Ринок нерухомості Шанхаю: сильне зростання "золотого триместру" — зростання обсягів і цін на вторинному ринку, прискорення відновлення новобудов

Від нашого кореспондента Лі Бейбей Шанхай

Після приземлення політики «Сім-правил для Шанхаю» ринок нерухомості Шанхаю в березні отримав дуже сильний «малий весняний підйом»: у багатьох новобудовах помітно покращилися потоки відвідувачів і кількість угод; ринок уживаного житла особливо вражає — обсяг угод у 31215 комплектів став найвищим показником за останні 5 років, а також другим за величиною у відповідний період за останні 10 років; ціни також остаточно припинили спад, який тривав 33 місяці.

Співвідповідна особа з компанії Poly Development заявила кореспонденту газети «Хуася шібао»: «Якщо дивитися на Poly Development у Шанхаї, то в березні кількість нових звернень зросла на 74% порівняно з січнем—лютим, а кількість угод — на 30% відносно періоду до набрання чинності нової політики; відвідування та продажі в середньому на об’єкт становлять 1,7 раза від середнього показника конкурентів по всьому місту. Ми обігнали загальну тенденцію, а загальне відновлення відбувається помітно швидше».

Генеральний менеджер підрозділу індексних досліджень Інституту China Index Research Цао Цзінцзін проаналізувала: «З точки зору загальнонаціональних ключових міст, сила відновлення та ринкова стійкість, які наразі демонструє Шанхай, роблять його найбільш активним містом у нинішньому “малом весняному підйомі” цього року».

Сплеск угод на ринку новобудов

25 лютого Шанхай запровадив нову політику «Сім-правил для Шанхаю», яка оптимізує та коригує політику у сфері нерухомості за сімома напрямами, включно з порогами обмеження купівлі, іпотечними кредитами з коштів фонду для житла, справлянням податку на нерухомість тощо.

З початку березня, скориставшись «пільговими ефектами» нової політики, забудовники активно скорочують цикли виведення продуктів і виставляють на продаж для прискорення реалізації; у багатьох проєктах новобудов у Шанхаї водночас зросли і кількість візитів, і обсяг угод.

Керівник відповідного підрозділу компанії China Resources у Шанхаї розповів: цього року в березні проєкт澐启滨江 (Сюаньци Бінцзян) у складі компанії показав гарячі продажі — продано 112 квартир, площа реалізації досягла 30 тис. квадратних метрів, сума продажів перевищила 4 млрд юанів; за короткі 4 місяці кумулятивна сума укладених угод уже становить 10,8 млрд юанів. Інший гарячий продукт — 时代雲境 (продукт черги/добавкового випуску до 时代之城 третьої черги) — також демонструє сильні результати: у березні успішно продано 180 одиниць житла, сума продажів — 1,1 млрд юанів, що стабільно утримує перше місце в рейтингу продажів новобудов Шанхаю за кількістю проданих квартир у березні. Згідно з інформацією China Resources у Шанхаї, у цілому 时代之城 (масштабний проєкт) уже накопичив понад 2000 проданих квартир.

Показники China Resources не є поодинокими. Проєкт建发海宸 (Джейфа Хайчэнь) у районі Янпу, новому районі 新江湾城, має понад 1500 груп відвідувачів за березень, продано понад 60 квартир; він займає перше місце в районі Янпу за кількістю угод у березні та в першому кварталі. Заступник генерального менеджера з питань бізнесу建发房产上海事业部 Чень Фен (陈凤) зазначив: у вихідні дні денна середня ефективна кількість прийнятих клієнтів у відділі продажів проєкту перевищила 150 груп, тобто вдвічі більше, ніж до виходу політики. Також проєкт瑞湖 (Ріху) компанії, розташований у 新金山新城, має приріст кількості звернень на 12% у місячному обчисленні для таунхаусів/рядових будинків.

Комерційний директор з питань маркетингу компанії CNOOC Real Estate (中海地产) у Шанхаї Лу Їхуа (陆溢华) зазначив: «Після впровадження “Семи правил для Шанхаю” наші проєкти в компанії різко збільшили кількість звернень, і обсяг угод теж зріс. Зокрема,安澜上海 у перші ж вихідні після набрання чинності новою політикою: кількість візитів за тиждень зросла у 10 разів, досягнувши гарячих продажів приблизно на 630 млн юанів. 中海·环宇玖章 (CNOOC·Хуанью Цзючжан) у Путо — другий випуск після нової політики: у березні кількість звернень знову поставила історичний рекорд, є шанси перевищити 1300 груп; у проєкті 中海·云邸玖章 (CNOOC·Юньді Цзючжан) у Янпу кількість звернень у місячному порівнянні після нової політики зросла на 500% порівняно з лютим, а обсяг угод — на 254% у місячному порівнянні».

