових потоків становив 14,25 млрд юанів, і компанія забезпечує позитивне значення вже 8-й рік поспіль.

Показник «8 років поспіль позитивні операційні грошові потоки» означає, що компанія не покладається на «переливання» коштів через фінансування, а має власний механізм самогенерації грошових потоків — і саме це є фундаментальною причиною, чому вона здатна безперервно виконувати боргові зобов’язання.

Паралельно Newcity Holdings демонструє високу здатність до виконання й у сфері «забезпечення здачі об’єктів». У 2025 році Newcity Holdings протягом року здала в експлуатацію понад 3,8 тис. квартир; за останні три роки сукупний обсяг здачі вже перевищив 27,8 тис. квартир.

Хоча продажний сегмент через вплив галузі скоротився, збір коштів залишається стабільним. У 2025 році Newcity Holdings досягла обсягу контрактних продажів на суму 278k юанів, площа — близько 253,58 млн кв. м; сума надходжень (cash collection) становила 2.54M юанів, а рівень надходжень — 110,41%. Високий рівень надходжень означає, що проєктні кошти обертаються ефективно, забезпечуючи важливий захист грошових потоків компанії.

Можна сказати, що подвійне підтвердження «нульового дефолту + висока здача» сформувало для Newcity Holdings чіткий кредитний «тег» у поточній галузі. Це не лише підвищує довіру з боку фінансових установ та інвесторів, а й відкриває простір для її подальшого фінансування.

Прорив і еволюція у фінансуванні: побудова повного циклу можливостей «інвестуй—фінансуй—залучай—здавай/будуй—управляй—виходь»

У сфері нерухомості здатність до фінансування часто розглядають як ключову ознаку того, що компанія виходить із кризи. У 2025 році Newcity Holdings неодноразово здійснювала прориви на внутрішньому та зовнішньому ринках капіталу, подаючи чіткий сигнал відновлення.

Щодо закордонного фінансування: у червні 2025 року Newcity Development успішно розмістила облігації без забезпечення (senior unsecured) на 3 млрд доларів США, ставши першою приватною девелоперською компанією, яка відновила закордонне фінансування за останні три роки; у вересні компанія через дочірнє підприємство випустила пріоритетні забезпечені нотси на 1,6 млрд доларів США. Щодо внутрішнього фінансування: протягом року компанія кілька разів розміщувала середньострокові векселі (mid-term notes) обсягом відповідно 10 млрд, 9 млрд і 17,5 млрд юанів, і всі вони отримали повне гарантування від «CDB Credit Guarantee» (中债增) та рейтинги «подвійне AAA». Ставка купона за найнижчим рівнем — лише 2,68%.

У нинішньому середовищі галузевого фінансування бути в змозі «залучити гроші» саме по собі є важливим сигналом, а багатоканальні та багатотраншеві прориви у фінансуванні Newcity Holdings ще більше підсилюють ринкове сприйняття її відновлення довіри.

Ще більш стратегічно значущим є інноваційний прорив Newcity Holdings у сфері сек’юритизації активів. У листопаді 2025 року Newcity Holdings успішно розмістила «吾悦广场 інституційні міжринкові REITs» (机构间REITs) з обсягом 160M юанів та супроводила їх частиною боргових вимог на 4,1 млрд юанів. Цей продукт є також першою в країні угодою споживчого типу інституційних міжринкових REITs, а також першим подібним продуктом, випущеним приватним девелопером на ринку A-акцій; він має виразне галузеве демонстраційне значення.

Цей REITs має базовим активом якісний комерційний актив — Shanghai Qingpu吾悦广场 (上海青浦吾悦广场). Через сек’юритизацію активів здійснюється активізація наявних (existing) активів, що поповнює грошові потоки компанії та оптимізує структуру активів і зобов’язань. Ця інновація також означає, що трансформація Newcity Holdings від традиційного девелопера до «оператора активів + менеджера активів» поглиблюється.

У руслі цієї трансформації Newcity Holdings вибудовує можливості повного циклу «інвестуй—фінансуй—залучай—будуй—керуй—виходь»: на стороні «інвестуй» — обирає якісні комерційні активи; на стороні «фінансуй» — розширює канали фінансування; на стороні «залучай» — збирає кошти через ABS та майбутні REITs; на «будуй» і «керуй» — підвищує ефективність операцій; на стороні «виходь» — забезпечує вивільнення вартості активів і повторні інвестиції.

