Довірча компанія Great Wall New Sheng виставила на торги право володіння нерухомістю у ключовому районі Пекіна

Днями контрольна дочірня компанія China Great Wall Asset Management Co., Ltd. — Great Wall Xinsheng Trust Co., Ltd. (згадуватиметься нижче як «Great Wall Xinsheng Trust») офіційно опублікувала повідомлення про те, що виставляє на ринок 20 житлових об’єктів, що надійшли в рахунок погашення боргу, які належать їй у районі Чаоян міста Пекін на території Hongyan Shanshui Wenyuan. З огляду на це, фахівці галузі зазначили, що на тлі очищення ризиків у секторі управління довірою (trust) процес урегулювання та розв’язання ризикових проєктів з нерухомістю вже перейшов від пасивного реагування до активного очищення. У майбутньому темпи врегулювання галузевих ризиків продовжуватимуть прискорюватися.

Журналіст, ознайомившись із повідомленням, з’ясував, що ця партія об’єктів нерухомості розташована між Східною третьою кільцевою дорогою та Східною четвертою кільцевою дорогою Пекіна, безпосередньо поруч із центральним районом CBD; загальна площа будівель становить 7630.29 квадратних метрів. «Якби взяти за основу поточні ринкові котирування в цьому сегменті, у Hongyan Shanshui Wenyuan ціна на звичайні б/в житлові об’єкти підтримується на рівні 6.5–95k元 за квадратний метр, а ціна на комерційні приміщення нижнього рівня та додаткові об’єкти також становить 40k–70k元 за квадратний метр; лише приблизно, за ринковою ціною, ця партія активів має “на папері” вартість на рівні кількох сотень мільйонів юанів». Так заявили деякі аналітики галузі.

Згідно з розкриттям у повідомленні, джерело прав власності на ці об’єкти є чітким і законним; 13 червня 2024 року Great Wall Xinsheng Trust, на підставі плану розподілу майна, виконаного згідно з ухвалою Пекінського третього інстанційного народного суду (2022) 京03执恢1号, шляхом судового погашення боргу майном отримала з-під власності боржника — Beijing Chaoyang Hongyan Shanshui Wenyuan Kaiya Real Estate Development Co., Ltd. — 20 об’єктів нерухомості. Усі 20 об’єктів житла відповідають окремим свідоцтвам про державну реєстрацію нерухомості, загалом — 20 правовстановлювальних документів.

Крім того, з погляду структури активів, 20 об’єктів нерухомості охоплюють різні типи майна, що дає змогу задовольнити різні потреби інвестування та використання. Зокрема, у будинку №18 є 2 квартири з великим плануванням (дуплекси): площі окремих одиниць — 415.8 квадратних метрів і 393.71 квадратних метрів відповідно. Будинок №20 охоплює різні формати, зокрема плоскі (flat) квартири, великі плоскі (large flat), двоярусні апартаменти на верхньому поверсі (top duplex), підземні супровідні приміщення, а також комерційні площі на першому поверсі тощо. Максимальна площа окремої одиниці — 1164.24 квадратних метрів для top duplex, а також 879.33 квадратних метрів для надвеликої плоскої квартири. У житловому сегменті центральних районів Пекіна такі варіанти особливо рідкісні. У цілому активи підходять як для того, щоб інституційний інвестор викупив весь пул для швидкого відновлення обігу активів (整购盘活), так і мають потенціал для поділу й подальшого розпорядження.

