Ринок землі у першому кварталі: «контроль зростання» та «покращення пропозиції» впроваджуються у порядку

王丽新

Цього року у «Звіті про роботу Уряду» зазначено: «Насамперед стабілізувати ринок нерухомості»; «застосовувати політику залежно від міста, контролювати приріст, прибирати складські запаси та забезпечувати пропозицію». Згідно з найновішими даними, у I кварталі 2026 року ринок землі по всій країні дав відповідь у стилі «скорочення загального обсягу та оптимізація структури».

Згідно з даними Інституту з індексації Китаю, у I кварталі 2026 року площа угод із житловими земельними ділянками у 300 містах та надходження від продажу земельних ділянок за аукціонами (land transfer fees) знизилися відповідно на 24% і 42% у річному обчисленні. Автор вважає, що на тлі зміни співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості та планомірного просування політики зі «зниження запасів» ці показники не є сигналом слабкості ринку. Навпаки, вони підтверджують, що регуляторна ідея «контроль за приростом та краща пропозиція» реалізується точно й упорядковано. Ключова логіка — «контролювати загальний обсяг, підвищувати якість і розбудовувати складські запаси», прискорюючи перехід галузі від експансії за масштабами до високоякісного розвитку.

Орієнтир «контроль за приростом» чіткий: ринок землі переходить до «пропозиції залежно від потреби».

У I кварталі обсяг укладених угод із житловими ділянками скоротився — за цим стоїть багато причин. У багатьох місцях підхід «застосовувати політику залежно від міста, контролювати приріст, прибирати складські запаси та забезпечувати пропозицію» впроваджується вже давно. Крім того, у середині березня Міністерство природних ресурсів і Державне управління лісового та степового господарства спільно опублікували «Повідомлення щодо подальшого належного гарантування факторів природних ресурсів», яке чітко зазначає: необхідно створити та вдосконалити механізм ув’язування введення в обіг новозбудованих земель під забудову та активізації наявних земель під забудову. Загалом принципами на рік передбачено, що обсяг новозбудованих земель у міських і сільських територіях не має перевищувати площу активізованих запасів. Ця політика відповідає принципу «активізувати запаси, подавати пропозицію залежно від потреби, надавати пріоритет запасам», зменшуючи пропозицію новозбудованих земель, і фактично припиняє колишню модель забудови, яка покладалася на розширення за рахунок приросту. Окрім того, деякі міста вже досліджують точну модель «пропозиції залежно від потреби» для надання земельних ділянок, щоб підтримати вилучення запасів земель у межах спецвипусків облігацій.

З точки зору ринку, «контроль за приростом» не є політикою «одним махом для всіх». Так, Пекін, Ханчжоу та інші ключові міста самі коригують плани з надання земель, а у I кварталі Ханчжоу виставило на аукціон лише 3 житлові ділянки. Ченду, Сямень та інші міста використовують підхід «визначати обсяг пропозиції залежно від темпів зниження запасів», щоб забезпечити точне узгодження пропозиції землі з ринковим попитом. Такі дії «подавати залежно від продажів, скорочувати обсяг і стабілізувати ціни» ефективно знімають тиск через високий рівень запасів на ринку житла та створюють сприятливі умови для компаній, аби швидше повертати кошти. За цією низкою змін стоїть те, що ринок землі прощається з «поливом усім без розбору» і переходить до етапу балансу попиту та пропозиції з «точковим поливом».

Ефект «кращої пропозиції» вже проявляється: якісні земельні ділянки користуються підвищеним попитом.

На противагу загальному скороченню пропозиції земельної нерухомості на ринку в цілому, у ключових містах на якісних ділянках спостерігається явище «локального ажіотажу», що є найвиразнішою рисою ринку землі у I кварталі. Наприклад, земельна ділянка під забудову району Ма-чан у Новому районі Чжуцзян у Гуанчжоу пройшла 243 раунди торгів і була продана за 23.6B юанів; це відповідає ціні за поверховий житловий метраж у розмірі 8,5489 тис. юанів/кв. м, що встановило новий рекорд для ціни поверхового метражу серед житлових земель у Гуанчжоу. У Шанхаї та Ханчжоу ставки премії за виграні ділянки у ключових районах неодноразово перевищували 10%. Гарячі міста з якісними ділянками притягують «купу» для участі у торгах з боку центральних державних підприємств, державних підприємств та якісних приватних компаній.

Ця диференціація — прямий прояв «кращої пропозиції». Центр тяжіння з надання земель зміщується у бік ключових районів, уздовж транспортних ліній метро та ділянок із розвиненою інфраструктурою. Міста-лідери передусім забезпечують земельні ділянки під «кращі будинки», збільшуючи пропозицію покращених житлових ділянок із вищою ціновою доцільністю. Водночас одним із головних каналів пропозиції стає активізація наявних запасів: повторна забудова неефективних ділянок і міське оновлення перетворюються на нові канали постачання землі. А якісні ділянки завдяки перевагам «низького ризику та високої визначеності» стають для девелоперів «першим вибором як засіб захисту», а також сприяють переходу ринку землі від «змагання за масштаб» до «змагання за якість».

«Обережність» як інвестиційне правило для девелоперів: безпека — першочергова.

Нині загалом ринок усе ще перебуває на етапі «насамперед стабілізувати», а інвестиції девелоперів залишаються обережними. З точки зору інвестиційної логіки компаній основні риси такі: по-перше, більше уваги приділяють «періоду відновлення грошового потоку до позитивного стану»; безпека капіталу та гарантії зниження запасів по проектах стають першочерговими чинниками для інвестування; пріоритет надають ділянкам малого обсягу, з високою здатністю до продажів і низькою загальною ціною. По-друге, більшість компаній обирає поглиблену роботу в містах, які вже були охоплені. По-третє, якісні приватні підприємства з фінансово стабільною структурою, утримуючи межу безпеки коштів, точно використовують можливості для структурних інвестицій. По-четверте, центральні держпідприємства та якісні місцеві державні підприємства, користуючись перевагами у фінансуванні, постійно поглиблюють присутність у ключових містах першого та другого ешелонів, і більше схиляються до інвестицій у покращувальні ділянки, щоб підвищити норму прибутку. По-п’яте, частина компаній знижує інвестиційні ризики за рахунок таких моделей, як спільна розробка.

У підсумку, I квартал показав, що «контроль обсягів і підвищення якості» на ринку землі заклали основу для стабільного функціонування ринку нерухомості у 2026 році. У міру поглиблення активізації наявних запасів, вивільнення якісної пропозиції та тривалого прояву ефекту політики ринок житла матиме більше визначеності для розвитку. Галузь прискорить перехід у напрям високої якості та сталості, виходячи на новий цикл «оренда плюс купівля, пріоритет наявним запасам, якість як король».

(Редактор: Веньцзін)

Ключові слова:

                                                            Земля