Масштаб і якість комерційних активів закладають міцний фундамент для цієї моделі. Станом на кінець 2025 року Newcity Holdings уже розмістила 207 проєктів комплексів у 141 місті країни. Площа відкриття吾悦广场 становить 900M кв. м, а рівень оренди стабільно тримається на високому рівні 97,86%.

Ринок капіталу також позитивно реагує на цю трансформацію Newcity Holdings.

У четвертому кварталі 2025 року міжнародно відомий інвестбанк Morgan Stanley оголосив про підвищення рейтингу Newcity Holdings до «Overweight» («надмірна вага») та підвищив її цільову ціну. У своєму дослідницькому звіті він зазначив, що Newcity Holdings досягає зростання орендної плати, що перевищує очікування, шляхом нарощення частки на ринку, і продовжує позитивно дивитися на перспективи сек’юритизації її активів. На цій основі Morgan Stanley підвищив цільову ціну Newcity Holdings на 25% до 19,7 юаня, а також підвищив прогнози EPS на 2026–2027 роки на 3–5%.

Morgan Stanley у дослідницькому звіті зазначив, що, хоча загальна ринкова динаміка роздрібної торгівлі є стриманою, у перші дев’ять місяців 2025 року Newcity Holdings забезпечила зростання виручки на 11%, а показник продажів у тих самих магазинах (same-store sales) продовжував зростати стабільно. «Ми пов’язуємо це з сильною позицією компанії в основних міських локаціях і очікуємо, що в процесі інтеграції ресурсів вона отримає ще більшу частку ринку. У поєднанні з планом уряду у найновішому ‘15-му п’ятирічному’ плані щодо стимулювання споживання ми прогнозуємо, що орендні доходи зростатимуть приблизно з 8% середньорічним темпом (CAGR) і досягнуть 616M юанів у 2027 році».

Окрім яскравих результатів у комерційному сегменті Morgan Stanley додатково зазначив у дослідницькому звіті, що негативний вплив девелоперського бізнесу на загальні результати Newcity Holdings продовжує слабшати. «Хоча через обмеженість ресурсів для продажу контрактний обсяг продажів Newcity у 2026 році може ще більше скоротитися, ми вважаємо, що це позитивно для прибутковості. У міру зменшення попередніх бронювань/підписок на нерухомість протягом наступних кількох років девелоперські активи, за нашими оцінками, значно менше тиснутимуть на прибутки, що може призвести до помітного відскоку прибутку компанії. Очікується, що ключовий прибуток у 2027 році відновиться до 410M юанів (CAGR 45% у 2024–27 роках)».

На цій основі Morgan Stanley підвищив прогнози EPS Newcity Holdings на 2026–2027 роки на 3–5% і підняв цільову ціну на 25% до 19,70 юаня, щоб відобразити сильніші орендні доходи, покращення ліквідності та вивільнення вартості інвестиційної нерухомості.

Фактично, крім Morgan Stanley, Newcity Holdings продовжує стабільно здобувати визнання з боку ринку капіталу: її колективно схвалюють і активно рекомендують понад 20 брокерських компаній, зокрема China International Capital Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, China Construction Securities, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, GQH Teddington/Guotai Haitong, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Xingye Securities, Yangtze Securities, CICC (CITIC Jian?), тощо. Багато з цих інвесткомпаній надають компанії рейтинги «рекомендувати» або «купувати».

У нещодавньому дослідницькому звіті Yangtze Securities проаналізувала, що галузеві очікування щодо політики поступово підвищуються, а також що пік її строків погашення боргу вже минув і її здатність до фінансування продовжує відновлюватися, тому ринкова схильність до ризику, ймовірно, поступово зростатиме; достатній обсяг землі та запасів для забудови все ще забезпечує певну підтримку продажам; зростання внеску від комерційного утримання (self-owned) підвищує валову маржу, ставши важливим джерелом прибутку та фінансування компанії. Тому вважається, що цінність компанії може бути переоцінена, і підтримується рейтинг «купувати».

Від відновлення прибутковості до збереження кредитної дисципліни, від відбудови каналів фінансування до оновлення моделі активів — у 2025 році Newcity Holdings демонструє чітку магістраль розвитку: у контексті глибокого коригування в галузі вона дотримується «верблюжого духу» (骆驼精神), здійснює стійке ведення бізнесу та проходить цикл, а через структурну трансформацію відкриває довгостроковий простір. Це також означає, що на тлі «очищення» в галузі якісні приватні девелопери все ще здатні виживати та розвиватися. Стійкість і траєкторія еволюції, яку демонструє Newcity Holdings, нині надають ринку реальні підстави для відновлення довіри.

(Ця стаття походить з Першої фінансової мережі (第一财经))