Гігантські збитки у 13,2 мільярда, публічний борг скинуто! Скільки ще залишилось у JinDi «запасів»?

Нещодавно компанія «Jindi Group» опублікувала річний звіт за 2025 рік.

У звітний період компанія отримала виручку від реалізації у розмірі 35.86B юанів, що на 52,41% менше, ніж роком раніше; чистий прибуток, що належить акціонерам, становить -13.28B юанів, встановивши історичний максимум за розміром збитків.

Хоча результати перебувають під тиском, «Jindi» все ж у визначені строки обслуговує борги: 7 квітня завершила погашення відсотків і основної суми за двома випусками облігацій компанії «21 Jindi 03» та «21 Jindi 04». Загальна сума погашення — близько 5,22 млрд юанів. Після погашення зазначених двох випусків публічний ринковий борг «Jindi» повністю було обнулено.

Як девелопер серед небагатьох гравців галузі, який зберігає боргову дисципліну «без дефолтів», за умов надвеликого тиску збитків підтримка ринкової кредитної довіри є надзвичайно рідкісним явищем. Отже, який у компанії реальний «майновий стан» і здатність протистояти ризикам у довгостроковій перспективі? На чому компанія спиратиметься, щоб вийти з операційного глухого кута та забезпечити сталу відбудову?

Загальні збитки за два роки — майже 522M юанів

З фінансових звітів неважко помітити, що і доходи, і чистий прибуток знижуються паралельно, майже весь час — у межах циклу адаптації та змін у новій управлінській команді «Jindi».

Після того як у березні 2024 року Сюй Цзяцзюнь очолив посаду голови правління, «Jindi» вже два роки поспіль фіксує падіння виручки та збитки.

Під впливом коригування в галузі скоротилися обсяги продажів компанії, а отже й площі, які можна буде зарахувати в дохід. У 2024–2025 роках виручка від реалізації зменшилася відповідно на 23,22% та 52,41% — до 20B юанів і 358,58 млрд юанів.

У 2024 році «Jindi» вперше зазнала збитків у розмірі 61,15 млрд юанів, а в 2025 році збитки розширилися до 13.28B юанів; порівняно з попереднім роком збитки збільшилися на 117,19%. За два роки сукупні збитки перевищили 19.3B юанів.

Втім, у фінансовій звітності «Jindi» прямо зазначає, що грандіозні збитки не є наслідком виключно погіршення операційної діяльності, а є результатом централізованого фінансового «очищення» на тлі нисхідного циклу в галузі. «Паралельно зі зниженням валової маржі від розрахунків у сфері нерухомого майна до 7,93% компанія на підставі принципу обачності створила резерви під уцінку запасів і резерви під кредитні збитки».

Згідно з даними звіту, у 2025 році сукупні збитки від кредитного знецінення та знецінення активів «Jindi» становили 90,51 млрд юанів.

Учасники ринку зазначають, що практика одноразового формування ризиків і «ремонту» бухгалтерського балансу активів і зобов’язань є типовим болючим етапом структурного очищення в індустрії та створює компанії простір для подальшого «легшого старту».

Традиційна девелоперська діяльність сповільнюється — прорив через будівництво «під замовлення»

Основний тиск на результати «Jindi» сьогодні зосереджений у ключовому напрямі — девелоперській діяльності з розробки нерухомості. У 2025 році компанія забезпечила підписання контрактів на суму 23.89B юанів, що на 56,18% менше, ніж роком раніше; вона вже випала з топ-20 гравців галузі.

За весь 2025 рік девелоперська діяльність з розробки нерухомості сформувала виручку 1B юанів, що на 60,20% менше; валова маржа знизилася на 6,18 відсоткового пункта порівняно з попереднім роком — до 7,93%. Чистий грошовий потік від операційної діяльності становив 16,07 млн юанів, що на 99,88% менше.

На тлі безперервного тиску на традиційний девелопмент «Jindi» в інвестиційному сегменті також демонструє обережне скорочення активності. Лише на початку 2025 року в Шанхаї та Ханчжоу компанія отримала два земельні активи загальним інвестиційним обсягом приблизно 10,01 млрд юанів.

