Новий тренер Лін Чжубо подає перший звіт, Yongsheng Service минулого року заробила 437 мільйонів, але зниження валового прибутку все ще потрібно вирішити.

Питай AI · Як новий керівник Лінь Чжубо очолює Yongsheng Services, щоб досягти цілей зростання прибутку?

Джерело цієї статті: Часовий щоденник (时代周报) Автор: Чжан Їцзінь

Джерело зображення: Фотоінтуїція (图虫创意)

Після короткочасного відновлення показників прибутку у 2024 році шанхайська локальна компанія з управління нерухомістю Yongsheng Services знову надала звіт із результатом «зростання доходів без зростання прибутку».

30 березня Yongsheng Services (01995.HK) опублікувала оголошення про фінансові результати за весь 2025 рік. У звітний період компанія отримала дохід приблизно 6.87B юанів, що є історичною максимальною позначкою; це приблизно на 0,4% більше, ніж у 2024 році. Прибуток, що належить власникам компанії, становив приблизно 437 млн юанів, що приблизно на 8,5% менше, ніж у 2024 році.

Станом на кінець 2025 року кількість керованих проєктів Yongsheng Services становила 1524, площа керованих об’єктів — приблизно 252 млн кв. м, що приблизно на 0,6% більше, ніж у відповідний період 2024 року. Кількість підписаних проєктів Yongsheng Services — 1824, підписана площа — 354 млн кв. м, що приблизно на 0,8% більше, ніж у відповідний період 2024 року.

Варто зазначити, що наведений вище фінансовий звіт — це також перший річний результат, наданий Yongsheng Services «новим керівником» Лінь Чжубо після вступу на посаду. З матеріалів видно, що 1 вересня 2025 року Лінь Чжубо змінив Чжоу Хунбіна та офіційно став генеральним директором Yongsheng Services. У червні 2025 року його було призначено невиконавчим директором групи Yongsheng Services; раніше він був віцепрезидентом компанії Country Garden (旭辉集团) та генеральним директором регіональної групи Хуа Сі.

На пресконференції з оприлюднення фінансових результатів за 2025 рік, що відбулася 31 березня, Лінь Чжубо заявив, що за ці пів року під його керівництвом було просунуто кілька ключових напрямів, серед яких — керівництво з підготовкою та завершенням повного комплексного плану діяльності на 2026 рік, бюджету та розподілу ресурсів; цю роботу було завершено до кінця 2025 року.

Він зазначив, що 2026 рік для розвитку Yongsheng Services є ключовим періодом «від минулого до майбутнього». Внутрішньо вже сформовано чіткі настанови щодо управління діяльністю, щоб забезпечити зростання прибутку вище зростання доходів, а зростання доходів — вище зростання витрат. Компанія просуватиме ключову мету «зростання прибутку двозначними цифрами», а за весь рік очікує зростання прибутку на 8–10%.

На вторинному ринку: 31 березня акції Yongsheng Services піднялися. Станом на закриття компанія повідомила ціну 1,79 гонконгського долара за акцію, що на 6,55% вище, ніж у попередній торговий день; загальна ринкова капіталізація — приблизно 3.08B гонконгських доларів.

Зростання тримає лише сегмент управління нерухомістю

Yongsheng Services — компанія з управління нерухомістю, яка опирається на девелопера Country Garden (旭辉控股) (00884.HK). Її бізнес охоплює широкий спектр типів нерухомості, включно з житловою та нежитловою, зокрема офісні будівлі, торгові центри, школи, лікарні, туристичні об’єкти, будівлі органів влади, станції сервісу на автострадах, об’єкти транспортної інфраструктури (метро/залізничні лінії), а також поромні термінали тощо.

Основні надходження компанії формуються з чотирьох напрямів: послуги з управління нерухомістю, послуги з доданої вартості для мешканців, послуги з доданої вартості для нерезидентів/не-власників, а також міські послуги. Серед них послуги з управління нерухомістю є найважливішим джерелом доходу для компанії, частка яких у доходах стабільно тримається вище 50%.

Дані фінансового звіту показують, що зростання Yongsheng Services у 2025 році зумовлене результатами бізнесу з управління нерухомістю. У звітний період дохід від послуг з управління нерухомістю становив 5.45B юанів, що на 7,1% більше; на його частку припало 79,4% від загального обсягу виручки.

Втім, крім зростання в сегменті управління нерухомістю, доходи в усіх інших трьох бізнес-блоках знизилися. Зокрема, скорочення в послугах з доданої вартості для мешканців було найменшим: дохід становив 796 млн юанів, зменшення на 7,7% у річному вимірі. Міські послуги забезпечили дохід 233 млн юанів, що на 18,7% менше у річному вимірі. Послуги з доданої вартості для нерезидентів/не-власників показали найбільше падіння: дохід — 382 млн юанів, зниження на 36,2% у річному вимірі, що на 217 млн юанів менше, ніж у 2024 році; частка у загальному доході компанії знизилася до 5,5%.

