UHOMES REITF vs UPDC REITF: Який з них пропонує кращу цінність у 2026 році?

UHomes Фонд інвестицій у нерухомість та UPDC Фонд інвестицій у нерухомість є одними з REITFs, котируваних на NGX. Обидва опублікували свої фінансові результати за 2025 рік, повідомляючи про сильні показники.

Щодо оцінки за ціною, результативність була відносно вражаючою. У 2025 році UH REITF обігнав UPDC REITF із 42% приросту ціни YtD.

Розігрів триває і у 2026 році: 39,83% проти 18,84% UPDC станом на закриття торгів 2 квітня 2026 року

БільшеІсторій

                                    Банк Zenith Ghana повідомляє про прибуток у розмірі 8B найр, оскільки депозити клієнтів досягають 2,8 трлн найр

8 квітня 2026

                                    Найра слабшає до 1 389/$, оскільки резерви CBN падають на 850 млн доларів

8 квітня 2026

Однак їхня ринкова капіталізація UPDC злегка вища, ніж у UHome: 21,8 млрд найр проти 18,13 млрд найр.

Але перш ніж ми перейдемо до цифр, що фундаментально зумовлює це перевершення, узгоджується з оцінкою за ціною. Яка компанія пропонує найкращу вартість

Які REIT пропонують інвесторам

Union Homes REIT та UPDC REIT структуровані так, щоб об’єднувати кошти інвесторів і вкладати їх у прибуткову нерухомість, таку як житлові комплекси, торгові центри, офісні приміщення та склади.

У відповідь вони розподіляють частину своїх прибутків у вигляді дивідендів інвесторам. Простими словами, REIT дають інвесторам доступ до дохідності від нерухомості без тягаря володіння чи прямого управління майном.

Інвестори можуть брати участь або шляхом купівлі паїв на біржі, або через інвестування в пайові фонди нерухомості.

Згідно з щотижневим звітом SEC про колективні інвестиційні схеми станом на 23 січня 2026 року, існує шість взаємних фондів інвестицій у нерухомість (REIT) — включно з тими, що пов’язані з Union Homes та UPDC.

Інші включають Housing Solution Fund, Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), Nigeria Real Estate Investment Fund та SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Ці фонди управляються професійними менеджерами фондів і забезпечують непрямий доступ до активів нерухомості.

У 2025 році шість взаємних фондів REIT забезпечили середню дохідність 19,7%: фонди, пов’язані з UPDC, управлялися Stanbic IBTC Asset Management Limited і забезпечили 30% YtD — найвищу дохідність у групі.

Однак це все ще поступається приросту UPDCREIT на NGX у розмірі 38% за рік до дати (year-to-date), підкреслюючи ключову розбіжність між прибутковістю взаємних фондів, що базується на NAV, і результативністю ціни акцій, що визначається ринком.

**Фінансові показники  **

За останні п’ять років (2021–2025) обидва REIT продемонстрували стабільне формування доходів і прибутковість.

Хоча UH REITF залишався прибутковим протягом усього періоду, накопичивши понад 20 млрд найр сукупного прибутку, UPDC REITF зафіксував лише одну втрату у 2021 році, перш ніж повернутися до прибутковості — із сукупними доходами близько 13 млрд найр за той самий період.

Прибутковість у 2025 році

Чистий прибуток UHomes (за винятком прибутків від свопів і переоцінки) зріс на 8,5% до 1,147 млрд найр, тоді як чистий прибуток UPDC (за винятком прибутків від свопів і переоцінки) збільшився приблизно на 30% до 2,3 млрд найр

Однак із урахуванням свопів і переоцінки об’єктів нерухомості чистий прибуток UHomes REITF становив 18,218 млрд найр проти 1,045 млрд найр у 2024 році.

З іншого боку, прибуток UPDC із урахуванням свопів і переоцінки знизився на 7,7% до 4,335 млрд найр.

З огляду на вищевикладене, тоді як UHOMES забезпечив сильніші показники прибутку завдяки прибуткам від переоцінки, UPDC випередив за базовою прибутковістю, демонструючи швидший розвиток і вищий операційний прибуток.

Прибуток на акцію

Неважливо, чи це зумовлено фундаментальними факторами або “вітриною”, вплив уже відобразився в прибутку на одиницю (EPS).