«Jindi» також продовжує розширювати портфель легких активів. У 2025 році в напрямі будівництва «під замовлення» сумарно було додатково укладено контракти на сервісні площі 15,31 млн м², що на 59% більше, ніж роком раніше. Станом на кінець 2025 року компанія вже розмістила напрям будівництва «під замовлення» більш ніж у 70 містах країни; накопичені площі з управління — 53,62 млн м².

Як девелопер серед тих, хто раніше за інших зайшов у ринок будівництва «під замовлення», «Jindi» з 2006 року працює в цій сфері; наразі вона сформувала доволі зрілий механізм управлінського «виведення» та вплив бренду.

Втім, нині конкуренція в сегменті будівництва «під замовлення» дедалі загострюється: провідні девелопери, місцеві державні підприємства та професійні платформи з будівництва «під замовлення» однаково заходять на ринок. «Jindi» все ще має постійно вибудовувати ключову конкурентоспроможність у частині отримання проєктів, продуктового потенціалу, операційної ефективності та контролю ризиків.

Варто зазначити, що у 2025 році такі напрями, як послуги з управління нерухомістю та операції з утриманням типу власника нерухомості, загалом залишалися стабільними, ставши важливим «буфером» для результатів.

Станом на кінець 2025 року «Jindi Smart Services» обслуговувала площі приблизно 268 млн м². За звітний період управління нерухомістю забезпечило виручку 8,06 млрд юанів, що на 3,23% більше.

Виручка від здавання в оренду нерухомості та інших видів діяльності склала 3,61 млрд юанів, що на 15,69% менше, ніж роком раніше, однак валова маржа зросла на 3,77 відсоткового пункта порівняно з аналогічним періодом минулого року — до 58,09%. Це означає поліпшення якості прибутковості.

Публічні борги «обнулено», але короткостроковий тиск все ще є

На тлі безперервного послаблення базових показників операційної діяльності «Jindi» й надалі ставитиме на перше місце підтримання кредитної довіри на публічному ринку та робитиме ключовий крок через «жорстке» своєчасне погашення.

7 квітня «Jindi Group» завершила погашення за двома корпоративними облігаціями «21 Jindi 03» і «21 Jindi 04»: погашено відсотки та основну суму. Загальна сума погашення — близько 522M юанів.

Протягом останніх років «Jindi» постійно здійснює своєчасне й у повному обсязі погашення боргів із термінами на публічному ринку. Змінні зобов’язань із процентами було поступово скорочено, а структура боргів ще більше покращилася.

Станом на кінець 2025 року залишок боргів із процентами становив приблизно 67 млрд юанів, з яких 98,6% — банківські позики; середньозважена вартість боргового фінансування — 3,92%, що на 13 BP менше, ніж на кінець 2024 року.

На поточний момент показники боргового навантаження залишаються стабільними: коефіцієнт заборгованості за зобов’язаннями до активів становить 64,25%, а після вирахування контрактних зобов’язань — 61,56%; коефіцієнт чистого боргу — 65,21%.

Паралельно із активним скороченням боргів «Jindi» стикається і з істотними випробуваннями щодо ліквідності. Через слабку ефективність надходжень від продажів і накладання витрат на погашення зобов’язань у фіксовані строки компанія наразі відчуває підвищений тиск на грошові кошти.

Згідно з даними Tonghuashun, станом на кінець 2025 року короткострокові позики «Jindi» становили 415 млн юанів; негрошові фінансові зобов’язання з погашенням протягом року — 30,65 млрд юанів; грошові кошти — 12,67 млрд юанів; короткостроковий дефіцит коштів — приблизно 18,39 млрд юанів. Отже, здатність компанії покривати короткострокові борги явно недостатня.

Якщо підсумувати, хоча «Jindi» утримує межу безпеки й через фінансове «очищення» звільнила простір для подальшого розвитку, напруженість грошових потоків і недостатнє покриття короткострокових боргів залишаються реальним тиском, який потрібно подолати.

Її довгострокова здатність протистояти ризикам ще потребує подальшого підтвердження: чи зможе компанія справді вийти з операційного глухого кута — залежить не лише від загального темпу відновлення галузі, а й значною мірою від реального покращення надходжень від продажів, а також потребує безперервного нарощування зусиль у легких бізнесах, зокрема у будівництві «під замовлення».

Автор/Жов Нін