Джерело зображення: Звіт про діяльність Yongsheng Services за 2025 рік

Пояснюючи істотне падіння послуг з доданої вартості для нерезидентів/не-власників, Лінь Чжубо зазначив, що раніше цей напрям сильно залежав від Country Garden (旭辉控股). Нині, зі зростанням рівня ринковості, зв’язок став нижчим. Це відображає те, що бізнес ще не сформував окрему другу криву зростання. Однак він вважає, що наразі це є історичним мінімумом за масштабом доходів від послуг з доданої вартості для нерезидентів/не-власників.

Згідно з поясненнями Лінь Чжубо, щодо послуг з доданої вартості для нерезидентів/не-власників Yongsheng Services активно коригує підходи та шукає нові напрями. Наприклад, у межах бізнесу з перетворення/реконфігурації простору Yongsheng Services створює послуги «під ключ з заселенням — життя з відкритим вогнем/готовкою — оренда й продаж без турбот» як наскрізний ланцюг. До запуску пілотів, напередодні Китайського нового року, 27 березня було представлено зразкові апартаменти, а станом на вечір 30 числа лише за три дні було оформлено 9 заявок на бронювання. Такі послуги спираються на професійні компетенції й додають цінність через створення приросту в просторах житла. Крім того, компанія просуває розробку продуктів, зокрема для ремонту та технічного обслуговування будинків, щоб розширити продуктовий ряд послуг з доданої вартості для нерезидентів/не-власників.

На його думку, хоча загальний обсяг у сфері управління нерухомістю вже досяг 1,6 трлн юанів, у майбутньому все ще є потенціал для зростання. У міру вивільнення попиту оборотність (заміна підрядників) у житлових комплексах ключових міст уже подвоїлася: щороку близько 20k житлових кварталів входять у період повторного обрання постачальників послуг. У всій країні понад 40% житла має житловий вік понад 20 років, і для компаній, які мають стандартизоване управління та професійні можливості, це є саме можливістю.

Маржинальність валового прибутку під тиском; керівництво очікує, що в майбутньому вона залишатиметься на рівні 17%—20%

Якщо переглянути фінансовий звіт, можна побачити, що «зростання доходів без зростання прибутку» Yongsheng Services здебільшого спричинено зниженням валової маржі.

Згідно з даними, у 2025 році компанія отримала валовий прибуток 16k юанів, що на 3,5% менше, ніж у 2024 році; валова маржа становила 19,0%, що на 0,7 відсоткового пункту менше в річному вимірі.

Розглядаючи різні бізнес-напрями, у звітний період валова маржа в послугах для нерезидентів/не-власників та міських послугах становила відповідно 7,1% і 13,4%, що на 0,7 відсоткового пункту та 2,5 відсоткового пункту більше, ніж у 2024 році.

А тягарем для валової маржі компанії є два основні напрями: послуги з управління нерухомістю та послуги з доданої вартості для мешканців. Зокрема, валова маржа в послугах з управління нерухомістю становила 18,2%, що на 1,1 відсоткового пункту менше, ніж у 2024 році. Валова маржа в послугах з доданої вартості для мешканців — 31,4%, що на 3,3 відсоткового пункту менше, ніж у 2024 році.

У зв’язку з цим фінансовий директор Yongsheng Services Чжоу Ді пояснив зниження валової маржі в двох напрямах як зовнішніми, так і внутрішніми факторами. Зовнішні: макроекономічне середовище створило виклики для ринку управління нерухомістю, і на це вплинули як прорив/збільшення доходів, так і контроль витрат. Внутрішні: Yongsheng Services свідомо збільшив інвестиції у підвищення якості, зокрема шляхом переведення частини співробітників із залучених підрядників (委外) на власну зайнятість (自营), підвищення якості кампусів/територій тощо — усі ці заходи підвищили витрати.

Щодо базового бізнесу з управління нерухомістю, який належить до сфери суспільних/життєвих послуг (民生), Чжоу Ді вважає, що наразі валова маржа перебуває в обґрунтованому діапазоні. Yongsheng Services завжди не прагне до «екстремально» високої валової маржі; навпаки, компанія готова спрямувати частину маржі назад у підвищення якості на окремих якісних проєктах. У майбутньому, за допомогою таких інструментів, як AI, співпраця людини й машини та ощадливе (精益) операційне управління, компанія має впевненість, що валова маржа базового управління нерухомістю залишатиметься на рівні 15%—18% у 2026—2028 роках.

Що стосується послуг з доданої вартості для мешканців, він зазначив, що це все ще є важливим «стовпом» галузі та має бар’єри спільноти/громади (community moats). Наразі компанія інтегрувала центр великого операційного управління (大运营中心) та просуває впровадження ініціатив «задоволення доводиться до бізнесу» (满意到生意). Очікується, що в майбутньому валова маржа в сегменті послуг для мешканців зможе утримуватися в діапазоні 30%—35%.

«У цілому компанія й надалі стикається з певним тиском на валову маржу, але ми будемо постійно оптимізувати структуру доходів і внеску валового прибутку. Завдяки ощадливому операційному управлінню та впровадженню нових продуктів і нових сервісів ми прагнемо утримувати сукупну валову маржу в обґрунтованому діапазоні 17%—20%», — сказав Чжоу Ді.