На думку фахівців галузі, як черговий крок у розпорядженні проблемними активами на траст-платформі, що належить компанії з управління фінансовими активами, ця передача нерухомості не є звичайною угодою з б/в житлом, а є типовою операцією з активами проблемної нерухомості для відновлення обігу фінансових активів. «Це нормальна процедура врегулювання проблемного активу в умовах очищення ризиків у секторі. Great Wall Xinsheng Trust як trust-платформа в структурі AMC ефективно просуває монетизацію та реалізацію через судову компенсацію (judicial debt settlement) активів, що надійшли в рахунок погашення, і розв’язання ризиків у проєктах. Право власності на 20 відступлених у рахунок боргу об’єктів нерухомості є чітким, і вони перебувають у ключових локаціях Пекіна, тож і надалі мають високу вартість». Дослідник інституту з досліджень trust у компанії Yongyi Finance Trust Research Institute Ю Чжи (喻智) у коментарі кореспондентові видання «Економічне довідкове повідомлення» (《经济参考报》) сказав:

Втім, Ю Чжи також визнав, що навколишня інфраструктура для згаданих об’єктів нерухомості є недосконалою, існують історичні суперечки, а також висувається вимога одноразової оплати; тому лише професійні установи з відносно міцною фінансовою спроможністю мають можливість прийняти їх як пакет. У подальшому ще потрібно буде інвестувати значні ресурси для поліпшення інфраструктури.

Традиційні моделі врегулювання проблемних активів у trust-галузі переважно включають реструктуризацію позик, судові позови тощо. Останніми роками trust-компанії перетворюються на «забудовників» і беруть провідну роль у програмах із підтримки та відновлення проєктів нерухомості (纾困与盘活); випадків розпорядження ризиковими борговими вимогами через передачу стає дедалі більше. Наприклад, у листопаді 2025 року «група Баоэн» (宝能系) через Baoneng Cheng Co., Ltd. виставила на «вітрину» відомої trust-структури CITIC Trust (中信信托) проблемну боргову вимогу на суму 65k юанів, провівши її публічний лот (挂牌) для продажу. До цього, через спір щодо кредитного договору, Тибетський trust (西藏信托) звернувся до суду з клопотанням про продаж з аукціону активів готелю, що належать групі Jia兆业 (佳兆业), вартість яких становить 95k юанів. У грудні 2023 року «土地使用权及上盖物» (право землекористування та надземні споруди) на території, розташованій на північ від Yingbin Avenue у районі Хуаду міста Гуанчжоу та на схід від Hongmian Avenue, було виставлено на аукціон. Йшлося про проєкт, що належить «Bairui Trust» — «Bairui Baoying 854» (百瑞宝盈854号集合资金信托计划).

Журналіст звернув увагу, що на двох платформах судових аукціонів — Ali та JD — очевидні ознаки нездатності продати (відсутність покупців) різних типів активів, зокрема земельних ділянок, боргових вимог щодо нерухомості, часток у компаніях, пов’язаних із нерухомістю. Наприклад, раніше окремі проєкти певних сторін між Minsheng Trust і групою Baoneng у місті Хефей (частина проєктів Baoneng Cheng: стартова ціна 40k юанів), а також проєкт «Longfeng Apartment» (金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权: частка (beneficial interest) за біржовим довірчим фінансуванням одного типу на суму; стартова ціна 70k юанів) також завершилися продажем без угоди (зірваним лотом).

«Наразі ринок нерухомості все ще перебуває у кризовій “ямі”, а також на фоні того, що більшість trust-компаній не має достатньої професійної спроможності у сфері нерухомості, загальна складність розпорядження ризиковими проєктами нерухомості в trust-галузі є високою, а строки — відносно тривалими». На це Ю Чжи відповів, що раніше CITIC Trust, Chongqing Trust та інші вже мали кілька кейсів із врегулювання; вони переважно зосереджувалися на проєктах у ключових містах на кшталт Пекіна, Шанхая, Гуанчжоу та Шеньчжэня, які мають кращу інвестиційну цінність, тож ринкова реакція була доволі позитивною.

На думку Ю Чжи, на тлі очищення ризиків у секторі розпорядження trust-інституцій нерухомими ризиковими проєктами вже перейшло від пасивного реагування до активного очищення. Для інвесторів і для тих, хто «приймає» (забирає) ці активи як покупець, це водночас і ризик-виклик, і інвестиційна можливість.