«Кількість відвідувачів і обсяг угод уже подвоїлися порівняно з періодом до нової політики; наразі активність (ринку) повернулася до майже однорічного максимуму з березня 2025 року». Також представник Poly Development додав: «У березні компанія показала яскраві результати в багатьох проєктах Шанхаю. Наприклад, у проєкті 保利世博天悦 (Poly Expo Tianyue) приріст звернень порівняно з періодом до нової політики становив приблизно 25%; середньоденний/щотижневий потік звернень — близько 110 груп; загальна ціна проданих квартир зросла; швидкість реалізації продуктів рівня 50 млн юанів — +50%; приріст загальної ціни проданих квартир — 12,5%. У проєкті 保利珺园 (Poly Junyuan) у 新江湾城 (Нова Країна Цзяньвань) у Янпу щоденна кількість звернень після нової політики перевищила рівень “до політики” приблизно на 30%; середній щотижневий потік — понад 460 груп тощо».

Яскраві результати вищезазначених підприємств є живим відображенням того, як у березні ринок новобудов у Шанхаї пережив справжній сплеск угод. Загалом, за даними статистики Shanghai Zhongyuan Real Estate: у березні площа угод щодо новобудов комерційного житла в Шанхаї становила 563 тис. кв. м, що на 251,6% більше в порівнянні з попереднім місяцем; сила відскоку була дуже помітною. Особливо в зонах концентрації попиту з боку першочергових покупців і тих, хто вперше поліпшує житлові умови, зокрема в 宝山, 嘉定 тощо, площа угод перевищувала 50 тис. кв. м, ставши ключовою опорою для вибуху продажів новобудов.

Варто звернути увагу: у міру подальшого відновлення ринку сигнали про звуження обсягу знижок на новобудови вже почали проявлятися. Згідно з оприлюдненими повідомленнями, проєкт 保利都汇和煦 (Poly Duhui Hexu) оголосив, що з 9 березня ціни реалізації квартир у таунхаусах/низьких будинках (洋房) буде підвищено на 0,5% по всьому спектру; з 23 березня буде ще більш жорстко обмежено знижки на купівлю. Також низка проєктів, зокрема 金海雲墅 (Цзінхай Юньшу), 华发海上都荟 (Хуафа Хайшан Дуой) та 壹江臻邸 (Йі Цзян Чженьдi), планують поступово скорочувати знижки на купівлю починаючи з квітня.

Втім, фахівці ринку ставляться раціонально до коригувань цін у частині проєктів. Аналітик ринку Shanghai Zhongyuan Real Estate 卢文曦 (Лу Веньсі) сказав: «Окремі девелопери підвищують ціни — здебільшого це є маркетингова дія, спрямована на те, щоб створити психологічний тиск на покупців і спонукати їх швидше виходити на ринок».

Угоди на ринку уживаного житла досягли нового максимуму за останні 5 років

Порівняно з тенденцією до відновлення на ринку новобудов, ринок уживаного житла Шанхаю відновлюється ще помітніше: чітко видно одночасне зростання обсягу та цін. З моменту оприлюднення нової політики на ринку уживаного житла відбулися позитивні зміни і на стороні попиту, і на стороні пропозиції: бажання покупців виходити на ринок зросло, продавці стали більш активними у виставленні об’єктів, а швидкість перетравлення наявного житла прискорилася, що ефективно зміцнило «низ» ринку.

За даними, оприлюдненими на офіційному сайті угод з нерухомістю Шанхаю «Онлайн-нерухомість» («网上房地产»), у березні цього року ринок уживаного житла Шанхаю (включно з комерційною нерухомістю) накопичив 31215 комплектів укладених угод за підписом через мережу; це одразу встановило найвищий показник майже за 5 років з березня 2021 року, наочно підтверджуючи сильне повернення ринкової довіри.

Керівник дослідного відділу Shanghai Lianjia, 李根 (Лі Ген), пояснив: «У березні обсяг угод на ринку уживаного житла по всьому місту досяг 31 тис. комплектів; у річному вимірі — +6% проти березня минулого року, і значно більше, ніж у січні цього року (+37%). З моменту оголошення нової політики “Сім-правил для Шанхаю” наміри покупців виходити на ринок є активними; у червні 2025 року середній термін укладення угоди для покупців становив 49 днів, а в березні цього року середній термін скоротився до 39 днів».

За даними I love my home («我爱我家») зі статистики: якщо дивитися на дані за конкретним тижнем і днем, то з 2 березня по 8 березня — щотижневі угоди на ринку уживаного житла в Шанхаї становили 5709 комплектів; після новорічних свят ринок почав поступово відновлюватися. З 9 по 15 березня — 7233 комплекти за тиждень, відновлення йде швидше. З 16 по 22 березня — щотижневий обсяг угод знову оновив рекорд і досяг 7488 комплектів. З 23 по 29 березня — накопичено 7732 угоди, триваючи оновлювати найвищий щотижневий показник за останні 5 років.