EPS UHOMES REITF зріс до 96,84 найр порівняно з 1,62 найр у UPDC REITF, підкреслюючи вплив прибутків від переоцінки. Ця розбіжність є важливою, оскільки безпосередньо впливає на доходи інвесторів, зокрема на виплати дивідендів.

Виплата дивідендів

UHOMES REITF запропонував виплату дивідендів у розмірі 1,032 млрд найр за 2025 рік, що відображає 7,7%; 4,13 найр на акцію.

Натомість UPDC REITF виплатив проміжний дивіденд 22 кобо на одиницю та запропонував остаточний дивіденд 33 кобо на одиницю, що становить 55 кобо.

Отже, UHOMES пропонує значно вищий рівень виплат порівняно з UPDC, хоча ці виплати були прив’язані до доходів від переоцінки, а не до базового прибутку.

Стійкість у 2026 році

Ключове питання, за яким мають стежити інвестори, — хто отримує більше доходу зі своїх об’єктів, оскільки сильне зростання активів — це добре, але саме грошовий потік підтримує виплати дивідендів і розширення.

• Інвестиції UPDC у нерухомість становлять 29,56 млрд найр (зростання на 8,64% р/р), а орендний дохід — 1,74 млрд найр (зростання на 21% р/р), що вказує на те, що він генерував 5,9% орендної дохідності на портфель нерухомості.
• Натомість UHomes отримав 2,8% орендної дохідності на основі своїх інвестицій у нерухомість 26,21 млрд найр (+163% р/р) та орендного доходу 723,6 млн найр (+17,06%).

Іншим важливим показником стійкості є операційна ефективність; скільки виручки “з’їдають” операційні витрати.

• У випадку UPDC REITF коефіцієнт витрати/виручка зріс до 14,09% із 14,10% у 2024 році, що свідчить про сталість операційної ефективності.
• Для UHomes REITF коефіцієнт витрати/виручка знизився до 1,33% із 17,26% у 2024 році.
• Це суттєве покращення, але воно значною мірою зумовлене стрибком у повідомленій виручці, який спричинений переоцінкою

**Баланс:  **

UPDC REIT має найбільший портфель нерухомості — 29,595 млрд найр (+8,64%) в інвестиційній нерухомості, що становить майже 82% його загальних активів у розмірі 36,290 млрд найр.

Union Homes REIT має близько 26,215 млрд найр (+163%) в інвестиційній нерухомості відносно її загальних активів 29,178 млрд найр (+131,1% р/р), що становить приблизно 90% усіх активів.

Хоча обидва REIT працюють із відносно великими портфелями на тлі ринку REIT у Нігерії, їхня база активів залишається скромною порівняно з масивним дефіцитом житла в країні. Інвестиції компанії в нерухомість на 30 млрд найр — міцні, але на ринку житла Нігерії це все ще невелика величина.

Оцінка:

Один лише розмір не розповідає всієї історії; важливо, яку цінність кожен REIT створює для інвесторів.

• Прибуток на одиницю: Union Homes – 96,84 | UPDC – 1,62
• Коефіцієнт P/E: Union Homes – 0,75x | UPDC – 5,06x
• Коефіцієнт P/B: Union Homes – 0,65x | UPDC – 0,57x
• Коефіцієнт P/S: Union Homes – 0,0039x | UPDC – 3,65x

Тут, UHOMES виглядає дешевшим за більшістю показників оцінки:

• P/E 0,75x означає, що акція торгується менше ніж за 1x прибутку
• Надзвичайно низький P/S підсилює ідею глибокої недооцінки

Ці низькі мультиплікатори значною мірою зумовлені прибутками від переоцінки, які роздувають заявлений дохід.

**UPDC, натомість: **

• Торгується за вищим P/E 5,06x
• Має більш “нормальний” P/S 3,65x

Це відображає прибутки, які більше залежать від операційної діяльності та менше викривлені прибутками від переоцінки

Загалом, UPDC заробляє більше з того, що має, тоді як UHOMES володіє більше, ніж заробляє зараз, і у 2026 кращий вибір залежить від того, чи інвестори віддають перевагу стабільному доходу, чи потенціалу зростання.