Данні за окремі дні також вражають: за даними «我爱我家», 28 березня (субота) на ринку уживаного житла Шанхаю укладено 1585 угод — це новий максимум за останні 5 років; наступного дня (неділя) — 1442 угоди. Сума за вихідні дні — 3027, і цей обсяг успішно оновив пік щотижневих продажів у вихідні за останні 5 років. Згідно з моніторингом 58 Anjuke Research Institute: «Після набрання чинності “Сім-правил для Шанхаю” за 30 днів середньоденний обсяг угод на ринку уживаного житла в Шанхаї становив 961 комплект, що на 22,9% вище, ніж після набрання чинності першої хвилі політики у 2024 році. Щотижневий обсяг угод постійно тримався на високому рівні, додатково підтверджуючи сталість ринкового “жару”».

На ціновому рівні також відпускають позитивні сигнали стабілізації та відновлення. Згідно з даними Держстатистики КНР (国家统计局), у лютому 2026 року ціни продажу уживаного житла Шанхаю після дев’яти місяців безперервного падіння вперше показали зростання на 0,2% в місячному вимірі. На цій основі дані Shanghai Lianjia показують, що в березні індекс цін зріс на 1% у місячному вимірі. Дані Інституту China Index Research також свідчать: у березні середня ціна уживаного житла становила 55075 юанів/кв. м, що на 0,08% більше в місячному вимірі, і фактично завершила тривалий спад, який тривав 33 місяці.

Відновлення ринку все ще потребує планомірного руху

Переважна більшість ринку вважає, що сильне виконання «малого весняного підйому» в Шанхаї цього разу стало результатом подвійного драйву: політичного спрямування та оптимізації попиту й пропозиції.

«Усі ці результати повною мірою відображають точність нової політики та її стимулюючу роль». На думку Лі Ген, нова політика за допомогою багатовимірних заходів — таких як оптимізація обмеження купівлі та зниження транзакційних витрат — ефективно відкрила ланцюжок заміщення житла, вивільнивши попит як на обов’язкове придбання, так і на покращення житлових умов. Постійне «розгортання» політики додає ринку ліквідності, просуваючи ринок уживаного житла Шанхаю стабільно в бік відновлення в межах здорового циклу, коли обсяг і ціни йдуть в один бік.

Подальша оптимізація структури попиту й пропозиції додатково забезпечує імпульс для підйому. Наприклад, якщо взяти ринок уживаного житла: за даними моніторингу Інституту China Index Research, ринок уживаного житла Шанхаю з серпня 2025 року перейшов у канал розпродажу запасів (去库存), а до лютого 2026 року кількість виставленого на продаж наявного житла порівняно з піковим періодом уже зменшилася на 25,7%, тож співвідношення попиту та пропозиції продовжує покращуватися.

Усі опитані ринкові учасники загалом вважають, що в майбутньому, якщо нинішні позитивні настрої ринку збережуться, Шанхай зможе підтримувати високу активність у межах «малого весняного підйому».

Заступник директора з питань досліджень Shanghai E-jü Real Estate Research Institute 严跃进 (Ян Юеджин) вважає, що обсяг угод на ринку уживаного житла Шанхаю у березні — 30 тис. квартир — загалом знаходиться на рівні історично трохи підвищеному. З огляду на обсяги транзакцій наприкінці минулого року та в першому кварталі цього року, ринок Шанхаю вже фактично втримав стабільність, а також накопичив значний потенційний попит для подальших заміщень житла. Якщо дані по угодах у другому кварталі зможуть і надалі триматися на високому рівні, на рівні близько 25 тис. квартир на місяць, це додатково відобразить активність ринкових транзакцій. Починаючи з другої половини березня та в наступних місяцях, попит на покращення середнього та вищого сегментів і угоди на ринку елітної нерухомості також можуть підсилити загальну динаміку, тобто ринкова “жаркість” має розширитися та передатися далі.

Дослідний інститут «我爱我家» також вважає, що ринок нерухомості вже почав рух до нового етапу. Фундаментальні показники Шанхаю як міста першої лінії є хорошими; попит на базове житло та на покращення житлових умов існує тривало, і водночас політика в сфері нерухомості все ще має простір для оптимізації. Тому «стабілізація та покращення» мають шанси тривати, стимулюючи Шанхай до стабільного й здорового розвитку ринку нерухомості. Дані оприлюдненого нещодавно інститутом опитування «Потреби й очікування щодо ринку нерухомості Шанхаю» («上海房地产市场需求与预期问卷调查») також показали: 41,4% респондентів вважають, що в найближчі 1—2 роки ціни на ринку нерухомості Шанхаю зростатимуть.

Втім, Цао Цзінцзін залишається обережною. На її думку, якщо нинішні настрої ринку зможуть зберегтися, Шанхай має шанс підтримувати високу активність у «малому весняному підйомі» в березні—квітні: «але потрібно звернути увагу на те, що стабілізація ринку все одно буде поступовим процесом; його подальша тривалість залежить від реального покращення макрооснов, зокрема від відновлення очікувань щодо доходів населення та очікувань щодо цін на житло».

Відповідальний редактор: Чжан Бей Головний редактор: Чжан Юнінь